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요즘 일이 바빠, 주말에서야 답변을 드리게 되었습니다. 주요사항에 대해 님의 의견밑에 저의 부족한 소견(☞)을 달았습니다. 같이 하나씩 검토해 보도록 하겠습니다.

1. 상현동 현대홈타운 2차(가칭)의 유망요소는?

A. 장점
자금 - 성복동에 비해 낮은 평당가(1200~1400만원 정도로 예상)

☞ (대치동맨 의견) 제가 상현동을 많이 추천드리는 이유중의 하나이기도 하지만, 상현동의 몇몇아파트는 약 5년정도가 지나고나면 신봉동이나 성복동보다도 높은 평당가를 형성하게 될 아파트도 눈에 띕니다. 그 정도로 상현동은 ‘단기’보다는 ‘장기’적인 측면에서 볼 때 유망한 지역이며, 청약지역을 고르실 때 분양평당가가 비싸더라도 미래 발전가능성이 있으면 들어가셔야 하는 것이 원칙이고, 반대로 싸더라도 발전가능성이 적다고 판단될때는 절대로 들어가시면 위험합니다.

교통 -지하철( 어느곳에 생길지는 미정이지만 도보로 10분 예상)

☞ ‘신분당선 연장선’ 1차사업으로 아파트 인근역사가 8~9년후에나 개통될 것입니다. 따라서 다시한번 강조드리지만 상현동은 그동안에는 기대심리로 큰폭의 상승이 있었습니다. 하지만 앞으로 3~4년간 또한번의 큰 시세분출을 기대하시면 기대에 못 미칠 것입니다. 반드시 8년이상 장기투자로 접근하셔야만 합니다.

용서 고속도로 개통
앞의 2차선 도로를 4차선으로 확장 가능성
위치 -광교 신도시, 성복동 인접

☞ 정확하게 보고 계십니다. 상현동은 그 자체가 좋아라서보다는 광교신도시 인접위치이기때문에 그 미래가치가 높다고 볼 수 있습니다.

브랜드 - 대형 건설사
환경 - 1200 가구 정도의 대단지이고 바로 옆으로도 다른 건설사의 아파트들이 들어올 예정

☞ 약 860세대가 들어올 예정으로, 정확한 평수는 아직 최종결정되지 않았지만 30~70평형대로 구성될 것으로 보입니다. 그리고 주변에도 많은 세대수를 가진 아파트들이 같이 분양되면서, 공간을 꽉 채우면서 또하나의 대단지지역을 형성할 것입니다.

B. 단점
환경 - 아직은 주위가 어수선하고 시골스런 느낌
현 도로가 좁고 구불구불함.
상업시설이나 편의 시설이 많지 않고 학교가 없슴.

☞ 상업시설이나 학교등이 이미 모두 되어 있으면 현재가치는 우수하지만, 미래가치는 약합니다. 아직은 ‘미완의 완성’으로 부족한 부분이 많지만 그 부족한 부분들이 하나씩 완성되면서 집값 역시 점차 완성되어 갈 것입니다.

택지 개발지구가 아니라 난개발의 위험성
브랜드 - 대형 건설사지만 수지에서는 자이가 장악했기 때문에 상대적으로 낮은 인지도

☞ 현대홈타운(현대건설) 정도의 브랜드면 충분합니다.

2. 리스크
현대 홈타운 2차를 분양 받으면 추가대출로 인하여 가계에 많은 부담이 됩니다. 다달이 적잖은 돈이 이자로 지출되는데 미래의 일은 어떻게 진행될지 아무도 모르기 때문에 불안한 것이지요. 입주시에 고금리에 의한 이자부담, 또는 버블 붕괴론에 의한 가격의 폭락, 하루가 멀다하게 바뀌는 부동산 관련 정책 등등이 걱정됩니다. 현재 저의 자금 상황으로 미루어서 이렇게 큰 돈을 대출 받는 것이 위험 요소가 없는지 알고 싶습니다.

☞ 내부적인 리스크는 개인가계의 파산입니다. 두분 다 현재의 직장을 잘 다니신다면 별 문제는 없어 보입니다. 하지만 사람은 앞의 일을 장담할 수 없기에, 집을 얻으실 때 대출한도를 꽉 채워서 얻기보다는 최대한도의 80% 정도에서만 대출을 받으셔야지, 나중에 혹 일시적인 실직등의 단기상황에서 약간의 추가대출로 위기를 극복하실 수 있습니다.
외부적인 리스크는 부동산시장의 침체로 인한 아파트가격의 하락입니다. 제가 쓴 이전 글에서도 밝혔듯이 일본과 같은 폭락가능성은 희박해 보이며, 2006년 4/4분기~2008년 상반기까지는 전반적인 대세상승을 보일 것으로 예측됩니다. 그리고 세계경제를 보았을 때 향후 폭락가능성은 적어 보입니다.

***정확한 데이터를 뽑아내기 위해선 현 시점의 분양평형과 분양가를, 미래 3년후 시점에서는 현대 1차의 가격 변동이 어떠할지를 모르기에 향후 예측이 무척 어렵습니다.

3. 예상 분양가와 그에 따른 ‘구체적인’ 자금조달 계획은?

1,400만 * 45평= 63,000만원 (평수와 평당가는 예상치임)
계약금 20% = 12,600만원

☞ 현대건설측에서는 처음에는 9월로 이야기하다가 나중에는 10월로 미루고 있습니다. 이미 용인 공세지구 D社등 물먹은 사례를 옆에서 지켜보았기에, 판교 중대형 당첨자발표가 있는 10월12일 이후에 홈타운2차 분양청약을 할 것으로 보입니다. (빨라도 10월말~11월 예상됨) 그리고 그 이후에는 판교중대형에서 탈락한 많은 실수요자들이 조바심을 내는 틈을 타, 평당 1200~1300만원대 정도에서 분양을 할 것으로 예상됩니다.

-계약금 마련 방법
홈타운 1차 담보대출 한도 : 대략 3억.
현재 아파트 대출금 : 1억
---> 대출 한도 내에서 대략 2억원 정도의 여유가 있으므로 계약금과 중도금 이자 치를 정도(3000 만원?)의 추가 대출을 받는다
총 대출 금액 : 10,000만원+ 12,600만원+3000만원= 25,600만원

☞ 이전 내부적 리스크에서 언급해 드린 것처럼, 최악의 경우에도 버틸 수 있도록 대출한도를 Full로 채우지는 않는 것이 안전합니다. 그것까지를 고려해 구체적인 자금조달한도 및 신청평형대를 선정하시면 좋을 것 같습니다.

대출 상환 : 20년 장기대출 상환에 3년 거치기간
월 150만원(이자) * 36개월(예상입주시기) = 5,400만원(총이자금)
가용 자금 : 현 저축 가능 금액 월100만원
현 원금 이자 상환금 월100만원
본인이 일 할 경우 월200만원 정도의 추가 수입 가능
중도금과 잔금은 입주시에 현 살고 있는 현대 홈타운1차를 매도하여 그 금액으로 충당하고자 합니다. 그래도 부족한 금액은 현대 홈타운 2차를 담보로 대출할 계획입니다.

4. 예상 청약 경쟁률 및 당첨될 가능성. 미당첨시 대안은?

사실 부동산 초보^^라 거기까지는 예상을 할 수 없습니다. 운에 맞겨야 겠지요. 다만 현대 홈타운 2차는 용인시 주민들이 우선적으로 청약을 할수 있다고 알고 있습니다. (본인:청약예금 경기도 1순위, 신랑 : 청약부금 경기도 2순위) 게다가 용인이 알고보면 청약 통장수가 그리 많지 않다고 합니다. 많은 사람들이 광교나 판교, 성복동에 지대한 관심을 가지고 있으므로 상.대.적으로 청약율은 낮지 않을까 합니다. 물론 8월의 판교 분양이 또한번 변수가 되겠지요. 판교 분양전에 분양된다면 경쟁률이 낮아지고판교 분양후에 분양된다면 경쟁률이 높아지지 않을까요? 미당첨시엔 성복동이나 광교, 흥덕지구 등등을 도전해보려 합니다. 아니면 양도 소득세가 면제되는 2008년 즈음에 수지에 있는 기존의 40평형대 아파트를 매수할 생각도 있습니다.

☞ 판교 청약의 '학습효과'로 수지지구중 유망아파트의 청약률은 분양평당가에 따라 크게 달라질 수 있을 것입니다. 평당 1200만원대라면 경쟁률은 100:1 이상을 상회할 것이고, 평당 1300만원대라면 몇십대:1 정도의 경쟁률이 예상됩니다. 결코 경쟁률을 만만하게 보시면 위험합니다. 따라서 한곳만 노리고 계시면 기회가 적어지므로 상현동 현대홈타운 2차 청약이외에 다른 대안도 사전에 미리 검토해 두시기 바랍니다. (청약 당첨은 절대로 ‘운’이 아닙니다. 과학적인 통계로 인한 확률게임으로 보셔야 맞을 것 같습니다.) 님의 경우에는 이의동 광교신도시와 흥덕지구까지도 샅샅히 검토해 두시면, 좋은 기회를 포착하실 수 있을 것입니다.

P.S 아직 아이가 없기 때문에 나중에 애가 생기면 제가 일을 할 수 없을지도 모릅니다 ^^;; 그 동안 이라도 열심히 일해서 저축해야 겠네요^^

☞ 재테크 못지않게 자녀의 양육문제 역시 매우 중요하므로 아이 양육비 발생과 한쪽만 수입이 발생하게 될 경우를 대비한 구체적인 시나리오(계획)도 사전에 준비가 필요합니다. 그럴수록 유망지역 아파트 선정에 더욱 심혈을 쏟으셔야 합니다.

지금까지 ‘좋은 물고기 한마리’를 드리는 것보다 ‘물고기를 잡는 기본원리’를 조금 알려드렸습니다. 님의 부부 경우는 결단력이 가장 큰 장점으로 보입니다. 그 부분을 잘 살려서 자녀양육이후에도 재테크에 지속적으로 관심을 두시면 10년이후에는 상당한 자산을 형성할 가능성이 90% 이상으로 보입니다. 행복한 결혼생활 되시고, 좋은 결과 있으시기를 기대해 보겠습니다.

……대치동맨