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1년간 아파트를 알아보러 발품을 파셨다는 말씀에, 대한민국에 사는 같은 가장으로서 공감을 느낍니다. 조금 일찍 서두르셔서 작년말에라도 계약을 했더라면 1억후반대의 자금으로도 4년이후에 집값이 최소 두배 이상 오를 수 있는 아파트들이 매우 많았었다는 아쉬움이 남습니다. 그런 아파트들이 지금은 가격이 바닥권에서는 어느 정도 탈출해서, 현예산(자산 1억+대출1억=2억원)으로는 투가가치가 있는 물권을 찾기가 ‘솔직히 말씀드려’ 만만치 않습니다.   

그러나, 과거는 잊고 현 상황에서 최선을 다하는 것이 중요하기에, 님께서 알아보셨던 곳과 제가 추가로 추천할 만 곳을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.  

1. 성남시
성남시는 분당택지구를 제외하고는, 세대수가 많은 나홀로아파트단지는 있지만 대단지 지구가 없다보니 저평가 아파트들은 많지만, 그런 아파트들이 언제부터 뜰지 장담을 하기가 어렵습니다. 가치에 비해 가격이 바닥권에 머물러 있는 곳들이 호재로 인해 가격이 오르기 시작한다고 하더라도, 그동안 한(?)이 맺혀 있던 매물들이 찔금찔끔 계속 나오면서 매수세가 모두 소화를 해주고 한동안의 손바뀜이 완료되어야 하고, 매물이 거의 없어지면서 안정세로 들어가야 비로소 아파트가격이 상승하게 됩니다.

현예산으로는 성남시의 저평가된 아파트를 잡기에는 ‘감나무에서 감 떨어지기’를 기다리시는 상황과 비슷할 겁니다. 그러자니 옆동네(용인)에서는 분기별로 오른다는 소식을 들으시면 속이 타실 겁니다. 따라서 10억원 이상의 자금이 아닌 이상은, 서울 다음으로 가장 이슈화되는 ‘용인’으로 구입대상지를 선택하시는 것이 수익률측면에서 가능성이 높을 것으로 보고 있습니다.    

2. 용인시 아파트

1) 상현동 벽산 24평
입지 자체로는 호재가 많습니다. (영덕-양재간 도로, 신분당선 역세권, 광교신도시 인접, 아파트상호 업그레이드, 지역난방 도입, 주변 초등학교 개설 등) 그러한 호재들이 과거 분당에서처럼 상현동의 소형평수에는 별로 먹히지 않을 가능성이 크다고 보입니다. 따라서 벽산 24평의 경우 4년이후에도 최대 2억5천만원 정도선에서 제한될 것으로 보입니다.(현가격대비 상승률 35%) 벽산아파트의 구입시에는 재테크측면에서 최소 33평형 이상으로 구입하셔야 의미가 있습니다. 

2) 신갈동 양현마을 풍림/신안아파트 
많은 사람들이 20평대의 구조에 화장실 2개와 3베이를 가졌다는 구조적인 측면에서 첫방문시 호감을 가집니다. 주변에 초/중/고가 모두 인접해 있고, 향후 추가2역사 개통시에 아파트단지 입구에서 8~10분 정도 도보거리이기에 점차 환경이 좋아지면서 가격이 조금씩 상승할 것입니다. 하지만 양현마을 풍림과 신안과 갈현마을 현대홈타운 모두가 비슷한 구조의 25평 단일세대로만 구성되어 있다보니, 가격이 오를만 하면 매물이 나오고 또 오를만하면 매물이 나와 가격상승에 치명적인 약점으로 작용되고 있습니다. 하지만 향후 4년후 기간까지는 역세권 시기가 도래하면서&n bsp;그동안 가치에 비해 저평가를 서서히 벗어나면서 2억6천~2억8천까지는 상승하리라 봅니다.(상승률 50~60%) 실거주와 재테크 측면에서 무난하다는 평가를 드립니다.   
     
3) 구갈동 한성1, 2차 
언젠가는 재건축이 들어갈 것으로 봅니다만 대다수 사람들의 생각보다는 길어질 것입니다. 재건축과정을 결코 단순하게나 만만하게 보셔서는 안됩니다. 향후 동부아파트앞 역세권과 미르타운 등의 재료로, 부동산에서 매수자들을 지나치게 띄우는 면도 없지 않습니다. 재테크측면에서는 모르겠으나(워낙 변수가 많아 상승률도 예측하기가 쉽지 않음) 실거주측면에서는 적합하지 않습니다.     

4) 기타 – 구갈동 동부아파트 24평 
일반적으로 32평의 아파트의 경우에도 대부분 13~16평대의 대지지분을 가지고 있습니다. 하지만 구갈 동부의 경우는 20평대의 ‘입지 좋은’ 아파트에다 대지지분도 20평이 넘습니다. 전세대 정남향의 좋은 구조에, 전철역 개통시 도보 1분 거리의 초역세권이 될 것입니다. 향후 재개발이나 재건축시에 상당한 가치를 발휘하는 물건으로 부각될 것으로 보입니다. 다만 가격상승 추세상 ‘언제 그리고 어떤 시나리오로’ 상승하게 될지 정확한 예측이 어려운 아파트이기에, 구입시에는 ‘최소한 10년 이상 장기간 보유’를 목표로 하시는 경우가 아니라면 추천대상에서 제외합니다. (10년후 예상 가격대 : 최소 5.5~6억원) 

작년 1억5억~1억6천 금액대에서는 소액으로 투자를 문의하시는 분들에게 적극 추천을 해 드렸는데, 그후 가격이 상승해 현재 약 2억원정도까지 올라와 있습니다. 만일 구입시에는 현자금상 반드시 급매물이나 저가매물을 잡으셔야 합니다. 

(Tip) 집을 구입시에는 부동산을 최소 3군데 이상 방문하십시오. 간혹 어떤 부동산은 가격도 싸고 층수도 좋은 ‘괜찮은’ 매물이 들어오면, 공동중개를 안하고 단독처리할 생각으로 혼자만 가지고 있는 경우도 있으므로 꼭 여러곳에 발품 및 문의를 하십시오. 부동산간에 약간의 경쟁고취는 네고(Negotiation)시에 유리합니다. 그리고 절대로 명심하실 사항은, 지역부동산의 이야기는 절대로 30%만 믿으시고 나머지는 직접 분석하십시요. 

3. 결론
정리하자면 ‘실거주와 재테크측면’에서 무난한 선택으로는 양현마을 풍림이나 신안아파트를, 그리고 장기간 투자로는 구갈 동부를 1순위로 추천드립니다. 두아파트 모두 학교와 병원은 문제안됩니다. (죽전이나 수지에서는 현예산으로는 조금 어렵네요)

아파트 구입시, 거주만족도 및 투자가치상 최소 5층이상의 남향집을 구입하셔야 살기도 편하고 나중에 파실 경우에도 쉽게 파실 수 있습니다.

끝으로 님에게 드릴 말씀은, 부동산 재테크로 부자로 가는 첫걸음은 ‘정보의 부재’가 아니라 ‘결단력’의 문제라고 봅니다. 1년정도 발품을 파셨다면, 많이 주저하시고 과감한 결단을 내리시지 못하는 타입일 수도 있습니다. 앞으로 3주이내에 계약을 완료하십시오. 만일 3주를 넘기신다면 ‘부자 와 인연이 없다’는 점을 명심하시고, 마음 단단히 먹고 추진해 보시기를 다시한번 진심으로 조언드립니다.

……대치동맨