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재건축에 있어서 가장 중요한 수익성을 생각할 때 대지지분은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

하지만 건영빌라는 대지지분의 관점에서 저평가 되었다고 할 수도 있겠지만 대지지분만으로 일산신도시 건영빌라의 가치를 평가하는 데에는 많은 무리가 따릅니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 재건축년한
1990년대 이후에 건축된 5층이상의 공동주택은 준공일로부터 40년이 지나야 재건축이 가능합니다. 그럼 지금으로부터 30년후인 2036년에나 재건축이 가능하겠죠? 물론 정책이나 정부에 따라 조금 앞당겨지거나 늦춰질 수도 있지만 일반적으로 선진국에서는 이보다 재건축년한이 더 길기때문에 단축되는 것이 쉽지는 않을 것으로 생각됩니다. 

2. 인구의 감소
출산율이 세계최저 수준으로 2015년 이후부터는 절대인구가 감소될 것으로 예상됩니다. 주택수요가 앞으로 증가할 것이라고 낙관적으로 예측하기 불투명한 시점입니다. 지금까지는 인구의 지속적인 증가로 주택수요도 같이 증가하였지만 앞으로는 주택수요가 감소할 수도 있습니다. 이런 상황에서 기존주택도 공급과잉이 될 수 있는데 먼 미래에 건영빌라의 재건축을 추진하기에는 글쎄요?

3. 단지의 배치
유심히 보신 분이라면 아시겠지만 신도시의 건영빌라 배치를 보면 정사각형의 모양이 아닌 단지별로 절대면적은 작은 긴직사각형의 모양을 가지고 있습니다. 이마저도 개별단지가 모인 전체단지는 마치 기차모양처럼 가늘고 길게 배치되어 있습니다. 이런 단지형태로 볼때 아파트로의 재건축이 가능할까요? 기술적는 건축이 가능하지만 단지의 모양새가 안나옵니다. 따라서 만약 재건축을 한다면 건영빌라의 재건축과 인근 일반주거지역의 재개발을 동시에 추진해야만 안정적인 단치배치의 그림이 그려집니다. 하지만 그렇게 하기에는 저층형 빌라와 단독 및 근린주택의 서로 이질적인 성격을 가진 지역 모든 주민의 이해관계를 조율해야 하는데 쉽지 않을 것으로 생각됩니다.

4. 신도시의 태생적 특성
도시계획이나 지구단위계획도 물론 변경가능하지만 일산신도시의 태생을 생각해 보면 처음부터 지형적특성을 고려해서 허허벌판에 모든 도시 기반시설과 아파트를 포함해서 주택을 건축했죠. 그만큼 처음부터 체계적으로 계획된 도시라는 점에서 아파트건축이 가능한 3종일반주거지역으로 용도지역이 쉽게 바뀌기는 힘들겁니다. 참고로 대화동 성저건영 옆에 보시면 대지지분이 아닌 실제 대지 70평에 3층 정도로 건축된 다가구 주택을 쉽게 볼 수 있는데 시세는 대략 5-6억 +/-입니다. 대지지분이 16평인 일산신도시의 32평 아파트보다 조금 더 비싼 정도입니다.



건영빌라 쾌적하고 살기에 분명히 좋은 지역이고 가격도 아파트에 비해서 상대적으로 저렴한 편입니다. 실거주목적이라면 정말 좋은 선택이며 차후에 가격상승까지 기대할 수 있습니다. 하지만 재건축을 염두에 둔 실거주목적이 아닌 투자의 목적이라면 한번더 생각을 해보셔야 할 것같습니다.