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[집중조명]각종 개발호재로 급부상하는 용산
등록일 : 2006.04.10 (월) 출 처 : 부동산써브


지난 10년간 개발계획이 가장 많이 발표된 곳은 어디일까? 인터넷에서 <용산>이란 단어를 검색하면 각종 개발계획이나 부동산 호재 등이 빠진 달이 없을 정도로 빼곡하다. 서울에서 관심이 집중되는 지역 중 하나인 용산의 부동산투자에 대해 알아본다.

1. 강남권 대체주거지 공급의 강력한 대안 - 현정부의 최대 수혜지역, 용산

강남의 집값을 잡으려는 현 정부 부동산정책은 강남을 대체하는 고급주거지를 개발하는 것이 가장 큰 대안일수 밖에 없었다. 판교나 송파신도시 등 신규 개발지도 있지만, 무엇보다 강북 개발에 의한 서울의 균형발전이란 조건까지 충족하는 지역인 용산은 매력적인 소재가 아닐 수 없다.

청계천개발에 의한 종로, 왕십리지역이나 은평, 미아지역의 뉴타운 계획이 아무리 거창해도 강남권 주민들의 유입을 바라기는 어렵다는 것을 정책 관계자들도 잘 알고 있기 때문이다.
강북권 개발을 통해 강남권 주민의 영입이 가능한 정부추진의 U턴 프로젝트 대상지역은 현실적으로 용산구와 뚝섬일대 밖에 없다. 특히 교통과 자연, 강남권에 필적하는 고급 주거 인프라까지 완비된 용산은 1순위.

2. 올들어서 계속되는 개발호재 - 청와대, 서울시청도 용산 이전 논의

자연환경(미군기지 이전에 따른 용산 민족대공원 - 일명 서울의 센트럴파크 추진), 교통(강남북을 잇는 허브위치에 KTX고속철 역사 건립, 지하철 1, 4, 6호선 경의선, 경부선 철도), 주거 인프라(동부이촌동 등 강남에 필적하는 고급주거지 인식, 8학군에 버금가는 명문 5학군, 국제업무지역 개발, 씨티파크 등 평당 2000만원 이상의 고가 주상복합 분양 등)의 3박자가 완비된 상황에서 최근 들어서도 후속되는 호재들이 속속 발표되고 있다.

심지어 청와대(06.03.27 열린우리당 이계안 의원 국회 발언)와 서울시청(05.01.16 김한길 당시 수도권발전 특위 위원장 발언)까지도 용산으로 이전하지는 의견을 내기도 하는 등 현정부와 여권의 용산사랑은 지극하다. 최근 10여년간 한 지역에 이런 집중적인 개발계획이 발표된 것은 그 유래를 찾지 힘들 정도. 향후 가장 눈부신 발전이 기대되는 것은 분명한 사실이다.

시기 발표주체 주요내용
05년 12월 건교부 주안-인천간 구간이 개통되면서 용산역서 출발한 급행열차가 1일 205회로 연장운행, 시간도 62분에서 44분으로 단축.
06년 1월 18일 서울시 1차 도시계획위원회 85만여평 서빙고 아파트 지구 개발기본계획안 통과, 주거용지 및 2종 일반 주거지역 정비, 30층 이상 재건축 가능해져.
06년 1월 23일 용산 민족공원 추진위 공원조성 기본방향 심의. 준공은 있으나 착공은 없는 진행형. 생태보호공원 건립 확정.
06년 3월 서울시 교육청 시청 반경 4km 이내와 용산구 소재 고교를 대상으로 선복수지원 후추첨 배정 대상을 시청 5km이내 용산구 소재 37개교로 확대추진.
06년 3월 15일 서울시 용산역 철도공착장 부지(13만평) 최고 100층 규모 초고층 건물 짓겠다고 밝혀 타워팰리스, 강남권 최대인 가락시영단지보다 큰 규모 계획.
06년 3월 22일 서울시 6차 도시건축공동위원회 국제빌딩 주변 특별계획구역 도시환경정비(도심재개발)구역 지정안 수정가결. 일반 주거지역이던 용산구 한강로 3가 63번지 일대를 일반 상업지역으로 바꾸어 23~40층의 7개동 주상복합 가능토록 승인.


3. 어디에 투자할 것인가?

사실 지금 용산지역에 대해 관심을 갖는 것이 약간 늦은 감도 없지 않다.
1) 2001년 전후의 동부이촌동 재건축 분양분.
삼성 리버스위트, GS 자이 등은 분양 4년 이내에 분양가의 2.5배 이상 상승한 상태.
2) 지난 월드컵 전후의 한강로 주상복합 분양붐
평당 800만원대에 분양되어 현재는 2000만원대로 상승. 용산의 가치급상승과 함께 평당 분양가는 급상승을 시도하여(한강로 메가트리움 800만원대 - GS자이 1,100만원대 - 시티파크 2,100만원 이상) 3년새 300% 이상 오르기도 했다.
3) 2005년 전후 동부이촌동 일대 고층 리모델링 시장과 한강로 일대 국제빌딩 주변의 재개발 지분 투자가 가장 최근의 투자 포인트였다면 이제 앞으로의 틈새시장공략과 한강로 일대 신규 분양분에 주목해야 한다.





한강로 주변의 기 분양된 주상복합들은 여전히 매력적인 투자대상이다. 새로 입주할 시티파크와 파크타워가 평당 3,000만원을 전후한 시세가 형성중인데 비해 입주를 마친 평당 2,000만원 전후의 벽산 메가트리움과 GS자이는 저평가된 감이 없지 않아 시티파크 등의 입주시기인 2007년을 전후해 재상승의 여지가 많기 때문.

공사중인 대우 월드마크의 경우 마감재 수준이 한강로 일대 주상복합 중 가장 뛰어난 점이 매력이고 GS자이와 이어진 대단지를 형성할 수 있어 성장 잠재력이 크다. 향후 분양 예정분 중에서는 개발계획이 구체화되면서 다소 달라지겠지만 국제업무단지인 역사주변 쪽보다는 공원과 지하철역 등이 가까운 국제빌딩 주변이 주거지역으로써의 메리트가 더 크다고 본다. 재개발 지분 등의 투자는 이미 개발계획이 확정된 지역의 추격매수보다는 차분한 급매물 위주의 공략과 한강로 지역에 집착하지 말고 개발여지가 많은 마포구 인접 용산구청 주변을 주목하는 것도 고수익 포인트.



<부동산써브 취재팀>
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