개인적으로 생각해본 문제점 3가지와 향후 진단입니다.
1.부동산 사이트 문제
요즘은 인터넷사이트들을 통하여 시세정보 공유가 실시간으로 공유 가능합니다. 실제로 이들 부동산 사이트들의 통계가 각종 언론과 연계되어 시세가 좌우되는 경향이 커지고 있습니다.
대표적인 사이트가 r114, 부동산뱅크, 국민은행 입니다.
그런데, 이 '부동산 사이트들의 정보의 원천'은 결국 공통적으로 제휴하고 있는 '지역의 부동산중개업소들'입니다.
이 중개업소들이 매물정보를 올리고, 시세정보도 업데이트 하고 있습니다. 자세히 보면, 대부분 아파트마다 지역의 1~2개 중개업소를 지정해두고 있습니다.
그런데, 문제점은...모니터로 지정된 중개업소가 제공하는 정보 그대로 반영한다는 것입니다.
이는 가장 큰 신뢰성 문제를 야기합니다.,,중개업소의 게으름(?)으로 인하여 시세정보가 왜곡되는 문제가 발생하기 때문입니다.
반영하는 정도와 업데이트 주기 모두가 정보의 왜곡을 일으킬수 있습니다. 예로...부동산뱅크의 경우,,,동부이촌동은 1개 중개업소가 동네 아파트 단지의 50%를 모니터사로 독식하고 있습니다.
그런데 2005년(강남, 서초, 분당 등이 수억이 오르던 그해) 1년동안 한차례도 업데이트를 안했었다는 것입니다. 이는 그 중개업소 뿐 아니라 대다수의 동부이촌동의 중개업소들이 업데이트를 하지 않았고.. 이는 결국 시세가 상대적으로 오르지 않는 이유로 작용했다고 믿어 의심치 않습니다.
이주가 많지 않아 거래가 뜸한 단지의 경우는 특히 심했구요.
모니터사가 해당 아파트의 가치를 어떻게 생각하는지가 시세정보를 좌우했습니다.
살기좋은 동네가 시세가 싸면 거래가 많아져 파는 사람도 빨리 팔고 사는 사람 싸게 사고.중개업소도 실적이 늘겠지만..결국 쌍방이 모두 피해보리라 생각됩니다.
2. 주민의 성향
두번째로, 위에 분도 언급하셨듯이..주민의 시세에 대해서 무심한 점입니다.
현재 동부이촌동의 가격대는 2004년까지는 서초,강남,분당,송파,여의도 보다 앞서갔으나 2005년 1년동안의 정체로...이제는 가까이 서부이촌동, 이태원 등의 용산구 뿐만 아니라 마포구,성동구,영등포구에게까지 위협받고 있는 상황입니다....
(그 동네들은 부동산중개업소들이 과하게 업데이트를 하는지..)인터넷상으로 보면 재건축 아파트만 밀리는게 아닙니다.
물론 그들 동네들은 부녀회에서 못팔게 하는 곳도 많고..
부동산 중개소들이 시세를 낮게 가져가면 혼줄이 난다고들 합니다만..
젠틀한(?) 동부이촌동 분들은 그렇게 억지는 부리지 않아도, 현재 가격이 상대적으로 왜곡된 시세임으로 인지 하셔야합니다.
3.동네 특성
세번째로, 동네의 고립성과 좋은 환경(?)입니다.
동부이촌동은 용산구에 속해 있어서..용산구의 영향을 받지 않을수 없습니다. 강남 서초와 모든게 유사하지만...미군이전이라는 핫이슈와 함께 같은 숙명(?)이 되어버린듯 합니다.
그리고, 신규분양이나 재건축이 가격을 올려주는데..
같이 고립된 여의도는 정체되어 있다..뒤늦게 주상복합들이 속속 재건축되면서 가격대가 상승하고 있지요?
그런데..동부이촌동내에는 LG자이 이후에 정부의 강력한 규제로 재건축이 중단된 상태이지요.. 신규분양은 용산구에 있어도..동부이촌동의 가치와 함께 가줄만한 분양은 거의 없었구요..
거기에 조망권+입지+커뮤니티 등너무 좋은 환경을 이미 누리고 있다보니.. 왠만한 호재를 호재라고 인지도 하지 않는 경향도 커 보입니다.
향후 진단
낙담하지 마십시오..현재 가격은 상대적으로 왜곡 가격임은 자명합니다...
시간이 지나면..
타지역에서 억지 시세 조작이나 거품이 있다면 빠질것이요..
우리 시세가 문제가 있다면 회복할 것입니다...
시티파크. 파크타워 분양을 기억하시지요?
이들의 분양가와 분양열기가 우리동네의 가치를 확인시켜주었지요?
사실 입지상 동부이촌동보다 좋다고 보긴 어려운데도 그 분양가와 열기는 대단했습니다..
이제 재건축도 가능할것이요! 의미있는 신규분양도 시작되려하지 않습니까?
앞으로 뉴타운인 한남동,동빙고동,보광동이 개발되어 분양하면 또한번 분양가는 대단할것입니다. 제대로된 한강조망, 민족공원,사통팔달 입지 등의 조건이 부각될것입니다.
2000년도에도 평당 3천이였다던...그 한강맨션이 재건축되면...
LG자이보다 타워팰리스보다 아니 대한민국 최고일것입니다.
개발호재도 이제 시작되지 않습니까?
벌써 국립박물관 개관으로 오름세가 나타나고 있죠?
서울시 지도를 보십시오!
동네 뒤에 용산가족공원+국립박물관의 규모만으로도 서울시내에서 이정도 녹지는 찾기 어렵습니다.
여의도 3배이상의 민족공원이 들어서면.. 용산구 최고 입지인 동부이촌동은 어찌될까요?
분당,수지이 자랑하는 공원들 조차도..서울시내 한복판의 금싸라기 땅에 조성되는 거대한 민족공원만 할까요?
판교분양때문에...그 인근 동네들이 또 들썩이죠?
판교분양이 감히..용산개발(국제업무단지..뉴타운..민족공원)에 비할수 있다고 보십니까?
이뿐 만이 아닌거 다들 아시죠?
조급해 하지 마십시오!
보유세 적게 내며 느긋히 기다리죠~
그리고 할말은 하고..중개업자들에 당하지 말구요...
급전이 필요한 분들 헐갑에 매도할때 느긋하게 기다리십시오!
가만보니 부동산도 주식이랑 같네요..우량종목 장기투자가 성공합니다.^^
** 열변을 하다보니..특정 지역이 언급되었네요..
그 지역분들의 너그러운 시선을 부탁드립니다.
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등록일 2006/03/22 | 조회 1627 
말도안돼는 시세.
성향도 있지만..
내코가 석자인지라.
