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3단지는 어떤 가격 상승력을 가지고 있나.

향후 가격적인 측면에서의 최대변수(2., 3단지)에 대하여
전적으로 제 분석적인 생각이지만,
현재 상황을 이해하시는 데 도움이 되셨으면 해서 씁니다.
사실 얼마전에도 친구들이 비슷한 질문을 하더군요.
2단지든 3단지든 이미 가지고 있는 사람들이라면 이런 논의가 무의미하지만
새로 사겠다면 여러가지를 잘 따져보고 사야겠지요. 한두푼도 아니고 이자다 뭐다해서
수반되는 고통도 장난이 아닐터인데.

하여튼 3년후를 생각해보라고 했습니다. 3년후에 상황이 어떻게 되어져 있을까하고.
기본적으로 대선후, 그리고 삼성본관 입주, 롯데의 시작, 중층아파트들의 가동 등이지만, 그중 반포2, 3단지들의 입주가 시작될 것입니다.

반포3단지. 지금은 5층이라 꺼져보이지만,
언덕위에 29층 높이로 사방에서 보이는 랜드마크가 될 것임이 매우 중요한 요인일 것입니다. 특히 경부고속도로 초입에서 뿐만아니라 논현동, 역삼동 언덕 등지에서도 잘 보이게 되지 않을까요. 잘 보인다는 것은 낮에는 건축디자인이, 밤에는 조명으로 휘감은 자태가 사람들 눈에 계속 밟힌다는 것이고 (특히 경부고속도로에서는 더 할 것입니다)
사람들 입에 오르내리고, 문의가 활발해 지지 않겠습니까?

예를 들어서 판교죽전간 고속화도로에서 보이는 정자동의 아이파크는 밤에 보면 정말 "와" 하는 느낌과 그 인상이 강인하게 머릿속에 각인됩니다.
누구든 저기서 살고 싶지 않겠습니까.
실제로 집값도 주위를 리딩하게 되어 가치비교의 우선순위가 될 수밖에 없습니다.
많이 보았기에 그래서 머릿속에 뚜렷한 흔적이 남아 있기에 더욱 그렇습니다.

3단지의 언덕위 29층과 삼성본관은 서로 대각선으로 마주보게 됩니다.
중간에는 아무 것도 막히는 것이 없습니다. 그 사이에 경부고속도로가 있지만 서로 마주보게 된다는 것은
각별한 의미가 즉, 시각적 시원함외에 브랜드와 상징성의 의미를 가지게 됩니다.
그 큰 공간이 하늘운동장이 될 것이고 서로 시샘과 부러움 등등의 만감이 교차하는 기분이 공유되지 않을까요? 믿거나 말거나지만 마주보게되니 자꾸 서로의 존재감이 느껴질 것이라는 애기인데요,
이 존재감이 3단지와 2단지의 성격상 가장 큰 차이가 될 것이라는 것입니다.
그것은 "위치"라는 성격입니다.
3단지는 쾌적성과 고등학교의 존재가 떨어진다고 하지만 꺼꾸로 그 이유가 차라리 나아보입니다. 단지모양새가 넓고, 낫기에 조경이 나을 것 같고, 그래서 다른 이유로 쾌적성이 있어보이고 단지내 초중학교의 존재는 고등학교의 존재보다 나아보입니다.
기간이 9년 아닙니까?
더우기 대한민국 최고의 초중학교가 되는 요소들을 다 갖추고 있어 보입니다.
하여튼 "위치"라는 개념은 다 아시겠지만.
부동산 가격은 내재적인 질적가치보다도 외적요인인 위치가치로 인한 상승이 더 큰 경우가 많다는 것입니다. 즉 2, 3단지가 입주되고나면 외적 요인들이 중요 요소가 되어 계속 집값 상승을 자극하게 됩니다.
3단지는 압구정동 - 잠원동 - 3단지(반포자이) - 삼호 - 아크로비스타 - 강남역 - 서초동으로 연결되는 "C"자형 벨트의 축위에 놓여있습니다. 또한 이 "C"자형 벨트의 움직임은 가히 핵 폭탄과 같습니다.
3단지는 그 중의 핵심이 되어져가고 있고 이 점은 향후 매우 중요한 요인이 되리라고 보입니다. 어느 곳이 가격상승의 탄력도가 높을까요? 아무도 알수는 없겠지만 3단지가 좀 더 유리해 보입니다.

"C"형 벨트의 움직임은 대한민국 부동산 움직임의 핵심입니다.
다 아시겠지만, 조금만 재정리하자면 다음과 같습니다.

1. 압구정동일대의 재건축
이 사람들이 처음으로 초고층과 골프장 얘기를 꺼냈듯이 앞으로도 가만히 있을 사람들이 아닐 것이고, 그 움직임이 가속화되어 원하는 것들을(?) 해내지 않을까 저 혼자만의 생각입니다 구관이 명관이고, 중심이 도곡동으로 갔다고해서 조망권과 부촌의 이미지가 어디 갈까요? 올해도 엄청나게 올랐지만 계속해서 오르리라고 보는 이유는
자부심과 잘 이동하지 않는 특성인 것 같습니다(적은 매물 ---> 가격상승).
실제로 압구정에는 빠질 사람들은 이전에 다 빠졌지만, 오랫동안 산 사람들이 많습니다.
정자동으로 많이 갔다고는 하지만, 아직도 "압구정"하면서 프리미엄 속에 사는 것 같습니다. 중층재건축의 불을 붙여놓았었지만, 앞으로도 잊을만하면 붙이고 잊을만하면 붙이고 해서 결국은 차라리 재건축 끝내는 것이 낫겠다하여 진행되지 않을까요. 강남구청도 편인데.

2. 잠원동일대 아파트들의 재건축
3단지의 입주로 잠원동일대의 노후아파트들이 재건축에 대한 자극이 본격화 되어져 갈 것입니다. 현재는 여러 이유(대평형입주자들의 반대, 상가, 정책...)로 잠원동일대의 재건축이 지지부진하지만 눈으로 보이고, 입으로 마치 현재 "랙슬이 얼만데..."처럼 "자이가 얼만데..."같은 하나의 이슈가 돌게되면,
사람들의 마음은 순식간에 바뀌고 의기투합하게 될 것만 같습니다.
현재 5, 6차, 대림, 반포우성, 반포한양 등이 추진 중이지만 6차만 좀 가고 있다고 보여지고 나머지들은 3단지 입주후에 가속화 되지 않을까하고 다들 생각하는 만큼
3년후면 3단지가 잠원동이 서로 가격상승의 견인차 노릇을 할 것 같습니다.
즉, 잠원동은 노후되었음에도, 재건축이 본격화될수 있었슴에도 잘 추진이 않된 이유는
전적으로 어떤 눈으로 보여주고 확실히 와 닿는 모델이 없었기 때문이라고 생각되지만
3단지가 확실히 눈에 보이고, 되겠구나하는 믿음을 주게되면
이사가고 기다리고하는 눈에 보이는 수고를 감내할 힘을 얻게되리라고 생각되어 진다는 것입니다.

3. 삼호, 삼풍, 아크로비스타 등의 움직임.
현재도 많이 반영되어져 있지만 강남역주변이 발전될 수록 가격상승이 가속화되리라 보여집니다.
현재 아크로비스타 94평이 40억대입니다. 솔직히 놀라웁습니다.
3단지의 91평형이 그 이상 가리라고 충분히 예상되어지고
그 91평형 가격이 3단지 전체에 탄력을 보태어 주겠지요. 즉, 3단지의 91평은 별게 아닌 것이 아닙니다.
3단지의 평당가격을 올려놓게 됩니다.
생각해보세요. 누가 "여기는 평당 얼마인데...."라고 따지지 않겠습니까?
그것이 비록 30평대 평당가격이 아니라 90평대가격임에도 불구하고.

4. 강남역-교대역사이의 발전상
강남역과 교대역 사이의 썰렁함에 계속 활기가 더해지고 있습니다. 5층건물이 고층화되어져 가고 있습니다. 테헤란로의 파워라고 생각되어지고 앞으로도 그 힘이 늘어날것만 같습니다. 여기는 테헤란로 초입이지만 꺼꾸로 마지막 남은 고층빌딩부지들입니다. 그리고 앞으로 서초구청의 주수입원이 될 지역입니다. 그래서 배후단지를 거느리게 될 삼풍과 아크로비스타가 선반연되어지고 있는 것 아닙니까?

5. 서초동일대의 재건축
무지개, 진흥, 우성 등등 이 일대가 대단지라는 얘기는 급물살을 탈 경우 어떻게 막기 힘들다고 보여집니다.
제 2의 판교가 될수도 있고, 정책이 나서든. 하여튼 뜬구름같은 얘기겠지만 넓다는 것이 많은 사람들이(돈이 있든지, 힘이 있든지, 말이 있든지...)살기에 어떻게 될지 모르지요.
재건축에 단체로 올인하게 된다면 어떻게 막겠습니까? 도곡동 일대와 더불어 강남권의 가장 뜨거운 지역입니다. 강남 강남 할때 이 2곳의 가격동향은 곧 전체의 동향으로 비추어지고 현재 약간 저평가된지역으로 써 판교후 가장 각광받는 지역이 되리라고 보여집니다.

6. 강남역의 발전상
나는 현재 아크로비스타가 이 정도로 오를지 몰랐었습니다.
삼성과 롯데의 가치가 엄청나게 반영되었다고 봅니다.
앞으로도 서초동 일대의 가치가 더욱 더 새로이 평가되어지리라고 봅니다.
이는 중심축이 강남역권으로 확정되어져 가고 있다는 것입니다.
그리고 현재도 이 일대가 강남의 중심이 아니라고 이야기 할 수 있는 사람이 있을까요?
중심축이라는 것이 부동산에서 어떤 의미인지를 모를 사람이 있겠습니까?
그리고 앞으로 100년동안 깨지지 않을 것 같습니다.
즉, 어떤 공식이 완성되어져 가고 있다는 느낌인데,
강남역과 강남대로에 신분당선까지 더해지고, 뚝섬까지 연결되어지면서
테헤란로 다음의 대박공식이 만들어지는 느낌입니다.

하여튼 정리하자면
주공3단지 서쪽의 움직임보다 동쪽의 움직임이 강한 것 같고,
그래서 가격상승의 요인도 동쪽이 더 크게 보이고,
더우기 2단지든 3단지든 출퇴근하는 사람들이 강남역쪽으로 이동하는 사람들이 더 많게된다면 3단지가 좀 더 중심에 가깝게 위치하게 되고,
"C"자형 벨트가 핵폭탄의 위력이 보일 때 쯤이면 현재도 차이가 있지만
3단지의 가격상승도가 더 가파르지 않을까 이런 생각입니다.

그러나 2단지는 쾌적성이라는 장점을 가지고 있슴을 더욱 더 감안하여
실내 외내의 디자인과 조경에서 각별히 신경을 써서
장점을 확실히 부각시키는 전략이라면
3년 후에 뚜렷한 분양계획이 서울, 그 것도 강남권에 없슴으로 언론의 주목을 받게되면
초기 가격상승력이 지속되지 않겠나하고 생각해 봅니다.