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우리아파트 게시판에서 정보(wjdqh) 회원님께서 등록해 주신 독립된글을 답변글로 옮긴 글입니다.
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용산지역은 그간 미군기지와 그 인근이라는 이유로 강북과 강남지역 중간지역에 위치한 지리적 이점에 비하여 큰 주목을 받지 못했습니다.
군부대주변이라는 약점이 미군부대의 이전과 그에 따른 공원화, 인근지역의 낙후된 구시가지의 재개발 그리고 남산과 한강 조망이라는 지리적 이점이 새롭게 주목되면서 지난해 세계일보 자리에 분양된 시티파크 열풍으로 표출 되었습니다.
용산지역은 크게 용산역사 주변 개발, 용산 철도 기지창의 국제업무지구로의 개발, 용산공원개발과, 한남동과 보광동에 이르는 뉴타운개발 등으로 볼 수 있습니다.

■ 용산의미래

1. 용산공원

71만평 규모의 용산 미군기지가 평택 등으로 옮겨가고 이 중 2만4천여 평에 미 대사관 청사와 직원 숙소 등이 이전하는 협상이 마무리됨에 따라 용산 지역이 서울의 새로운 축으로 '용틀임'할 전망입니다.

이 지역은 지하철 1.4.6호선이 지나고 경부선. 경의선 철도에 지난해부터는 고속전철(KTX)까지 지나는 등 사통팔달의 교통망을 갖췄음에도 그동안 미군기지 때문에 발전이 상대적으로 느렸습니다.

하지만 미군기지가 떠나고 그 부지의 대부분이 뉴욕의 센트럴파크에 버금가는 쾌적한 도심공원으로 변신하게 되면 각종 업무 편의시설을 새롭게 갖춘 서울의 신 중심지로 거듭나게 됩니다.

공원화=서울시는 1991년 '용산 군 이적지 공원조성 기본계획'을 수립한 데 이어 97년 건교부의 승인을 받은 '2011년 서울도시기본계획'에도 용산기지 자리를 공원화하는 방침을 담았습니다.
용산구 권혁모 부구청장은 용산공원의 개념을 ▶민족공원 ▶평화공원 ▶자연생태공원 ▶문화공원으로 정리했습니다. 그는 "북한산.남산과 관악산을 잇는 남북 녹지축의 중심이 되면서 주변의 리움미술관. 국립박물관. 전쟁기념관을 연결하는 문화벨트 역할을 하게 될 것"이라고 설명했습니다.

2. 한남 뉴타운

위치 : 용산구 이태원·보광·한남동 일대
면적 : 1,095,800㎡(331,478평) 도시계획 :일반주거지역(일부 준주거지역) 역사문화지구, 방화지구
지역여건
- 인구 : 39,098명(16,528세대)
- 토지 : 9,005필지 1,095,800㎡(일반주거지역 98.6%, 준주거지역 1.4%)
- 주택 : 5,064동(단독 20%, 다가구·다세대 61%, 아파트 6%, 기타 13%)
- 노후·불량주택(27년 이상 경과) 비율 22.1%, 주택접도율 26.8%
사업유형 : 주거중심형 뉴타운사업
현시세 : 대지지분 10평대 3000~3500 20평대 2000 ~2500 40평대 1600만원

한남뉴타운지역은 소형평형일수록 높은 가격이 형성되어있습니다.
철저하게 실수요적으로 접근해 되도록이면 30평대 이상을 받을 수 있는 지분에(20평대 이상) 투자하길 권합니다.

재개발지역 투자는 대지지분이 쪼개기가 되지 않아 향후 청산될 위험이 적은 일정평수 이상의 것이 좋고 같은 지분이라도 건물의 노후도, 위치 등을 따져 평가금액이 높은 물건을 고르는게 바람직합니다.

3. 국제업무단지

용산 기지창 부지에 들어설 국제업무단지는 총 13만여 평의 부지로 이곳을 6~7개 블록으로 나눠 1~2개 건물은 주상복합아파트를 짓고 나머지는 업무용 빌딩을 지을 예정입니다.

현재 이 지역은 지난 2001년 7월 결정된 도시지구단위계획에 따라 용적률 600%, 150m 이하로 지을 수 있도록 규정돼 있습니다.

하지만 한 개 블록은 랜드마크적인 건물을 짓기 위해 고도제한이 350m로 돼 있어 100층 규모도 지을 수 있도록 특별 계획돼 있습니다.
용산구는 용산이 강북의 랜드마크로 거듭나기 위해 인허가 과정에서 100층 이상 지을 수 있도록 추진 계획 중입니다.

대규모 개발인 만큼 이전과 초고층 건물이 들어서려면 서울시뿐 아니라 건설교통부 등 중앙 부처의 합의와 지원이 따라야 합니다.
용산기지창에 주상복합과 업무용 빌딩이 들어설 경우 최근 도시정비구역 지정 을 받은 주변 지역과 함께 대규모 업무ㆍ주거타운으로 거듭날 것으로 보입니다.

4. 용산역사 주변개발

2004년 개통된 고속철도 중앙역사로서 기능을 담당하는 용산역사는 영종도 공항과 연결되고 북한과 관계개선에 따른 경의선 복구시 북한의 연결거점으로 이용될 수 있는 등 중요성이 앞으로도 더욱 커질 전망입니다.

용산역 전면지구 300번지 일대 : 현재 슬럼화(사창가)된 용산역 앞쪽은 우선적인 도심재개발을 통해 용적률 900%를 적용받는 대형 빌딩단지로 탈바꿈하게 됩니다.
지난해 평당 6천만원에 시세가 형성되어 거래되었으나 개발 가시화에 따라 이미 평당 호가 7천만원 이상 형성되어 있어 철저한 실소유자 위주로 투자해야 할 것으로 보입니다.

130번지일대 : 지난해 평당 2천5백만원 선에 거래되었으나 용산역 전면지구와 동시 개발한다는 호재에 의해 현재 평당 3천만~3천5백만원 선까지 호가가 형성되어 있으나 매물이 많지 않아 매입이 쉽지 않습니다.

100번지일대 : 한국군 주둔지 인근의 100번지 일대는 현재 지역조합 형태의 개발이 논의되고 있으나 군부대 이전문제와 일부 청산대상 물건이 거래되고 있다는 소식이 있어 투자에 주의를 기울여야 합니다. 거래가격은 평당 3천만~3천5백만원 선에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

400번지일대 : 400번지일대는 향후 국제업무단지로 이어지는 중요한 진입로가 될것으로 보이는 지역입니다. 현재 2종일반주거지역이나 향후 개발과 함께 종변경이 예상됩니다.
지난해 평당 2천1백만원 선에 일부 매물이 있었으나 현제 극소수로 평당 2천5백만원 선에 매물이 나와 있습니다. 이 지역 투자는 용산역사 앞 개발과 국제업무단지의 개발 등이 가시화되어야 개발 바람이 불 것으로 보이나 선 지점 투자자들이 지속적으로 유입되는 것으로 보여 가격은 안정적이지 못할 것으로 보입니다.