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우선 아시다 시피 신천동 미성아파트는 현재 시행중인 소형평형 의무비율이라는 악조건 하에서도 재건축을 추진할 수 있는 잠실지역에선 유일하고 강남권에서도 극소수 아파트중 하나 인건 확실합니다.

현재 정부에서 중대형 아파트공급 확대를 위하여 소형평형비율 완화카드를 언론에 떠보고 있습니다. 현재 부동산 폭등이 중대형 평형의 공급이 대폭 축소 될거라는 심리에서 야기된 측면이 강하기 때문에 이를 무마 하려고 흘려본 것입니다.

이제 강남권에는 저층아파트가 고갈 되었습니다. 개포, 가락, 둔촌동등의 저층아파트는 종구분상 2종(최대 허용 용적율 200%)으로 분류되어 용적율이 실제로 190% 보다도 못하게 허용용적율을 받는관계로 소형평형의무 비율 완화 여부와 관계없이 재건축이 어렵습니다. 이들 아파트들 원래부터 소형평형 의무비율을 맞추는데는 아무런 문제가 없었구요...

그렇다면 중대형아파트 확대는 어차피 강남권 중층 아파트들로부터 이루어져야 되는데 이에는 근원적인 두가지 문제가 있습니다.

하나는 소형평형의무 비율이고, 또 하나는 중층아파트는 이미 180%-210% 의 용적율을 (고밀도 지구 허용 용적율 230%) 갖고 있기 때문에 평형을 확대 하면서 수익성 있게 재건축을 추진 못하는겁니다. 이런 면에서 중층아파트들이 리모델링으로 선회할 의향을 갖고있으나 지하주차장 건설 불가라는 가장 큰 암초때문에 이도저도 못하는 형국입니다.

소형평형의무비율이 족쇄가 되는 주된 이유는 일례로 은마 31평은 재건축시 평형확대는 커녕 동평형을 그대로 받기도 확실치가 않기때문에 주민의 동의를 구하기 어려워서 재건축 추진이 근본적으로 힘들다는겁니다.

즉, 주민들간에 마찰때문에 재건축 추진시 한발자국도 앞으로 나갈수 없다는 어려움이 있다는 것입니다. 여기에 최근에 연면적 50%를 25.7평이하로 지으라는 규정이 추가 됨으로서 대부분 중층 아파트의 재건축 추진을 근원적으로 불가능 하게 만들어 버린것입니다.

재건축 추진시 제일 중요한 요인은 바로 허용용적율을 얼마나 받는가 입니다. 3종지구 (최대 250%) 임에도 불구하고 최근 압구정등 고밀도 지구가 230%을 받아 놓아서 재건축 추진이 크게 위축되었죠.

이전까지 대부분 아파트는 3종지역 250%를 기준으로 하여 재건축을 추진 하였는데 여기서 20%가 깍이는 바람에 암초에 부딪친거입니다. 용적율 20% 차가 뭐 대수냐 하시겠지만 일례로 현재 용적율 20%가 차이나는 미성(159%)과 주공 5단지(138%)를 직접 방문하셔서 거닐어 보시면 실감 하실겁니다. 20% 밖에 차이 안나는데도 15층 아파트인 주공 5단지가 10층 아파트인 미성 보다 동간 공간이 많이 남는걸 느끼실 수 잇을겁니다. 20% 차이면 그만큼 큰차이 입니다. 

현재 대부분 중층아파트 주력 평형대가 30평대 임을 감안 하면 중대형 공급을 늘이기 위하여는 소형 비율 완화내지는 폐지(이건 개인적으로 불가능 하다고 봅니다)는 물론이고 용적율의 상향 조정이 반드시&n bsp;수반 되어야 합니다. 용적율이 상향되면 재건축 아파트 가격은 다시한번 폭등하겠지요. 이점은 현재 정부가 무진장 고민하고 있는 부분입니다.

서론이 길었습니다.

미성아파트는 소형평형 의무 비율 완화 내지는 폐지에 별다른 영향이 없지요. 물론 대책 발표 후에도 소형 비율이 어떻한 형태로든 존속된다면 타단지에 비하여 반사 이익이 있는건 당연하구요.

중대형평형 확대가 되려면 재건축시 허용 용적율의 제고가 뒤따라야만 되는데 이경우에도 미성은 혜택을 톡톡히 받겠지요. 특히 일부 25평대 아파트 배정이 예상되는 현 19평은 재건축시 32평대 배정확율이 더욱더 높아 지는겁니다. 소형평형 의무 비율이 존속 한다 하더라도 대략 계산한 결과에 의하면 재건축시 허용용적율 260% 정도 받게 되면 거의 대부분의 19평대가 32평대 아파트를 배정 받을수 있는곳으로 알고 있습니다. 

혹시라도 소형 비율 폐지가 된다면 평형 배정 유연성이 호전된다는 상황이니 재건축시 19평대 전원 32평대 배정 받는 조건으로 추진해야 겠고 이는 허용 용적율 250%정도대만 되면 충분히 가능한 얘기입니다. 

아무튼 미성 아파트는 기본적으로 최고의 입지 및 정부가 지정한 강남권 고밀도 아파트지구 중층아파트 중 최저(잠실주공 5단지 다음)로 낮은 용적율등 재건축 추진의 호조건을 모두 갖추고 있으니 어떻한 정부 정책이 나온다 하여도 모두 혜택을 받을 수 있습니다.

가구수도 1300백이 조금 안되고 중소형 평수가 주력으로 구성되어있으니 80% 주민동의를 얻어 재건축 추진에 탄력을 받을수 있는 장점도 있죠.

또 한가지, 요즘 유가 급등으로 인하여 이제는 같은 역세권이라도 지하철역에 몇미터 더 가깝냐가 무척 중요하게 되었습니다. 미성은 2호선 성내역, 8호선 잠실역 모두 단지내 어디서건 3-5분 내에 도달 가능하죠...

미성 아파트 볼수록 알토란 같은 아파트 아닙니까.
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물론, 미성은 재건축 추진도 중요하지만 개인적으로 전 약간 다른 관점을 갖고 있습니다. 저층 재건축으로인하여 잠실지역에서 상업지역 대상으로는 이미 거론된 두개 단지와 미성 3개단지 밖에는 없습니다. 신천동 잠실6동 상업지구는 완전포화 되었습니다. 잠실이 아파트로만으로 이루어진 베트타운이 된다면 송파구 발전 가능성은 그리 밝지 않습니다. 제2롯데도 있지만 여기에 뭔가 부족 합니다. 송파구에서는 대기업 업무중심의 잠실 상업지구 확장을 절실하게 필요로하고 있습니다. 문정동 공구단지 플러스 롯데 유통,위락단지에 뭔가 하나 더 필요한 상황입니다. 

미성 앞에 크로바 아파트가 이미 주상복합 추진중이죠. 이점 깊이 유의해야 합니다. 올림픽로 바로 건너편에 상가가 있고  옆에는 포스코더샾, 수협있지요. 미성 단지내에 기존 학교 (이점이 가장 중요)와 교회등 공공 시설이 없지요. 가뜩이나 부족한 기존 학교를 없애 가면서 추진 할수는 없겠지요!!! 무슨 뜻인지 알만한분은 분 은 아실겁니다...

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요약하면 이래도 좋고 저래도 좋으니 미성아파트 소유하고 계시면 맘푹놓으시고 세월아 네월아 기다리시면 됩니다. 

"아파트값 오르는 것보다 중요한건 당신의 건강입니다."라는 선전글귀가 생각 납니다. 저는 부동산 잠시 잊고 운동 하러 가야겠네요. 즐거운 주말 되세요....