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청담 도곡 압구정 여의도 서빙고동 등 재건축을 추진해온 서울시내 고밀도지구의 중층단지에 초비상이 걸렸다.

서울시가 이미 기본계획이 완료된 서초·반포지구와의 형평성을 고려해 나머지 지구들도 230% 이하의 용적률을 적용키로 결정, 기존 용적률이 230% 이상인 단지는 재건축사업이 사실상 막혔기 때문이다.

전문가들은 기존 용적률이 230%을 넘지 않더라도 내년 4월이후 시행되는 개발이익환수제를 감안하면 실제 재건축사업이 가능한 고밀도지구내 중층아파트는 제한적일 수밖에 없을 것으로 내다봤다.

미리주닷컴 신재덕 부장은 "고밀도지구 가운데 강북지역 상당수와 기존 용적률이 높은 강남의 반포 등의 경우 재건축을 포기하고 리모델링으로 사업을 전환할 공산이 크다"며 "그러나 이 경우도 리모델링에 따른 비용 등을 감안하면 중층단지들의 주거환경개선은 쉽사리 해결될 수 없을 것으로 보인다"고 지적했다.

◇어느 단지가 걸리나〓서울의 고밀도지구는 10∼15층짜리 중층아파트가 들어선 지역으로, 지난 1976년 8월 잠실, 반포, 서초 등을 포함해 10곳이 지정된 이후 1979년(가락, 암사·명일)과 1983년(아시아선수촌)에 3곳이 추가돼 현재 모두 13개 지구, 141개 단지 8만4060가구가 지정됐다.

시 전체 아파트(96만여가구)의 9%에 해당하는 물량이다.

이 가운데 기존 용적률이 낮거나 이미 재건축이 완료된 일부 단지를 제외하곤 상당수 아파트들이 제한되는 용적률 허용치에 따라 재건축 추진이 사실상 어려워지게 됐다.

지난 20일 공람공고에 들어간 여의도지구의 경우 한양(252%) 삼익(256%) 은하(256%) 등이 시의 용적률 허용한도를 넘는다. 서빙고지구에서는 재건축 허용연한을 채운 아파트 가운데 리바뷰(569%) 정우(322%) 노들(319%) 코스모스(314%) 골든(301%) 로얄(295%) 등의 맨션과 전보아파트(496%) 등이 재건축을 꿈꾸기도 어렵게 됐다.

이촌지구의 경우 재건축을 추진하고 있는 강변강서맨션(296%)이 난항을 겪을 전망이다. 청담·도곡지구에서는 역삼동 진달래2차(236%)를 비롯해 몇몇 재건축 추진 단지들이 제동이 걸릴 것으로 보인다.

앞서 지난 15일 공람공고에 돌입한 압구정지구에서는 미성2차(246%) 현대1·2차(243%) 현대3차(232%) 한양1차(230%) 등이 재건축사업이 곤란한 단지로 꼽힌다.

◇어떻게 되나〓이들 중층단지 가운데 기존 용적률이 150% 이내인 3종 일반주거지역내 소재 아파트의 경우 그나마 사정이 낫다.

용적률 허용한도에 어느 정도 여유가 있는데다 도로·공원·학교용지 등을 기부채납할 경우 추가적인 용적률 인센티브도 받을 수 있기 때문이다.

가장 애매한 단지는 3종지에 위치하면서도 기존 용적률이 200% 안팎인 경우다. 물론 수치상으로는 재건축이 가능하지만 조합원 부담이 크게 늘어나고 개발이익환수제를 피하기 어렵다는 점에서다.

한성대 이용만 교수는 "개발이익환수제에 따른 임대주택 의무건설로 고밀도지구내 아파트는 평당 114만원의 추가부담이 발생하는 것으로 나타났다. 다만 용적률이 높을수록 이같은 부담은 큰 폭으로 증가하게 된다"고 말했다.

리모델링으로의 사업 전환도 고려해 볼 수 있지만, 역시 기존 용적률이 높은 단지 가운데 동간거리를 충분히 확보하지 못하는 등의 과밀화된 아파트의 경우 현실적으로 법적 허용 용적률을 모두 확보하기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

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