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2006년도 하반기에 제가 올렸던 글을 다시 상기 시키는 뜻에서 제 메일에서 다시 올리는 겁니다..금년에 행신에 투자하신분이나 대기 매수하실분께서는 참고하시면 될듯 합니다..오히려 중소형에서 중형 전용면적25.7평 갈아타는것 보다 향후 리모델링 재건축시 오히려 큰수익이 발생될수 있다 사료됩니다..앞으로는 대형공급은 서울강남,비강남권 요지 外에는 일반 수도권은 거의 분양성이 힘들다 생각합니다.

[新 역세권 탐방] 경의선 능곡·행신역및 KTX시발 지방교통'UP'

*전철망 확충 앞둬 서울진입및 교통확충인프라 주거지 가치'UP'
*자유로 접근성 좋고,인천국제공항등 서울도심권 교통및 경부고속철과도(KTX)인접,경의선개통 서울 용산진입 20분,강남활로..
*행신 중소형 경의선복선 개통시 평당1000만원대 돌파..
*행신지구 신혼부부에게 중소형평수 인기만점,요즘같은 난세에 서두르지 않으면 내집장만 힘들다.아파트분양만 기달리다간 알짜배기 놓침


경의선 대곡역에서 능곡ㆍ행신을 거쳐 강매역에 이르는 구간은 일산신도시와 함께 고양시 일대를 대표하는 수도권 북부 주거벨트를 형성하고 있는 곳이다.

서울과 일산을 연결하는 승전로와 경의선 철로 사이에는 고양시 최대규모 택지지구인 행신지구의 절반 이상과 능곡지구가 자리잡고 있다.

그동안 이 일대는 지하철3호선 화정역 주변 화정지구의 그늘에 가려 상대적으로 별다른 주목을 받지 못했다. 서울역을 오가는 경의선 철도의 운행간격이 긴 탓이다. 고양시내 주요 편의시설이 화정지구에 집중돼온 것도 이 때문이다.

하지만 오는 2008년 경의선 전철화가 이뤄지면 사정은 크게 달라질 것으로 기대되고 있다.

서울과 수도권 서북부를 연결하는 핵심간선도로인 자유로와의 접근성이 높은데다 경부고속철도 행신역과도 곧바로 연결되는 입지를 갖추고 있어 전철망만 확충되면 주거지로서의 가치가 한단계 올라갈 것으로 예상된다.

또한 대한주택공사에서 행신경의선 관련 행신2지구 227,000평 행신동과 도내동으로 연결 국민주택 5000세대 택지공급 분양이 예상되어 있어 향후 엄청난 개발이 예상될것으로 보인다.

경기도 고양시 덕양구 행신동, 도내동 일원의 동 지구는 서울도심 반경 12㎞지점에 위치하여 서울-고양-파주를 연결하는 수도권 서북부지역 성장축선상에 위치한다.

복선전철화 예정인 경의선(강매역), 수도권전철3호선(화정역), 국가지원지방도 23호선, 지방도 310, 398호선 등 기간 교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 및 인근도시로의 접근성이 양호하여, 국민주택 건설지로의 최적의 입지조건을갖추고 있어 본 지구 개발을 통한 국민주택 건설은 주변거주지에 지속적인 발전테마가 있다고 할수 있다.

본 지구는 고양행신, 능곡, 화정지구와 연계성을 갖도록 하면서도 주변의 양호한 자연환경과 조화되는 쾌적한 주거단지를 조성하여 건전한 도시 발전을 도모할 계획이다.능곡·토당동 일대 35만평이 고양시에서 추진중인 뉴타운 지구로 지정됐으며, 향후 개발가치가 높은 상암지구하고도 가깝다. 한강이나 넓은 공원등 자연환경이 잘 갖춰져있다

고양행신, 능곡, 화정지구 등과 가까워 주변의 시립행신도서관, 여성복지회관, 청소년회관, 여러 대형할인점 등 편의시설과 주변 인프라를 함께 형성하고 각종 행정시설과 업무시설 등도 이용이 편리하다. 지구내 4만여평의 근린공원, 어린이 공원 등 녹지시설이 들어서게 되며 성사천과 완충녹지 등이 자연과 조화를 이룬 주거 단지이다.

자연지형에 순응하는 테라스형 주거의 도시와 농촌이 어우리진 택지지구, 동측 구릉지와 성서천변을 연계하는 생태녹지축과 공원, 학교, 상업, 공공시설을 연결하는 보행녹지체계로 건설할 전망이다.또한 화전일대와 상암으로 이어지는 개발프로젝트에 엄청난 서북부의 핵이 될것이라 말할수 있다.

특히.행신역세권 일대 주거지로는 행신지구 소만마을,무원마을,샘터마을이 수혜지역으로 꼽히고 있다.

능곡역 주변은 행신역세권에 비해 상대적으로 체계적 개발이 덜된 곳이다. 계획적 택지개발 보다는 개별 단지별로 개발이 이뤄져 도로망이나 생활여건이 상대적으로 떨어진다.하지만 능곡택지지구 개발및향후 역세권으로 인한 수혜가 있고 많은 발전이 기대된다고 할수있다.


*주택가격 상승요인은 여기 게시판에 많은 분들이 잘 아실겁니다.기타 다른 내용은 모두 아시니 그냥 참고만 하세여..

첫째는 해당 지역구에 새로운 아파트가 계속 유입되어야 한다는 것입니다. 즉,개발주거용지로 활용 할수있는 토지가 많아야 합니다.그래야 개미및 투자자들이 몰린다는 얘기입니다.또한.사람들이 착각할수 있는 경우가 있는데 주공,도시개발 택지공급 임대주택 들어온다고 해서 집값이 안오른다 이건 무식한말이고 이치에 합당치 않은 말입니다.서울,경기 뉴타載낱?택개? 균형발전촉진지구등 어디든 임대주택은 다 들어온다는 사실입니다.고양?자체 재정예산이 많아야 택지공급임대사업도 가능하다는 겁니다.고양시에도 돈이없으면 택지사업도 못한다는 얘기죠.꿈도 못꾼다는 겁니다.오히려 택지개발 임대주택 대규모 인구유입으로 엄청난 주변개선으로 집값이 오를수 있다는 겁니다.말그대로 뉴타운,택지지구개발은 해당지역을 발전시킨다는 목적을 두고 있다는 겁니다. 즉 "너도 잘 살고 나도 잘살자"라는 공익 사업 취지입니다.

*대규모.인구유입으로 인한 개발기반시설(공원, 상업, 공공시설을 연결하는보행녹지체계)이 잘되고 대형마트,근린문화공원,백화점,도로개선으로 인한 도미노개발등 장점이 있다는 사실입니다.단점은 기존 아파트 전세값 상승을 다소약간이나마 잡을수 있다는 겁니다.전세값이 안정된다고 해서 집값을 잡는다는 것은 타당성 근거에 어긋나는 겁니다.결국 개발지역 인프라 공시지가 상승으로 인한 집값은 계속 오를수 밖에 없으니까요.

둘재는.아파트시공 브랜드 파워가 있어야 합니다.그래야만 금융권 자금지원이 그만큼 확실하겠죠...(해당 지역에 1000세대 이상 공급한 아파트가 많이 있어야 합니다.또한 복도식 중.소형평수가 많은 1000세대 이상 단지는 향후 리모델링 재건축시 시공사선정 유리합니다.메머드급 1000세대 이상 일수록 조합원에게는 분담금이 적다는 겁니다.서로 시공사간에 경쟁을 붙있수가 있죠.가격Nego도 칠수 있구여 대형시공사 돈보이는곳 절대 사업권 안놓치죠...오히려 자기네 한테 공사도급 달라고 추진위원회에 로비할테니까요...

현재는 복도식 시세가 약하지만 오래가면 갈수록 가치가 있다는 겁니다.철거+건축공사비800억~1000억이상 안되면 1군시공사선정 힘듭니다.결국 세대수가 좌우합니다.) 단.요즘 시공사들 규모가 작으면 사업참여 안할려구 합니다.왜냐 겉으로는 배가불러서,속으로는 회사 이미지 쪽팔려서요.무조건 리모델링,재건축 한다고 해서 1군시공사 붙는다는것은 착각입니다.결국 사업수익은 세대수에서 차이가 크다는 사실을 인지 하셔야 합니다.요즘 리모델링 많이 얘기하는데 여러분이 생각하시는것처럼 단순한게 아닙니다.세대수 작거나,개발부담,환경영향,재해평가에 애로사항이 있다면.사업타당성심사 및사업승인절차에 걸림돌이 될수 있다고 생각되네여....^_^

셋째는.시공사 건축비가 높으면 그지역 아파트시세가 올라간다는 것입니다.즉 땅값+건축비+사업제반비용으로 인한 분양가입니다.결국 지역가치가 올라간다는 겁니다.상당한 세금도 많이 거둬들이면서 예산도 많아 지겠죠..개발사업자가 사전에 시장마케팅을 세밀하고 조사한후 사업기획타당성과 사업수지를 뽑는다는 겁니다.즉모든것은 시행사와 시공사간에 공사도급이 원활하게 조율되어야만이 발전된다는 거죠..

넷째는.지속적인 주거환경개선으로 인한 인구유입이 많아야 한다는 것입니다.가족나들이 공원,산업시설,학교등등..(기반시설강화,짜투리땅 국공유지 적극활용)

다섯째는.해당 관할시,구청에서 도로확충,교통개선,상업문화시설,역세권개발이 지속적으로 추진되어야 합니다.(일조권,조망권 해치지 않은 범위내에서 용적률 상향조정)

그러므로.여러분께서 살고 계신 지역은 희망이고 자부심입니다.지역발전을 위해서는 주민들 모두가 합쳐야 만이 가능하다는 겁니다.2007년 새해에는 하시는 사업 잘 되시길 기원합니다.

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*서울 상암타운하고 접해있는 최고의 입지로 고양시에서는 최고의 미래가치가 있는 아파트입니다..부가적으로 제 나름대로 행신동 중소형 복도식 아파트에 대한 재건축.리모델링시 매리트(시공사)가 좋은 아파트를 뽑아 봤습니다.
(그냥 제 생각일 뿐입니다..)

샘터주공 2,920세대 대지면적(등기상 92,537평방 28,000평)
소만성원 1,602세대
햇빛20단지 1,713세대
햇빛22단지 445세대
햇빛23단지 1,813세대 대지면적(등기상 59,352평방 17,954평)

*향후 사업주체시 조합과 시장,덕양구청(주택공사,빅쵸이스 시공사)

*위의 복도식 아파트는 거의 1995 - 1997년 준공된 아파트로 행신동 복도식의 진가를 발휘할 아파트라 사료됩니다..

*참고로 햇빛22단지는 주위에 20단지 23단지하고 같이 묶어서 결합개발로 가야 할거 같습니다..그렇게 된다면 오히려 서로 Win Win 됩니다..뭉치면 서로 잘 산다..