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2006.08.01 통권 563 호 (p196 ~ 215)

[심층 리포트]

용인, 버블인가 대박인가
‘판교’ 타고 2년 연속 전국 최고 수익률

조인직 동아일보 신동아 기자 cij1999@donga.com


● “판교의 추억, 다시 한 번”…거래 없어도 호가(好價)는 계속 간다?
● “‘난개발’은 옛이야기, ‘경부선 메갈로폴리스’ 이끈다”
● 삼성·GS, ‘명품 주택단지’ 조성키로
● 신세계백화점, 강남점 능가하는 죽전점 건설 중
● 보정·죽전·동백·신봉·성복동이 용인 ‘新 빅5’
● 신분당선, 서울~용인 고속도로 들어서면 강남까지 20분
● 떠오르는 교육도시, 용인외고·수지고의 경쟁력
● “‘광교’타고 한번 더 간다” vs “‘천장’치고 내려오는 중”
● 실수요 목적 아닌 단기 투자엔 신중해야


“아이고, 평당 2000만원씩 주려면 내가 분당엘 가지 왜 여길 와요.”(40대 고객)

“저희도 웬만하면 맞춰드리고 싶은데 시세가 워낙 그러니까….”(중개업자)

부동산 경기가 소강상태를 보이던 7월 초순, 경기 용인시 기흥구 보정동의 한 중개업소. 죽전지구 끝자락에 위치한 포스홈타운 아파트 49평형을 보러 온 40대 남성은 낭패라는 듯 혀를 찼다. 매물로 나온 몇몇 아파트의 가격이 8억5000만원을 넘었기 때문. 한성CC골프장이 슬쩍 내려다보이는 곳은 9억5000만원까지 한단다. 그가 인터넷 시세표에서 본 7억원대 물량들은 이미 자취를 감춘 뒤였다.

이 아파트는 1년10개월 전 입주가 시작됐을 때만 해도 3억5000만원대에서 거래됐다고 하니, 2년도 되지 않아 2.5배가 오른 셈이다. 보정동 포스홈부동산 관계자는 “거래는 소강상태로 접어든 지 오래인데, 시세는 떨어지지 않고 있다. 팔 사람들이 더 오를 것으로 기대하는 것 같다”고 말했다.

최근 포스홈아파트 시세가 강보합권을 유지하는 데는 8, 9월에 있을 판교 신도시 중대형 평형 아파트 분양만큼이나 5월 말 건설교통부에서 분당선 연장구간 확정노선을 발표한 게 영향을 미쳤다고 한다.

건교부에 따르면 2008년경 현재 죽전지구 안에 있는 분당선 연장선 임시역사를 폐쇄하고, 대신 이 아파트 단지 바로 앞에 역사를 새로 짓기로 했다. 신설역이 준공되면 서울 강남의 선릉역까지 약 43분이 걸릴 것이라고 한다.

뛰어난 교육환경이 꾸준한 수요층을 뒷받침한다는 말도 있다. 1399가구로 이뤄진 이 단지 내에는 유정유치원, 보정유치원과 보정 초등학교, 보정고교가 있다. 단지 밖 20m거리에 신촌중학교도 있다.

39~77평형 대단지라 자연히 학생들의 수준도 ‘물관리’가 이뤄져 학부모들의 호응이 높다고 한다. 또한 예전 아파트들과 달리 외부와 창으로 닿는 면이 4개인 ‘4-bay’ 구조로 설계돼 있어 개방감이 좋고, 평면이 발달해 실제 평수가 옛 아파트보다 10% 정도 넓은 것도 장점이다.


“분당보다 비싸요”

이런 이유 때문일까. 포스홈타운 중 인기있는 동 가격대는 분당 신도시의 비슷한 평형대 아파트와 큰 차이가 없다. 죽전지구 일부 중개업소들은 ‘가격 역전’이라고 표현하기도 한다. 실제 성남시 분당구 서현동, 정자동, 구미동 등지에 있는 준공 10년 안팎의 45~49평형대 아파트 시세는 싸게는 7억, 비싸게는 11억원대에 분포해 있다.

불곡산 조망권인 죽전지구 초입의 건영아파트 59평형, 반도보라빌 73평형 등 상당수 중대형 평형 아파트는 최근 평당 1700만~2500만원대를 유지해 인근 분당 구미동의 비슷한 평형 아파트들보다 비싼 느낌이다. 포스홈타운이 그렇듯, 이곳 아파트 또한 2년 전 입주 때에는 평당 800만원대 수준이었다. 이 아파트들은 판교 분양 외에 내년 2학기부터 신입생을 받는다는 단국대 캠퍼스가 국지적인 호재로 작용하고 있다.

죽전동 호박공인 김성규 사장은 “세금폭탄이다 뭐다 해서 매매가 전반적으로 한산하지만, 단국대 근처 중대형 평형은 가격대가 견고하게 유지되고 있다”고 했다. 그는 “단국대가 주민들에게 ‘대학’이란 의미보다 ‘운동을 할 수 있는 녹지공원’으로 인식될 뿐 아니라 조망 소재로도 골프장 못지않게 좋다고 여겨지기 때문”이라고 전했다.

기흥구 동백동 중개업소들에서 관찰한 상황도 죽전의 경우와 비슷했다. 흔히 ‘동백지구’로 알려진 이곳도 거래 자체는 비교적 가라앉았지만 호가의 ‘이상 고가(高價) 현상’은 뚜렷했다. 입주 반 년이 넘도록 아직 입주민의 절반도 채워지지 않았으나, 이곳 아파트 소유자와 중개업자들은 8월의 판교 신도시 중대형 평형 분양계획을 목이 빠지게 기다리는 듯했다.

판교에 당첨되지 않은 ‘실망 청약자’들이 큼직한 새 아파트가 많은 동백지구로 대거 몰릴 것이라는 기대감 때문이다.

동백동 소망공인 윤희정 사장은 “겉보기에만 집들이 텅텅 빈 것 같지 실제로는 물건이 별로 없기 때문에 팔 수 없는 실정”이라고 말했다. “8월에 판교 중대형 평형 분양이 시작되면 집값이 분당, 죽전, 수지, 동백과 박자를 맞춰 상승할 것으로 기대하기 때문에 매도 희망자들이 집을 내놓지 않고 있다”는 것.

인근의 석성산과 호수공원 등에 대한 조망이 압권이라는 신영프로방스 59평형은 호가가 9억원이 넘는다. 게다가 아직 입주 전으로, 분양권 전매가 제한된 상태이기 때문에 원 분양자의 등기비용과 각종 부대세금을 다 물어야 하는 조건이라서 실제 구입비는 11억원에 이른다.

2년 반 전에 4억5100만원이던 분양가에서 입주가 시작되기도 전에 너끈히 2배가 오른 셈. 59평형은 모두 ‘펜트하우스’ 개념으로 동별로 최상층부인 27~30층에만 포진한 데다, 15가구밖에 없다는 희소성도 시세상승을 이끄는 데 한몫한다.

지난 6월에는 동백지구에서 죽전지구를 통과해 성남시 분당구 구미동으로 이어지는 연장 10km 4차선 직행도로가 준공됐다. 이 때문에 동백에서 서울로 오가는 출퇴근 길 시간이 평소보다 20분 이상 단축됐다는 게 주민들의 말이다.

하지만 심야할증 시간에 서울 광화문에서 택시를 타고 가면 5만원 가까운 요금이 나올 정도로 ‘절대 거리’는 무시할 수 없다. 동백지구 건설시행업체에서 말하는 지도 상의 최단거리는 강남에서 25km이지만, 실제로 차를 몰고 정해진 도로를 따라 강남역 부근까지 가서 계기판을 보면 40km가 넘을 때도 많다. 그러니 아무리 새 아파트라고 해도 매수자에겐 이곳 아파트값이 서울에서 비슷한 거리로 떨어져 있는 다른 수도권 외곽지역에 비해 비싸게 느껴지게 마련이다.


“버블 세븐? 나쁠 것 없지”

경기 용인시가 ‘강남’이나 ‘분당’ 같은 이름과 함께 부동산시장의 선두그룹에서 회자되기 시작한 것은 2, 3년이 채 되지 않는다. 1990년대 초반 준농림지역의 개발허가가 떨어지기 전, 많은 곳이 개발제한구역으로 묶여 있을 때만 해도 용인에는 주로 골프장, 명당 묏자리, 주말별장 같은 특수용도 개발사업이 있었을 뿐, 주거단지 사업은 찾아보기 힘들었다. 90년대 중·후반부터 개발된 ‘수지지구’가 중앙무대에서 통하는 브랜드로 알려졌으나, 이곳 역시 ‘난개발’ ‘교통대란’ 등의 좋지 않은 이미지 때문에 시장에서는 저평가를 받아왔다는 게 정설이다.

그러던 용인이 최근 정부로부터 ‘대박 후보지’로 공인되다시피 하는 일이 벌어졌다. 지난 5월 청와대가 청와대 브리핑을 통해 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 경기 성남시 분당, 안양시 평촌과 함께 용인을 ‘버블 세븐’으로 지목한 게 발단이 됐다. ‘집값에 거품이 많이 끼었으니 빨리 팔아야 한다’는 게 청와대의 논리지만, 지금은 ‘버블 세븐’이란 단어만 남았고, 그 의미는 ‘집값 오르는 동네’로 받아들여지고 있는 실정이다. 이 같은 현상은 부동산 정책 입안과 추진에 있어 워낙 신뢰가 떨어진 정부에 그 귀책사유가 있을 법하다.

용인 집값은 판교발(發) 부동산 바람에 편승해 지난해부터 올 상반기까지 절정을 구가했다. 서울 강남의 고급 아파트들이 평당 3000만원을 오르내리던 무렵인 2004년 8월경에도 죽전지구 아파트들은 프리미엄을 합쳐 평당 800만원을 겨우 넘는 수준이었으나, 최근에는 1600만원 이상으로 오른 곳도 많다. 동백지구 또한 2004년 분양 당시만 해도 중도금 이자 후불제를 통해 미분양 물량을 해소하곤 했지만, 현재는 프리미엄만 3억~5억원에 이르는 아파트가 있을 정도다.

부동산정보업체 스피드뱅크가 발표한 ‘2005년 연초대비 집값 상승률 30’에 보면 보정동 포스홈타운 58평형이 77% 상승한 것을 비롯해 용인의 집들이 30위 안에 3분의 1인 10개가 들어갔다. 또 부동산뱅크가 올 7월 공개한 자료에 따르면 올해 상반기 용인시 전체 아파트의 평당 평균가가 1000만원을 넘었다.

경기도 내에서 평당가가 1000만원이 넘은 것은 시 단위로 보면 재건축단지가 많은 과천(2940만원)과 강남 접근성이 뛰어난 군포(1033만원)에 이어 세 번째라고 한다. 분당의 높은 가격대에도 불구, 신도시뿐 아니라 구시가지도 더해지기 때문에 성남시는 아직 전체 평균가로는 1000만원을 넘지 못했다.

이런 초고속 성장의 배경은 뭘까. 전문가들은 우선 경부선 초입에 형성되는 대규모 ‘메갈로폴리스(megalopolis·도시집중 지대)’에 따른 시너지 효과를 이유로 든다. 요컨대 용인을 가운데에 놓고 판교(281만평)-분당(563만평)-흥덕(용인·65만평)-광교(수원 및 용인·341만평)-영통(수원·110만평)-동탄(화성·273만평)으로 이어지는 거대한 택지지구들이 융합해 하나의 거대한 신도시권역으로 자리매김할 것이라는 시각이다.

‘경부선 메갈로폴리스’의 중심

서울에서도 강남이 뜨면 서초·송파·강동이 동반 상승하듯, 이 지역 역시 지역별 집값이 서로의 움직임에 의해 연동될 것이라는 점을 예상할 수 있다. 또한 규모를 감안할 때 ‘ 강남권’에 맞서는 수도권 제2의 ‘공동 블록’으로 인식되는 점도 무시할 수 없다.

용인에는 전철과 도로 등 사회간접자본이 확충되고 정비되면서 ‘난개발’ 딱지가 서서히 떼어지고 있다. 예컨대 2009년 완공예정인 전철 신분당선이 들어서면 용인에서 강남역까지 20여 분 만에 주파할 수 있게 된다.

‘수지’로 총칭되던 상현동, 풍덕천동 등의 구도심권에 이어 2000년대 들어 신도시급 택지지구가 잇따라 들어선 것도 용인 전체의 이미지를 한 단계 끌어올렸다는 평가다. 서판교 지역과 남단으로 이어지는 성복동과 신봉동, 분당 남쪽과 닿아 있는 죽전동·보정동, 또 이들과 직행도로로 연결된 동백동 등 ‘신도심 빅5’가 대표적인 사례다.

‘신동아’의 의뢰로 스피드뱅크가 조사한 바에 따르면 7월15일 현재 평당 평균 집값도 이들 5개동이 각각 1431만원, 1405만원, 1377만원, 1445만원, 1139만원으로 용인시 29개 동 중 상위 5위권을 형성하고 있다. 이들 지역에는 수목과 야산이 지천으로 널려 있고, 상당수 아파트들이 창 밖으로 녹지공간이 조망되는 등 자연친화적 신도시로 명성을 얻고 있다.

부동산 칼럼니스트인 봉준호 닥스클럽 대표는 “용인에 ‘신도시’ 개념이 들어간 지 10년이 지났다. 초기 10년 동안은 끊임없이 ‘난개발’이란 낙인이 찍혀 고생했지만, 현재는 정비될 곳은 대체로 정비가 된 덕에 난개발이란 단어는 차차 자취를 감추고 있다. 언론보도 영향 때문인지, 거주민들은 ‘나도 용인 산다’는 프라이드까지 갖게 됐다”고 말했다.

“현재 시점만 놓고 냉정하게 보면 용인이 아직 ‘강남’에 대해 분당에 이은 차차선(次次善) 선택지임은 분명하다. 서울에서 적당히 멀고 완전히 진화하지도 못한 도시의 어중간한 특성 때문이다. 다만 용인은 북쪽으로 판교·분당신도시를, 남쪽으로는 ‘녹지 신도시’로 불리는 수원 광교 신도시 등을 끼고 있는 지리학적 이점이 있다. 거대 메갈로폴리스권이 형성되는 5, 6년 앞을 내다보면 중간 길목인 용인은 교통이나 상업시설 인프라 구축에도 이점이 많다고 봐야 한다.”

부동산시장에서 통용되는 말 중에 ‘20과 60의 법칙’이란 게 있다. 20평형대가 많거나, 반대로 60평형 이상대가 없는 포트폴리오를 갖춘 단지는 집값이 약세를 보인다는 이야기다. 고가 아파트의 대명사로 불리는 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 33~80평형, 대치동 개포우성 1,2차 아파트가 31~65평형을 갖추고 있다는 사실을 복기해볼 때 이 같은 가설은 더욱 신빙성을 갖는다.


전국에서 ‘큰 집’ 가장 많아

이런 맥락에서 용인을 보면 유달리 50평형 이상의 대형 평형이 많다는 점이 눈에 띈다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 전국에 20만6665가구가 사는 50평형 이상 아파트 중 용인에 가장 많은 2만4788가구가 밀집한 것으로 나타났다. 2위인 분당 신도시(1만4978가구), 3위인 서울 강남구(1만4218가구)에 비해 월등히 높은 수치다.

전체 아파트에서 대형 아파트가 차지하는 비율도 용인시가 17.2%로 최고를 기록, 서울 서초구(15.6%), 강남구(14.3%), 용산구(13.5%)를 제쳤다. 용인의 아파트 6가구 중 1가구는 50평형 이상이라는 의미다.

이는 판교나 1990년대 초 분당의 경우처럼 건립단계에서부터 소형평형 의무비율이 없었던 게 주 원인이다. 또한 판교는 분양가에 대한 인위적 규제로 인해 2, 3군(群) 건설업체들이 대거 참여했고, 분당의 경우는 브랜드 아파트가 생겨나기 전 도급건설만 있었기 때문에 품질 차별화를 이루지 못한 측면도 있다.

이들과 달리 용인의 상당수 택지지구에는 1군 브랜드 건설사에서 지은 프리미엄 아파트들이 즐비하다. 건설사들이 아무런 제약 없이 멋들어지게 지은 중대형 아파트들은 그래서 부유층의 관심을 끈다.

한 중견 건설업체 임원은 “용인은 건설업자들에게 최소한 지난 5, 6년 간은 더 없이 좋은 땅이었다. 땅만 매수하면 분양이 순조롭게 이뤄질 뿐 아니라 땅 보유기간이 길더라도 각종 개발 이슈가 튀어나와 보유에 따른 금융비용을 상쇄할 만큼 분양가격이 올라갔기 때문이다. 건설업체에서도 ‘돈이 된다’는 확신 때문에 아파트 품질 개선에 많은 돈을 쓸 수 있었다”고 말했다.

용인의 대표적인 중대형 단지는 기흥구 보정동 죽전자이(59평 단일 평형)다. 올 상반기 부동산업체들 조사결과 보정동 죽전자이는 평당 2600만원으로 과천의 재건축, 분당의 주상복합 아파트를 제치고 경기도에서 평당가가 가장 비싼 아파트로 꼽혔다. 저층은 13억원, 고층은 20억원에도 호가가 형성돼 있지만 매물이 잘 나오지 않는다.

입주시점인 2004년 10월 이른바 10·29 대책으로 경기가 위축되는 바람에 저층의 경우 분양가 4억7000만원에 프리미엄이 1억원가량에 불과했던 것을 감안하면 그야말로 ‘대박’이란 단어가 떠오른다. 2년 만에 10억원이 오른 셈이다.

44만평에 달하는 너른 한성CC 골프장이 어디서든 바라다보인다는 게 이 아파트 최대의 장점. 이른바 ‘그린 조망권’이다. 아파트 바로 옆에는 한성CC를 끼고 있는 야트막한 야산도 있다. GS단지 주민들은 러닝머신 대신 매일 이 야산에서 운동을 한다.

한성CC가 ‘녹색 바다’처럼 조망된다는 소문 때문인지, 한성CC 옆에는 ‘타운하우스’라는 신개념 고급주택들도 들어설 계획이다. 극동건설 스타클래스는 70~80평형으로만 이뤄진 100가구짜리 주택을 9월부터 분양한다. 골프연습장, 사우나, 피트니스센터 등이 갖춰지는 건 서울 도심의 여느 주상복합 건물과 비슷하지만, 단지 뒤의 개천에 다리를 놓아 연결한 삼림욕형 산책로는 산과 개천이라는 자연경관이 뒤에 없으면 탄생할 수 없는 상품이다.

반도보라빌(38~73평형)에는 수천 그루의 활엽수 침엽수 중교목 관목 화초 등의 수림대(樹林帶)가 아파트 동 사이사이에 빼곡히 들어서 있다. 중앙광장 안에는 자연계곡과 흡사한 인공 조형물로 꾸민 수경공간을 조성했고, 물줄기 상류에는 자연석들을 담가놨으며, 계곡 위로는 나무다리를 놓았다.



GS건설이 서판교와 가까운 수지구 성복동, 신봉동 일대에 조성 중인 ‘자이’단지들은 1만3800가구로, 어지간한 택지지구보다 덩치가 크다. 삼성물산은 판교에 보다 가까운 동천동에 비벌리힐스를 모델로 하는 ‘삼성 미니 신도시’를 기획하고 있다.


6억, 2년 뒤 17억으로

이런 이례적인 외부장식으로 ‘웰빙(참살이) 라이프’를 꿈꾸는 부유층을 흡수하는 데 성공했다. 국민은행 시세 집계를 보면 이 아파트 73평형은 2004년 10월 이른바 10·29 부동산 대책 발표직전에 한때 6억6336만원까지 시세가 형성됐다. 그러나 지난 7월3일 현재 평균 거래가는 17억1250만원. 1년10개월여 만에 2.5배가 올랐다. 이 아파트는 지난해 부동산114의 연간 상승률 집계에서도 서울 압구정동 한양아파트 한양6차 35평형과 함께 상승률(74.9%) 1위를 기록했다.

죽전지구는 양적으로는 ‘현대’의 독무대다. 엄밀히 말하자면 다른 회사 브랜드지만 현대아이파크 아파트 2090가구까지 합치면, ‘현대’ 이름을 단 아파트는 9120가구에 달한다. 2만1000가구가 들어선 죽전지구의 절반 가까이에 해당한다.

타워팰리스와 래미안으로 일거에 주택부문 선두업체로 부상한 삼성물산 건설부문과 LG건설 시절부터 ‘자이’ 신화를 써온 GS건설이 용인의 요지마다 ‘침 바르기’를 하고 있는 사실 또한 시사하는 바 크다. 용인보다 서울 접근성이 좋은 판교 신도시에서 분양가 규제, 평형 제한 때문에 1군 브랜드 업체가 분양에 많이 참가하지 못하고 있는 사실은, 역(逆)으로 용인 명품단지의 가치를 더 높여주는 기능을 할 것이라는 관측이 많다.


삼성·GS의 ‘명품주택 타운’

GS건설이 서판교와 이어지는 수지구 성복동, 신봉동 일대에 짓고 있는 ‘자이’ 단지들은 합치면 어지간한 중규모 신도시에 버금간다. 2001년 61~92평형으로 이뤄진 수지LG빌리지1차 1164가구를 시작으로 올해 상반기까지 LG빌리지는 6차, 신봉자이는 2차까지 입주를 마쳤다. 상현자이, 수지자이 등을 모두 포함하면 1만530가구다. 평형은 대부분 50, 60평형대고 최하가 33평형이며 최대 92평형까지 포진해 있다. 일부 평형의 평면을 보면 부엌이 3개나 있는 곳도 있다.