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김민수님, 오래간만입니다. 

개인적인 문의에 대한 답글은 앞으로는 드리기 어렵다고 했기에, 문의에 대한 답글은 안 쓰려고 생각하고 있습니다. 하지만 이전에 문의하셨던 답글에 대한 부연설명 차원에서 간략히 몇자만 남기도록 하겠습니다.

1. 상현동 성원상떼빌

상현동 성원상떼빌3차 남쪽에 있는 광교신도시내에 위치하게 될 신분당선 연장선 역사의 위치는 이미 오래전부터 예견이 되었던 부분입니다. 그래서 62평의 경우 웅장한 조망과 광교의 후광으로 인해 매우 유망하다고 글을 드렸었습니다. 다만 님의 경우에 1가구2주택이라는 상황하에서 최선의 투자방법을 찾아야 하는 측면에서는 양도세 문제때문에 늦게 구입한 정자동 주복보다는 상현동 아파트를 우선적으로 매도하셔야 하는 부분은 아직도 변함이 없는 선택이라고 보여집니다.   

시황에 대한 몇차례 글에서도 언급드렸던 바와 같이, 8월부터 장이 움직이기 시작했고, 판교 중대형평형 청약결과가 발표되는 10월 중순이후부터는 많은 지역들이 상승쪽으로 움직이면서, 특히 내년에는 유망지역 유망아파트들이 다른 어떤 해에서도 경험하지 못했던 가파른 상승이 있으리라 예측됩니다.

하지만, 성원상떼빌에서 올해말과 내년초에 가격이 더 올라주어도 님의 경우에는 세금문제때문에 이득이 되는 부분이 없기에, 일단 매도하시고 그이후 새로운 전략이 필요합니다.

일단 매도를 하실 타이밍은 올해 10월말~11월중순 정도에 매도하시는 것이 가격상 유리해 보입니다. 아울러, 잔금정리와 소유권 이전이 늦어도 반드시 올해말 이전에 완료하시는 것이 좋겠습니다.  

2. 압구정 구현대아파트

구현대 5차를 보고 오신 것 같습니다. 여러가지 장단점이 존재하는 아파트입니다. '초고층 재건축설'로 인해 한동안 많이 올랐지만, 현실적으로 쉽게 가능해 보이지는 않는 그림입니다. (그 이유는 몇페이지 분량이므로 추후 설명)

그렇잖아도 서울 유망 재건축단지(개포동,대치동을 필두로 한 강남권 및 잠실권, 서초, 압구정, 여의도, 목동 등)를 중심으로 종합적인 비교분석 및 향후 전망에 대한 글(수익률과 연관하여)을 추석연휴 이후에 올려 볼려고 생각하고 있었습니다. 늦어도 11월중순 이전까지는 마무리해서 올리도록 해 보겠습니다. 

다만, 재건축의 경우 부동산정책에 의해 수익률이 크게 좌지우지되는 만큼, 일정한 수익률 예측이 매우 어렵고 정치적인 요인에 의한 변수가 많은 만큼 수익률 관리측면에서 그 어느누구도 호언장담은 불가능함은 미리 감안하셔야 합니다. 그래서 잔잔히 가다가 치솟아오르는 즉 들어가야할 타이밍이 좋아야 하고, 그 타이밍을 잡는 조언을 드리는 것이 제 역할이라고 보여집니다. 

최근 하락세는 멈춘 것으로 보이나 추가로 1~2달 추이를 더 지켜보아야 확실할 것 같고, 만일 내년초가 아닌 올해말 이전에 급반등하는 분위기가 나온다면 그 이전이라도 신호를 알려드리도록 하겠습니다. 

3. 신규분양

서울 유망 재건축단지에  비해, 신규분양하는 대상중 안정적으로 예측가능한 수익률이 보장되는 지역들이 눈에 뜁니다. 예를 들면 판교/광교 분양을 제외하고는 용인 동천동 삼성래미안 단지가 그런 곳에 해당되는데, 삼성에서 분양가를 어느정도로 최종 써 낼지 몰라, 향후 수익률 예측이 조금 어려습니다. 하지만 이 부분도 추석이후에는 어느정도 비교적 정확하게 예측이 가능하리라 보여집니다.

참고가 되셨으면 합니다. (그리고 제가 이전에 님에게 썼던 글도 다시한번 참고로 살펴보시기 바랍니다)

그리고 한가지 더 추가하자면, 중간에 다른 이야기들(은평 고분양가 등)로 시끌시끌하더라도, 소신대로 밀고나가는 것이 좋다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 

즐거운 추석연휴 되십시요.

...대치동맨