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http://weekly.chosun.com/wdata/html/news/200610/20061018000015.html

판교 이후 - 유망지 “용인 성복·은평 뉴타운 등 6곳을 주목하라”

큰 평수 많은 용인 성복은‘용인의 강남’으로 떠오를 수도… 
은평은 녹지율이 높아 쾌적해. 내년 이후 유망지로는 서울 송파와 
경기 광교 신도시가 꼽혀…집값은 오를 가능성이 더 커
 
 
▲ 아파트 공사가 한창인 서울 은평 뉴타운 

‘판교 이후, 어디로 가야 하나?’ 올해 분양시장의 최대 승부처였던 경기도 판교 신도시 2차 분양이 끝났다. 이제 관심은 ‘판교 이후’로 쏠리고 있다. 판교만 바라보고 청약통장을 묵히기엔 부동산 시장의 움직임이 심상치 않은 탓이다.

최근 서울 은평 뉴타운과 경기 파주·운정신도시에서 불붙은 고(高)분양가 논란이 주변 집값을 자극할 조짐을 보이고 있고, 지난 8월 말부터 시작된 전셋값 상승도 매매가를 부추길 기세다. 정부는 각종 고강도 규제를 무기로 집값 안정을 장담했지만, 4분기(10~12월) 집값 전망은 안개 속에 있다. 청약통장을 언제, 어느 곳에 쓸지를 잘 저울질해야 하는 시기인 것이다.

다행히 입지여건이 좋은 택지지구나 신도시 분양이 줄줄이 대기 중이다. 2008년 시행 예정인 ‘청약가점제(무주택기간·부양가족수 등에 가점을 부여해 당첨 우선순위를 정하는 방식)’ 혜택을 받는 무주택자를 제외한 나머지 사람은 적극 청약할 필요가 있다고 대부분의 전문가는 말한다. 판교 이후 유망 단지와 집값 전망을 전문가 7명에게 물었다.

우선 “내년까지 유망한 단지 3곳을 우선순위대로 꼽아달라”고 물었다. 전문가들은 줠경기 용인 성복·상현 줠서울 은평 뉴타운 줠용인 흥덕 줠경기 동탄 신도시 줠경기 성남 도촌지구 줠경기 파주·운정 신도시 등 6곳을 꼽았다.

이 가운데 가장 많이 꼽힌 곳은 경기 용인 성복·상현으로, 7명 모두 투자 유망 지역으로 선택했다. “판교와 가까워 판교 분양에서 떨어진 이들의 대체 수요가 몰릴 수 있고, 인근의 광교 신도시 개발과 연계돼 시너지 효과를 누릴 수 있다”는 이유였다. 6명이 꼽은 서울 은평 뉴타운이 그 뒤를 이었다. 

“뉴타운 중 첫 분양이고, 녹지율이 높아 쾌적한 편”이란 이유가 많았다. 용인 흥덕지구와 동탄 신도시는 각각 3명, 성남 도촌과 파주·운정 신도시는 각각 1명씩 꼽았다. 내년 이후 유망 지역으로는 7명 모두 서울 송파 신도시와 경기 광교 신도시를 꼽았다. 입지나 규모 면에서 필적할 만한 곳을 찾기 어렵다는 분석이었다.

4분기 집값 전망에 대해선 7명 중 5명이 ‘오른다’고 답했다. ‘1~2% 상승’이 4명, ‘3~4% 상승’이 1명이었다. 저스트알의 김우희 상무는 “이미 시장에서 급매물이 어느 정도 소화된데다 실수요자 중심으로 내 집 마련에 나설 가능성이 높아 소폭 오를 것”이라고 말했다.

북한 핵 실험도 부동산 시장엔 큰  영향을 미치지 않을 것이란 분석이 우세했다. 부동산 114 김희선 전무는 “시장이 중소형평형 중심의 실수요 시장으로 바뀌었기 때문”이라고 했다.

나머지 2명은 ‘1~2% 하락’ 또는 ‘변동 없음’을 전망했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “내년에 시작되는 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과(重課)조치를 피하기 위한 매물이 나오면서 소폭 하락할 것”이라고 답했다.

부동산 전문가 7명 설문(가나다순)  
▲ 내년 이후 유망단지는 7명 모두 광교 신도시와 송파 신도시 선택 

①경기 용인 성복·상현

판교 신도시와 광교 신도시 중간에 위치, ‘후광(後光)효과’를 노릴 수 있는 곳이다. 특히 성복동은 대형 평수가 몰려 ‘용인의 강남’으로 부각될 수 있다. 서울~용인간 고속도로(2008년 개통 예정), 분당 정자동과 광교 신도시를 잇는 신분당선 연장구간(2014년 개통 예정)이 개통되면 만성적인 교통 문제도 어느 정도 해소될 것으로 보인다. 

신분당선 연장구간이 뚫리면 광교 신도시에서 서울 강남까지 33분대에 들어갈 수 있다.
민간 택지여서 전매제한·채권입찰제·분양가상한제 등에서 자유롭다. GS건설이 3000여가구를 10~11월쯤 분양할 예정이었으나, 주민과의 소송 문제가 걸려 있어 올해 분양은 불투명한 상황이다. 

주민들은 “GS건설이 환경영향평가를 받지 않았으니 사업승인을 취소해달라”는 소송을 내놓은 상태. 1심 판결이 10월 중으로 예정돼 있으나 항소심까지 갈 공산이 커 올해 분양은 사실상 어려울 것으로 보인다. 현대건설은 상현동에서 860가구를 내년에 분양할 예정이다.

②은평 뉴타운

서울 은평구 일원 105만평 규모로, 뉴타운 중에선 첫 분양 물량이 나올 곳이다. 일반 재개발과 달리 공공택지 개발처럼 기반시설을 갖추고 짓는다는 장점이 있다. 녹지율이 30% 내외로 2기 신도시인 동탄(24%)보다 높고, 북한산국립공원과 가까워 환경은 좋은 편이다. 부동산114 김희선 전무는 “서울 서북부권에 새로운 랜드마크로 부상할 가능성이 높다”고 말했다.

당초 10월에 1지구 2000여가구를 일반분양하려다 고분양가(평당 최고 1523만원) 논란에 휩싸이면서 서울시가 분양 시기를 내년으로 미뤘다. 도시개발방식으로 개발돼 분양가상한제 적용을 받지 않기 때문에 입주 이후 전매가 가능하다. 전체적으로 임대아파트 비중이 높아 분양아파트로만 구성된 1지구 B공구 13·14단지가 인기를 끌 것으로 보인다.

서울시가 자체적으로 건설해 공급하는 공공아파트를 공정의 80% 이상이 진행된 이후 분양(후분양제)키로 한 만큼 1지구 분양시기는 내년 9~10월쯤이 될 전망이다. 1지구 공정률은 현재 20%선이다. 그러나 후분양제를 해도 그 사이 금융비용이 늘어나기 때문에 분양가가 낮아지기는 어려울 전망이다.