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답변이 늦었습니다.

장문의 글을 주셔서, 읽는 데만도 상당히 시간이 걸렸습니다. 여러가지를 문의하셔서, 문의 순서대로 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

▶ 현재 자산 및 재정현황

▷ 상현동 쌍용1차 52평(언덕윗동, 10층) – 본인 명의
2006년4월에 4억9천만원에 매입(전세 1억4천) - 현시세: 6억 내외
▷ 인천 서구 불로동 분양권 35평 - 타인 명의
2006년5월에 2억2천만원에 매입(1억1천 중도금무이자대출) - 현시세: P가 3천~5천
▷ 월수입 3백~5백만원 내외 (연저축액은 4~5천만원 예상)
▷ 현거주 : 강서구 소형아파트 월세 (매달 40만원) - 2007년말 인천 불로동아파트에 입주 예정
(직장은 재택근무라 인천에서 실거주하여도 사는데 지장은 없음)

[질문 1] 저의 투자 타이밍 적절성 ?
올해 연달아 아파트 두 채를 부모님, 와이프 반대를 무릅쓰고 계약했습니다. 현재 부동산시장이 냉각기로 흘러가는데, 뒷북친 것일까요? 현재 상현동 아파트값이 정체 상태로 접어드네요. 제 아파트 선택 및 판단이 적절한 것인지 대치동맨님의 고견 부탁드립니다.

☞ (대치동맨 의견)
큰 돈을 모으기 위해서는 ‘정보력’보다는 ‘결단력’이 우선입니다. 자신이 확신하시는 일에 밀어부칠 수 있는 ‘과감함’ 역시 부동산에서는 꼭 필요한 요소입니다. 다만, 정식계약 이전에 가족을 충분히 설득할 수 있는 이론적인 무장도 필요로 해 보입니다.

현재 상현동 뿐만 아니라 서울, 수도권 대부분의 유망지역이 비수기, 정부의 심상치않은 음모(?)로 인한 눈치보기, 차기 상승을 준비하는 숨고르기 등 잠시 웅크리고 있는 시점이라고 보셔야 정확할 것 같습니다. 8~9월 판교 중대형평형 청약을 전후로 다시한번 강하게 갈 것이고, 2008년 상반기까지는 크게 상승할 자리이니, 어설픈 양치기소년들(?)이 이야기하는 상투니 대세하락은 아직은 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 결론적으로 님의 아파트 선택 및 판단은 적절했다고 보입니다.

[질문 2] 상현동 아파트 갈아타기 시점 ?
제가 올 초 상현동 계약할때만 해도 시세가 하루가 다르게 오르고 물건 자체가 희귀하여, 급매로 나온 만현마을 쌍용1차아파트 52평을 바로 계약했습니다. 그런데, 지금 와서 보니, 돈을 1억이상 더 주고라도 성원상떼빌 55평, 두산위브 52평, 자이48평 로얄동을 살 걸 하는 후회가 듭니다~ 쌍용1차 52평의 경우 년수가 좀 오래된 것(5년차)과 평지가 아닌 경사가 있는 언덕길이란 것이 가장 큰 단점으로 보이는데, 비과세시점인 3년이상, 즉 2009년 4월까지 계속 보유해도 투자금대비 수익율에서 무난한 선택인지 궁금합니다. 그리고, 쌍용1차의 시세가 선호도 문제로 타단지들보다 조금은 낮은데, 추후에도 인기단지(상떼빌3차,두산,자이)들 보다 한 참 더디게, 약하게 진행될 것으로 보시는지, 향후 3년 이후에도 쌍용1차아파트가 '저평가'를 받게 될지 고견 부탁드립니다~

만일 쌍용1차가 투자가치가 적다면, 내년 4월, 혹은 내후년 4월에 1,2년 보유만 하고 일정금액 양도세를 물더라도 쌍용1차 52평을 매도후 성원상떼빌 55평, 두산위브 52평, 자이48평 로얄동 로얄층으로 갈아타는 것이 더 현명할지 고견부탁드립니다!! 아님, 무리를해서라도 성원상떼빌 62평 전망제일 좋은 동/층으로 갈아타는 것과도 비교설명 부탁드리겠습니다.

☞ (대치동맨 의견)
제 개인적으로는, 집이나 땅은 다 임자가 따로 있다고 생각합니다. 님이 올해 4월달에 쌍용아파트를 매수하시게 된 것도, 그 집의 임자가 ‘까뮤님’이었기 때문일거라고 생각합니다.

상현동은 용인내에서도 10년 장기투자의 경우, 가장 유망하다고 제가 추천하는 지역중의 하나입니다. 쌍용아파트 1차의 경우 평지가 아닌 경사가 있는 곳에 위치한다는 단점은 있지만 입지 자체로는 상현동내에서도 다른 어느 아파트 못지 않게 좋은 입지입니다.

우리나라 부동산 실전면에서 최고수로 꼽히는 분들도 가장 먼저 이야기하는 아파트조건으로 ‘대규모평지’를 우선순위에 꼽습니다. 그 만큼 대규모평지가 중요하기 때문입니다. 만일 상현동 전체가 대규모평지가 아닌 구릉지에 위치한 입지였다면 광교신도시 인접 및 그 어떤 호재에도 불구하고 상승이 어느정도 되고나서는 그 다음부터는 제한이 되는 현상이 나타날 것입니다. 하지만 지역 전체가 그런 것이 아니고 일부 아파트 지대가 그런 것이기에 가격상승면에서 다소 불리한 점은 있지만, 심각하게 우려하실 만한 정도까지로는 보이지 않습니다.

아울러, 상현동 및 용인의 유망지역 아파트가격이 ‘향후에 대한 기대감’으로 미래가치가 너무 많이 반영된 점은 있지만, 입지적으로 볼 때 쌍용아파트 1차는 무난한 곳에 위치하고 있어 님이 문의하신 향후 5년후에는 10억까지는 상승하리라 예측됩니다. 만일 더 좋은 아파트로 갈아타신다 하더라도 현재나 보유 1년후보다는 최소 3년 보유시점이후로 검토하시는 것이 바람직해 보입니다.

[질문 3] 바람직한 재산 포트폴리오 ?
마지막으로, 갈아타기를 청약으로 시도할 경우인데요. 광교, 성복, 신봉, 상현, 흥덕은 제가 용인, 수원 지역1순위 혹은 무주택자우선순위가 아니기에 당첨이 희박할 것 같습니다만, 다른 좋은 유망 청약지가 있다면 추천 부탁드리겠습니다. 만일 청약통장을 쓸 경우, 현재 예치금을 증액하여 40평대 이상 대형평형을 노리는 것이 낳을지 문의드립니다.

☞ (대치동맨 의견)
청약통장은 본인(서울 300만원 예금), 아내(경기 300만원 예금)를 가지고 계셨다고 하셨습니다. 님께는 본인 청약예금(경기도 500만원)을 미리 가입해 두실 것을 추천드리고 싶습니다. 아울러, 유망청약지역은 판교, 광교, 상현, 성복, 신봉, 동천, 흥덕지구순으로 보시면 될 것 같습니다. 기존 아파트를 보유하시는 동안, ‘분양단가/브랜드’를 보시고 수시로 청약하시면 좋을 것 같습니다.

끝으로, 인천 서구 불로동아파트는 비과세 시점이후에는 쌍용아파트를 매도하는 시점에서 같이 매도하시어 용인등 급성장도시의 고급주거아파트로 자금을 집중하시는 것이 자금운용 및 수익률측면에서는 효율적일 것으로 사료됩니다. 이런 방식으로 해 나가다 보면, 10년후에는 님이 목표하시는 금액대까지 가능할 것으로 판단됩니다. 아무쪼록 님의 행복한 결혼생활과 성공적인 재테크가 되시길 바라겠습니다.

……대치동맨