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리모델링(hao2h) 회원님께서 독립글로 올려주신 글을 답변으로 이동게시하였습니다.
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지금부터는 정의남님이 올리신 글에 대한 제 개인적 의견입니다.
저역시 아직도 공부하는 중이라 부족한 것 많습니다.
혹 제가 잘못 알고 있는 내용이 있다면 어느분이라도 좋으니, 지적 바라겠습니다.

먼저 재건축 관련 규제 내용에 대해 언급하셨는데, 아마도 관련자료를 자세히 보시지 못한 것 같습니다.

글을 쓰시기 위해 굉장한 양의 자료와 시간을 투입하셨을 줄로 봅니다.
그정도 글을 올리신 분도 오해하고 계시는데, 일반 분들이 오죽할까 싶어 오늘은 좀 자세하게 언급 드려 볼까 합니다.

최근 정부는 연일 재건축에 대한 규제를 쏟아 붇고 있습니다.
그런데 대상지는 서울 그것도 강남이 주타겟이지 지방도시는 아니라는 겁니다.
규제 내용과 지역은 아래와 같습니다.

* 소형 평형 의무 건축 비율

내용 : 중소서민을 위한 주택공급을 늘리고 재건축을 억제키 위해 18평 이하 20%, 18~25.7평 40%, 25.7평 초과 40%를 의무적으로 지어야 함.

해당지역 : 서울. 인천. 경기도 의정부 성남 등 수도권 과밀억제권역으로 부산은 해당사항이 없음.

* 개발이익 환수제
내용 : 재건축으로 늘어나는 용적율의 25%(분양승인 신청 이전 단지는 10%)를 임대아파트로 짓도록 의무화

해당지역 : 서울. 인천. 경기도 등의 16개 시도의 수도권 과밀억제권역으로 부산 해당사항 없음.


* 재건축 후분양제도
내용 : 투기과열지구 내에서 재건축시 공정의 80% 이상이 진행된 후에야 분양이 가능함.
지역 : 서울을 포함한 수도권 과밀억제권역과 충청지역 일부
특기사항 : 부산도 투기과열지구에 속하긴 하였으나, 지난해 11월 28일 투기과열지구 규제완화 조치 이후엔 부산 역시 선분양이 가능케 됨.
그런고로 재건축 후분양 제도 역시 부산과는 하등의 관련이 없음.

그리고 부산시의 해안가 규제 방침은 아직까지 확정된게 아닙니다.
올 하반기에 공청회와 토론이 있습니다.

또한 재건축이 되는 것처럼 집값 상승 부추긴 혐의가 있는 자나 교란행위자에 대하여 조사 확대한다는 글을 쓰셨는데, 쓰신 의도가 무엇인지 궁금합니다.
제가 질문 하나 하겠습니다.

현 삼익기존 포함하여 주변시세가 다 올랐습니다.
그렇다면 재건축과 관련된 글 한번 보이지 않는 빌라, 타워, 뉴비치, 우성보라, 협성타운 등의 가격 상승은 무엇으로 설명해 주시겠습니까?
비치는 오히려 타 아파트에 비하면 적게 올랐습니다.

만약 주변이 하나도 오르지 않고 되도 않은 재건축 추진한다고 한 비치만 올랐다면 일면 수긍이 갈수도 있을 것이나, 현실은 전혀 그렇지가 않다는 것은 글 쓰신 정의남 님도 잘 아실것으로 봅니다.

전 항상 시장은 그 누구 보다도 현명하다는 생각을 가지고 있는 사람입니다.
어느 특정 지역이 올랐는데 내가 그 이유를 모른다면 그건 내 지식의 한계일 뿐이라고 생각하고 있습니다. 자세히 조사해보면 반드시 이유가 있습니다.

몇몇이 모여 뜬구름 잡는식의 이야기로 시장이 변할수 있다고는 생각지 않습니다. 단기간은 그럴수도 있겠지만, 장기적인 관점으로 본다면 불가능한 일입니다.

저의 다른글을 보시면 이부분 내용은 자세히 언급되어 있으니 시간되시면 확인해 보시기 바랍니다.

넷째글에 대한 의견입니다.
“비치아파트 많은소유자들은 거금을 투자하여 발코니를 확장하는등 나름대로 리모델링(증축제외)을 완료한 상태에서 동의율 5분의4를 받을수 있을지의 의문점이 있고” 라고 하셨는데 먼저 질문부터 드려야 겠습니다. 님의 말씀에 모순이 있기 때문입니다.
님의 말씀처럼 거금들여 리모델링(수리 및 보수겠지요) 완료한 분들이 다시 또 리모델링 하려 하겠습니까? 주민 동의율 80%를 받을수 있을런지요?

이문제는 굳이 재건축이든 리모델링이든 동일한 조건이기에 묻는 것 자체가 이상하게 들립니다.

아시다시피 비치 25년 되었습니다.
집집마다 차이는 있겠지만, 그래도 못해도 최소 3번씩은 보수 및 수리를 했다고 보여집니다.
재건축 찬성하시는 분들중 다수는 세를 주고 있을것으로 판단되어 집니다.
그렇다고 본다면 오히려 찬성하시는 분들이 더 수리 상태가 좋을것입니다.
저역시도 세를 주고 있습니다. 3년전 화장실까지 몽땅 뜯었었습니다.
수리를 하지 않으면, 세 자체가 나가지 않는데, 어떻게 수리를 안할 수가 있겠습니까?

세입자 바뀔 때 마다 스트레스 받습니다. 뭐 해달라, 뭣이 안좋다등등…
그냥 살고 계시는 분들이야 내가 사는곳이니, 경제적 능력에 따라 하던가,
참고 살던가 할수도 있지만, 세를 주는 입 장에서는 그렇지 못합니다.
만약 지금 현재 내 집이 수리 되었다고 반대했다가 일정 시간이 흐른 나중
내가 리모델링이나 재건축 하자고 했을 때는 다른집들이 똑 같은 논리를 가지고 말을 할수도 있다는 생각은 해보셨는지요?

재건축은 아시다시피 단기간에 가능한게 아닙니다.
100% 주민 동의를 얻는다고 해도 물리적 시간이란게 있습니다.
그게 최소 6년 정도입니다.
그 기간이면 오늘 수리 했다고 해도 다시 수리할 시점 된다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.

다섯째 질문 내용은 뭔가 오해를 하셔도 단단히 하신듯 합니다.
현재의 상황은 백지 상태나 마찬가지입니다. 모든것은 OPEN 된 상태에서 의견 수렴하는 과정에 불과할 뿐입니다.
확정된 것은 아무것도 없습니다.

모든이들의 아이디어를 빌리는 마당이고, 그래야 만이 주민들의 마음을 알수 있는것이며, 그 와중에서 좋은 아이디어는 논의끝에 채택되는 것입니다.
지금까지 역대 재건축 추진했던 모든 곳에서 초기에 항상 있었던 일들입니다.

그걸 가지고 확정된 사실인듯이 말씀하시는 것을 보니 옆에서 보고 있는 저도 난감합니다.

임시 집행부에서도 혹 있을 오해를 염려하여 누차 강조하였던 사항인데…
올라온 글들을 다시한번 읽어 보시라고 권해 드립니다.

정말이지 이부분은 너무 오해가 심한듯하여 죄송하나 더 이상의 언급은 드리지 않겠습니다.

다음은 서울지역 중층 아파트 관련된 글에 대한 내용입니다.
언급하신 한양1차 아파트 관련된 글은 이전에 제가 올린 글하고 토씨하나 틀리지 않아 좀 그렇습니다.
이전 제가 쓴글에 제가 답변하는 꼴이 되어 버린 것 같아서 말입니다.

도대체 한양1차나 은마 같은 단지가 왜 재건축 진행이 되지 못하는 걸까요?

이에 대한 명확한 답은 정부의 규제입니다.
현재 서울 특히 님이 언급한 강남지역은 현정부의 재건축 규제책으로 인해 십자포화를 맞고 있는 형국입니다. 그래서 재건축을 못하는 것입니다.
위에 언급드린 규제 말고도 안전진단 직권 조사권 발동, 분양가 인하 압력,
초고층 불허등등 많고도 많습니다. 부산은 전혀 해당사항 없습니다.

서울 강남은 주택투기지역, 토지투기지역, 투기과열지구, 주택거래 신고지역이나, 부산은 규제 완화된 투기과열지구일 뿐입니다.

만약 부산처럼 재건축에 대한 규제가 없었다면 당장에라도 추진되었을 겁니다. 부산은 서울과 달리 재건축, 재개발 촉진 지역이라고 봐도 무방합니다.
이전 제가 올린 글에 부산과 서울지역의 재건축에 대한 정책적 차이점에 대해 언급드린적 있으니, 참고하시기 바라며, 여기서는 어느분이 올린글을 잠시 퍼온글로 부산의 정책을 엿보는 것으로만 할까 합니다.

“국제신문 4월 20일자 경제란 부산시 재건축및 재개발 정비사업 확대추진이란 기사참고 하십시요 주택정비사업 추진에 가장 필수요건은 정비구역 으로지정되는 것입니다 부산지역 정비사업 조합장 및 추진위원장 간담회가 20일 부산시청 국제회의실에서 200여명이 참석한 가운데 열렸습니다부산시는 20일 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 용역에서 부산시내 정비예정구역을 모두 458개소(재건축88개에서91개소로확대)로 잠정 결정했다고 밝혔습니다. 이기본계획에 반영돼야 추진위원회 구성 및 해당 구청의 정비구역 계획 수립 등 사업에 본격 착수할 수 있습니다.”

예로 드신 은마 아파트는 이미 재건축 추진위가 있는 곳입니다.
그렇게 되면 현 도정법상 리모델링 조합 설립은 불가능하게 됩니다.
도정법 각각의 조항까지 예로 드시면서 설명해 주셔서 도정법에 대해 잘 아시리라 보기에 이야기가 쉽게 될 것 같습니다.

개정된 도정법에서는 이전에 문제 되었던 복수단체 설립을 허용치 않고 있습니다. 기억들 하실 것입니다.
한 단지에 두개의 조합이 설립되어 쌈박질 하는 통에 경제적, 정신적 손해를 보았던 수많은 재건축 단지들을…
그래서 도정법에서는 복수단체 설립을 허용치 않습니다.
이미 추진위나 조합이 있는 곳에서는 리모델링 조합 설립 자체가 불가능 합니다.

은마 아파트는 리모델링으로 완전 전환된게 아닙니다.
전환할려면 기존의 추진위가 해산이 되어야 만이 가능합니다.
어디에서도 은마의 추진위가 해산 되었다는 글을 보지 못했습니다.
만약 은마 정도가 전환되었다면, 경제면 1면에 톱기사를 장식했을 것입니다.

은마 아파트는 예를 잘못 드신 것 같습니다.

향후 정부의 재건축에 대한 규제가 계속될 경우 확실히 리모델링으로의 전환은 점점 늘어날 것이지만, 이게 리모델링 자체가 좋아서 리모델링으로 전환 하는게 아니라는 점 다시 한번 강조 드립니다.

그리고 님의 글중에 아쉬운게 하나 있습니다.
“날조된유언비어인지 사실인지는 알수없지만 소문에의하면…”이라고 하시면서 좋지 않은 내용을 쓰셨는데, 본인 스스 로도 확신이 되지 않는 내용은 올리지 않으셨으면 좋겠습니다. 옥의 티 였습니다.

길고 긴글을 맺어야 할 것 같습니다.
읽으시는 분들이 질려 할 것 같습니다.
하고 싶은말은 이외에도 무진장 많습니다.
기회가 되어 반론글이 올라오면 그때 다시 못다한 이야기 하도록 하겠습니다.

정의남 님도 언급하셨다 시피 비치는 리모델링이나 재건축 진행이 되지 않으면 향후 슬럼화 될것입니다.

서로 오픈된 마음을 가지고 최상의 방안을 마련하여 나중 웃으면서 지낼날 기대하며, 이만 맺을까 합니다.

모든분들 건강 조심하시고 가정에 행복만이 가득차길 빌겠습니다.