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정의남님 반갑습니다. 어제는 제가 바쁜일이 있어서 글을 보지 못하고 오늘에서야 올리신 글을 보고 나름대로 답글 드려 봅니다.

글명은 리모델링이나 재건축을 찬성하는 사람 중 한 사람 입니다.
정의남 님은 제가 올린 글들을 보셨을 줄로 믿습니다.
이번에 님이 올리신 글 들중 많은 부분에서 제가 이전에 리모델링 하자고 올린 내용들이 보이기 때문에 드리는 추측입니다.

제 id(hao2h)로 글 검색하여 보시면 많은 부분 일치한다는 것을 알수 있을겁니다. 제 글이 베스트 글로 여러 번 선정되어 리모델링 하시자는 분들이 자주 퍼가기도 했습니다.

오늘까지 합하면 전 부동산뱅크에 총 34번 글을 올리게 됩니다.
2004년도 5월 까지는 리모델링 찬성 글을 그리고 2005년 초부터는 재건축 찬성쪽으로 방향을 틀게 됩니다.

이렇게 장황하게 제 소개를 드리는 이유는 저 역시 리모델링을 최선의 방안으로 생각했다가 더 깊은 공부후 리모델링은 될 수가 없다는 결론을 내렸고 재건축으로 선회 했기에 나름대로는 리모델링을 어느 정도 아는 사람이라는 것을 알려 드리기 위함입니다.

무대뽀식으로 리모델링은 절대 안되고, 재건축을 해야한다가 아니라는 겁니다.
정의남님의 글을 보면 리모델링을 하자고 하시는 것 같습니다.
그럼 제가 왜 리모델링을 포기하게 되었는지 부터 설명 드리겠습니다.

결론부터 말씀드리면 리모델링은 재건축 보다도 더 힘들고, 우릴 더 분열 시키게 하고, 설혹 하게 된다 하더라도 삼익비치를 볼품없는 단지로 전락시켜 전체를 슬럼화 시킨다는 것입니다.

오는 7월부터 시행예정인 리모델링 관련 시행령에 따르면 증축가능 면적은 전용면적 기준으로 기존 면적의 30%, 최대 9평까지 증축이 가능하다고 되어 있습니다. 
이경우 가장 큰 혜택을 보는 평형이 30평형대 이며, 전용면적 10평형대의 소형평형과 40평형대 이상의 중대형 평형은 증축 면적에 있어 상대적으로 불리한 입장이 됩니다.
특히 소형평형의 경우엔 증축 가능 면적이 절대적으로 작아 비용은 둘째 치고라도 평면 설계 자체도 문제가 발생하게 됩니다.
그로 인해 같은 단지내에서도 30평형대 주민들은 찬성하고, 그 밖의 소형과 중대형 평형 주민들은 리모델링을 꺼려 주민동의 80%를 얻어 내기가 현실적으로 어렵습니다.

그래서 리모델링 최적의 아파트는 복도식에 30평형대 단일 평수로 만들어진 아파트라고 합니다.

그럼 비치를 한번 들여다 보겠습니다.
3,060세대로 17평부터 54평까지 총 8가지 평형대로 구성되어 있습니다.
그중 리모델링시 유리한 평형을 30평에서 43평 까지로 본다고 하면 전체의 46.27% 밖에 되지 않습니다.
소형과 중대형이 차지하는 비율이 오히려 53.72%로 더 높게 나옵니다.

리모델링을 주장하시는 분들은 이문제를 어떻게 생각하시는 지요?
특히나 소유한 집이 소형이거나 중대형 이신 분들은 비용 감안한 이 문제를 
생각해 보셨는지요.

이번 301동의 리모델링 산 출된 비용은 제가 조사해본 바로는 전국 최고 수준입니다. 평당가가 비싸 비교적 유리한 서울지역에서도 300만원 넘는 곳이 드문데, 이건 높아도 보통 높은게 아닙니다.

참고로 방배동 궁전 아파트의 리모델링 가격을 쌍용건설 홈페이지에서 퍼온글을 올려보겠습니다.
"리모델링후 복도식인 31평형과 39평형은 복도까지 세대면적을 확장하고 외부에 별도의 엘리베이터 공간을 설치해 총 면적이 6∼7평가량 늘어난다. 계단식인 51평형도 5∼6평 확장되며 가변형 벽체와 파우더룸, 보조주방 외에도 각종 최고급 마감재가 시공된다.
또 지하주차장을 신설해 기존 지상 주차장은 조경공간으로 꾸며지며, 현재의 기계실에는 헬스클럽과 골프연습장, 주민공동시설, 관리사무실 등 부속시설이 들어서는 등 단지 전체가 새로운 모습으로 탈바꿈한다.
전체 공사금액은 188억원으로 가구당 평균 8,700만원이 소요될 예정이다."
비치 34평 리모델링시 1억 2천? 이해 가능하십니까?


리모델링은 다들 아시다시피 동 단위로도 가능합니다.
최초 이 방안이 나왔을 때 리모델링을 추진코자 하는 많은 사람들이 환호를 하였으나, 막상 시행하려고 보니 오히려 독소 조항이 되어 버렸습니다.

왜 그런지 예상을 한번 해보겠습니다. 가상의 시나리오 입니다.
동별 리모델링이 가능 하기에 리모델링시 유리한 몇 개의 동이 멋있게 리모델링을 했습니다.
불리한 동 특히나 소형평형 대에서는 당연히 추진하지 못하겠지요.

그리고 시간이 어느정도 흘렀습니다. 리모델링 한 곳은 각종 설비뿐 아니라 구조 보강까지 하여 문제 없지만, 그렇지 못한 곳에서는 갖가지 문제가 발생되기 시작합니다.
그때가 되면 재건축 하려고 해도 도저히 할 수가 없게 되어 버립니다.
같은 단지 안에서 어떤동은 그대로 두고, 어떤동은 재건축 가능하겠습니까?

그 때가 되면 비치의 운명은 공동 추락하게 됩니다.
리모델링을 아무리 멋들어지게 했다손 하더라도 주위가 낙후 되었는데 가격이 받쳐 주겠습니까?

임대아파트가 들어선 지역은 다른 지역에 비해 가격이 약하다고 합니다.
타워 팰리스가 강한 것은 끼리 끼리 있기 때문이라고도 합니다.
불과 몇 미터를 사이로 어느 곳은 리모델링, 어떤 곳은 낙후된 채로 …
위화감으로 인해 애들 교육 문제도 불거질 것으로 예상됩니다.

지역 슬럼화로 가는 지름길 입니다.

그래서 전 리모델링에서 재건축으로 선회를 했습니다.
리모델링이나 재건축이나 주민동의가 필수 불가결한 원칙입니다.
소형과 중대형 평형의 비율을 감안했을 때 리모델링은 도저히 단지 전체적으로는 안될 것 같고, 개별 동으로 움직인다면, 말 그대로 초토화 될 것 같아서 말입니다.

리모델링 찬성하시고 재건축 반대하신 분 중에(아마도 301동 주민중 한분으로 생각 되어 집니다) 재건축 찬성하시는 분들이 이기주의 자들이라고 하신 
어느분의 글을 본적이 있습니다.

현재 리모델링 하자고 하시는 분들은 가장 유리한 전용면적을 가지신 분들입니다.
그분들에게 한번 묻고 싶습니다. 불리한 평수 가진 사람들 보고는 어찌하라고 리모델링 하자고 하는것인지 말입니다.

개별 동대로 밀어 붙힌 후의 비치 단지를 한번이라도 생각해 보신적이 있는지를 말입니다.

그동안 많은 분들이 리모델링 이야기 를 하셨지만, 전 한마디도 언급 드릴수 없었습니다.
이전에 제가 올린 글이 있기 때문이었습니다.

그동안에도 리모델링에 대한 이야기가 많이들 나왔었고, 문제 제기도 많았지만 제가 기대했던 답변들이 없었었고, 오늘 정의남님이 올리신 글에도  답변이 없어서 할 수없이 글을 올리게 되었습니다.

이왕 올린 글이니 동안에 못한 말 좀 더해 보려 합니다. 

연결된 내용이나, 뒷글 분량도 만만치 않기에 한번 쉬었다 할까 합니다.
읽어 보시고 내용이 읽을만 하다 생각되시는 분들은 2편 곧 올리도록 하겠습니다.
잠시 후에 뵙겠습니다.