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요즘 리모델링이 화두가 되어서 저도 생각을 해 보고 분당 주민 여러 사람에게 의향을 물어 봐서 시간을 내어서 제 생각을 정리해 보았습니다. 혹시 속상하시는 분이 있더라도 그냥 이런 생각도 있구나 정도로만 생각해 주시기 바랍니다.

ㅡ 소형 주민의 생각
매스컴에서는 리모델링이 최적인 단지는 중소형만으로 구성된 단지라고 하는데, 여태까지 리모델링 실시한 단지들을 보면 그런 사례는 없는 것 같습니다. 방배동 궁전도 20-40평대가 고루 분포되어 있습니다.
제 생각에는 소형은 세를 놓는 비중이 높아서 집 주인이 억대 비용을 들여서 구조가 앞뒤로 아주 길어지는 구조가 되며, 리모델링 기간에 월세를 못 받는다는 것을 고려할때에 실제적으로는 찬성이 적을 것 같습니다. 물론 자가의 경우에도 억대 리모델링 비용을 들여서 아주 긴 구조로 리모델링하며 2년 정도 이사비용이 드니 실현 가능성이 적습니다.

ㅡ 대형 주민의 생각
대형은 최근 3-4년 사이에 반 이상 주인이 바뀌었고 이미 억대를 들여서 인터리어를 해서 요즘 짓는 아파트보다 더 좋은 자재로 인테리어를 하였습니다. 이 리모델링 연한 단축이 수년전부터 실시되었다면 약수리 정도로만 하고 리모델링에 찬성할 수도 있지만, 갑자기 연한이 단축되어서 대비가 전혀 안되고 고가로 인테리어를 하였으니 아까워서도 당장 리모델링에 찬성할 수 없지요.
물론 더 큰 평수에 대한 욕심도 적은 사람도 일부 있고, 그렇지 않아도 큰 평수 소유로 종부세 많이 내서 현재로서는 종부세가 완화되거나 폐지되지 않는 한 더 큰 평수로 만들어서 종부세를 더 내고 싶지 않을 것입니다.

ㅡ 중형 주민의 생각
아무래도 중형은 현재에도 거실이나 안방의 폭이 넣어서 리모델링하면 구조가 좋을 것 같습니다. 물론 중형 분들의 대형으로의 이주 욕구도 아주 강하여, 제가 보기에는 실제적으로 리모델링 찬성율이 가장 높을 것 같습니다.

ㅡ 리모델링 최적 단지
궁전 등의 사례를 통해 보더라도 20평대 중반에서 40평대가 있는 단지, 즉 리모델링 후 구조가 그나마 잘 나올 수 있는 평형대 이상으로만 구성된 단지가 리모델링을 하는 것 같습니다.
10평대 또는 20평대 초반은 아주 긴 구조 밖에 안 나와서 이런 구조로는 찬성할 사람이 없을 것이고, 중대형평형이 구조가 좋게 나오니 찬성율이 높을 것입니다.
실제 사례를 보더라도 용강아파트는 20평대 초반이라서 리모델링 후에 가격 상승이 별로 였지만, 궁전의 경우는 중대형의 경우 가격 상승이 상당했다는 것을 보아도 분당에서 아마도 28평 정도 이상의 단지로 구성된 단지가 리모델링 후 구조가 좋아서 최적이 아닌가 생각합니다.

ㅡ 리모델링 시기
아무리 최적 단지라도 향후 몇년간은 불가능합니다. 리모델링 연한 단축이 몇년전부터 예고되었다면 중대형 사람들이 약수리를 해서 리모델링하겠지만, 갑자기 시행되어 이미 5천-1억 인테리어를 해서 아까워서라도 당장 시행하는 것을 반대할 것입니다.
그래서 아마도 5년 정도 지나서 최근 3-4년 사이에 리모델링 한 것들이 수명이 다하는 시기가 되야 너도 나도 5천-1억들여서 다시 인테리어 하느니 좀 더 보태서 구조도 좋고 평수도 넓히고 새집이 되는 리모델링에 찬성하겠지요.

ㅡ 리모델링의 효용성

분당 전용 18평(22-24평형)이 대개 4-5억이고, 전용 25.7평형(32-33평형)이 7억 전후, 전용 40평(47-50평형)이 12억 전후 입니다.
일단은 리모델링이 가능하다고 하고 전체 비용을 추산해 보도록 하겠습니다. 리모델링 비용 평당 350정도 잡고 전세비용(이자 등) 등이 추가적으로 소요됩니다.
그러면 전용 18평형은 추가로 아마 1.5억대가 들고, 전용25.7평형은
2억 정도, 전용 40평형은 2.5억 정도 듭니다.
그렇다면 전용 18평형은 전체 비용이 5.5-6.5억이고, 전용 25.7평형은 8.5억이고, 전용40평은 14.5억이 듭니다.
그러면 리모델링 후에 각각 얼마가 될까요?

전용 18평형은 아주 긴 구조이므로 선호도가 많이 떨어집니다. 분당에서도 같은 동네에서도 구조가 않 좋으면 전용25.7평도 1억 가까이 차이가 납니다. 그리고 리모렝링 후에도 전용면적이 23평 정도이지 25.7평이 아닙니다. 대략 6.5-7.5 사이를 넘지 못할 것입니다. 차액이 잘해야 1억입니다. 못하면 5천도 못할 수도 있습니다.

전용25.7평형은 최신식의 3배이는 아니지만 그래도 거실과 안방 폭이 넓고 방이 4개가 되니 리모델링 후에 42-43평형이 되면 12-13억 정도는 되겟지요. 현재 42평형이 10억 정도합니다. 대략 차액이 3-4억이 되됩니다.

전용40평형은 현재에도 구조가 좋고 리모델링 후에도 구조가 좋으니 리모델링해서 63-65평형이 되면 파크뷰 정도 가격(20-24억)이 될 것 같습니다. 대략 차액이 6-9억 정도가 될 것 같습니다.

제가 보기에는 현 상황에서는 전용 18평형은 효용성이 없고, 峠活鵑璨【？효용성이 높아질 것 같습니다.

- 정리
매스컴에서 나오는 이야기처럼, 중소형으로 구성된 단지가 유리하다는 이야기는 실제 사례와 정반대 이야기입니다. 오히려 효용성 면에서 중대형이 좋습니다.

부동산 뱅크 기사에 나와 있는 리모델링 추진 단지들의 평형 분포를 꼭 참고해 보시기 바랍니다.
어디 중소형으로 구성된 단지가 있는지도 살펴 보십시요.

그리고 중대형 중심 단지도 현재 인테리어 잘 되어 있는 집이 많고 종부세 문제로 향후 4-5년 이내에는 리모델링에 찬성하기가 어려울 것 같습니다.

댓글 사양합니다.
그냥 참고로만 알아 주시기 바랍니다.