부동산 정보포털에서 거래포털로!

정말 말도 많고 탈도 많은 광명시... 게시판에서도 상당한 언급이 있었으며, 많은 논쟁이 있었던것으로 압니다.
광명시에 투자 하신분들은 무조건 가지고 있으면 오른다는 의견이 대세이고 소수의 안티들은 깍아내리기에 급급한 형편이더군요.

저는 광명시에 이렇다할 이해 관계도 없고 그저 서울에 조그마한 아파트를 한채 소유한 사람으로서 비교적 객관적으로 광명시를 볼수 있다고 생각합니다.
제가 광명시에 대해 관심을 가지기 시작한것은 아마 작년 봄부터였을겁니다.
고속철 개발계획이 구체화되면서 광명시 부동산이 아파트, 주택, 땅을 가리지 않고 폭등하던때이지요.

일단 저는 광명시의 미래를 상당히 긍정적으로 보고 싶습니다.
택지개발지구여서 주거환경이 비교적 깨끗한데다가 대지지분이 많은 재건축아파트가 다수 포진해 있고, 21c 한국 철도의 중심이될 경부고속철이 지나간다는 점으로도 투자가치는 충분하죠.
이러한 이유때문에 외지인들의 투자가 토지나 재건축을 중심으로 상당부분 이루어졌고 가격도 폭등할수 있었죠.
(사실 외지인들의 투자가 없으면 광명시 같은곳은 상승하기 어려운 지역이죠.)
그러면서 재건축이 아닌 일반 소형고층아파트, 다세대, 빌라까지 따라서 덩달아 폭등했습니다.

사실 상승폭만 놓고 보면 이들 소형고층, 다세대, 빌라의 상승도 재건축에 비해 무시못할 수준이었죠.
자, 이렇게 작년봄부터 가을까지 종류를 가리지 않고 무차별적으로 상승하던 광명시의 부동산이 10.29조치를 계기로 차별화에 들어갔다고 봅니다.
광명시내에서도 옥석이 가려지고 있는 것이죠.
또한 시발역으로 알려졌던 광명역이 중간 정차역으로 전락하면서 심리적인 타격이 컸습니다.
(저는 이것은 그리 큰 악재가 되지 않는다고 봅니다. 중간 정차역이라고 해서 지금까지의 개발계획마저 백지화 되는 것은 아니기 때문이죠.)

아무튼 조정기에 들어간 올해 광명부동산은 작년과 전혀 다른 방향으로 흘러가고 있습니다.
다른 강남권은 사실 현재 하락한다고 해도 하락하는 흉내만 내는 수준이지 큰 하락은 없습니다.
그러나 광명시는 통계상으로만 해도 12~13% 정도 아파트값이 내려갔죠.
전 수도권 통틀어 가장 큰 하락폭입니다.
통계에 잡히지 않는 급매물까지 감안하면 보수적으로 잡아도 최고점대비 실질하락폭은 15~20%는 될겁니다.

그런데 이러한 하락이 언제까지 갈까요.
저는 재건축은 바닥이 가까워 오고있고, 소형고층 아파트는 당분간 조정이 계속될 것으로 봅니다.
고층소형 사시려는 분들은 실거주 목적이더라도 당분간은 들어가지 마십시오. 더 조정될 겁니다.
소형고층은 단지가 노후됐을 뿐만아니라 재건축마저 불가능합니다.
사실 투자가치는 별로 없는편이죠.
재건축, 리모델링 해봐야 그대로 소형평수니 새아파트라고 큰 가치상승이 없겠지요.
이런 상태에서 재건축의 상승에 동반 폭등했으나 이제 어느정도 시장이 제자리를 찾으면서 가치가 하락하고 있습니다.

한예로 하안동의 한주공단지 24평의 경우 작년말 피크였을때 1억8천까지 갔었는데, 지금은 1억4천500까지 하락했다고 합니다.
하안주공고층은 냉정하게 따져 봤을때 상계동 주공보다 가치가 비슷하거나 조금 떨어진다고 봅니다. 역세권이 아니기 때문이죠.
또 철산고층주공 또한 아직 약간 거품이 남아있죠.
광명시 최고의 블루칩 아파트는 도덕주공아파트라고 보는데 이아파트32평대가 3억~3억1000정도입니다. 새아파트구요.
그런데 바로 옆에 노후한 주공아파트 31평이 약 2억6천~ 3억사이입니다. 별 차이가 없죠?
다른 지역의 경우 같은 평형이라해도 17년이 지난 아파트와 신규아파트의 차이가 최소 30%는 날텐데 이곳은 그렇지않죠.

재건축은 거의 바닥에 다다랐다고 봅니다.
최근까지도 광명시의 아파트 가격은 하락중인데 이는 일반아파트 하락에 기인하고 있죠.
재건축의 하락폭은 많이 줄어들었고, 급매물도 어느정도 회수되고 있고, 가격도 약세에서 점차 보합권으로 바뀌고 있습니다.
철산주공 또는 하안주공 재건축의 경우 일반 분양가가 중소형의 경우 평당 850정도 대형의 경우에는 평당 1000만원까지도 가능하다고 봅니다.

물론 프리미엄도 분양가에 5~10% 붙을 것으로 예상되구요.
현재의 무상지분율이 얼마인지는 정확하게는 모르겠으나 지금의 재건축 가격정도라면 장기투자를 한다면 적어도 손해볼수준은 아니라는 것은 확신합니다.
저는 수도권 서남부의 중심지가 현재는 부천, 안양들이 있지만 장기적으로는 광명시가 될것으로 봅니다.

일단 서울과 가장 지리적으로 가까운데다, 광명역사개발이라는 초대형호재가 있기 때문이죠.
영등포역, 용산역, 서울역, 청량리역등 철도가 지나가는 곳은 좋든 싫든 개발이 되게 되어 있습니다.
개발이 되면 지가의 상승은 필연적이고 지가의 상승은 그대로 주택가격의 상승으로 이어지는것은 상식적인 얘기죠.
물론 홍등가가 들어선다거나 교통난등 부전적인 요인도 있겠지만 역사인근에 백화점이 들어선다거나 대형 쇼핑몰, 기업체 본사등이 이전하고 택지개발로 대규모 아파트가 입주하면서 사람들이 몰리기 시작하면 광명시의 도시브랜드가치는 올라갈 것입니다.

안양이나, 부천은 공장도 많고 약간 난개발된 측면이 없지 않지만 광명시는 잘만 개발한다면 이들 도시를 훨씬 능가하는 수도권 서남부의 중심도시가 될 것으로 보입니다.
아, 그리고 광명이 분당을 능가할 것이다, 목동과 대등한 수준까지 올라갈 것이다 등 다른 지역과 비교하는 글들이 많이 있는데 결론만 말씀드리면 분당, 목동을 이기기는 어렵고, 안양, 일산등은 이기지 않을까 생각합니다.
마지막으로 토지시장을 간단하게 결론만 말씀드리면 '아파트보다도 몇배는 많이 올랐다, 저를 비롯한 하수는 들어가지마라' 정도로 요약하고 싶습니다.