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님 말씀 일리가 있습니다. 평소 님 이야기 즐겨보고 있습니다.
님 말씀처럼 25평이하의 수익성에 대해선..조금 신중한 입장에서 봐야 되겠죠.
전 25평이 금융비용 하면..주위 30평대 비교해보면 오히려 -라고 하면서..월이자가 얼마네..주민들 선동하는 사람들이 많아..개략적으로 판단한 것을 적은겁니다.
그동안 찬성하는 분들마저..혼란을 일으키고 있으니까요..
소비자들고..실면적이 얼마인지 알기에..광명에 집을 사는 것입니다,
하얀동이나..12,13단지만 봐도...오래된 아파트라..실면적이 작은데도 불구하고...13단지는 이미 평당..1천을 바라보고 있습니다. 요즘 아파트와 실면적을 비교해보면..거의 평당..1천 1백의 가치가 있다고 보고 사는 것이지요..일단 소비자는 현재 광명을 그렇게 평가하고 있습니다.
전 13단지 4년후엔..평당..1천이상은 간다고 보고..그와 비교해서..12단지 리모델링 한 동일 평수가..그 이상은 간다고 봅니다..어차피 구조야.비슷하고..거기도..안목치수 적용이 아니니까요..
리모델링 후 시세는 바로 옆 아파트로 판단하면 됩니다.
13단지가..12단지보다 못한것이..적은 평형위주에..상업시설 지역의 술취한 사람들 아파트 무단 침입..이정도라 판단되는데..리모델링이 끝나면..
현재 가격차이 요인은..다 해결되리라 봅니다.
중대형 평형 위주되고..상업지역에 담장생기고..입주자 전용 출입구 생길테니까요.
따라서..이런 동일조건에..4년후 12단지 25평 리모델링 하여..30평대 기준,1천 1백은 간다고 보고 계산한것이니까요.
한가지 님께..질문을 하고 싶습니다. 다른 분들은 논리적이지 못한데 비해..님의 글은 인정 하겠습니다.
1. 25평 리모델링하면..32.5평입니다.1.3곱하면 말이죠..입주후.주민들이
전용다시 환산해서..29,30 평 이렇게 부르지 않겠죠..분양면적은 33평으로 하고..평당 단가는 시장의 평가를 받겠죠?
이부분에 대해 어떻게 생각하시나요? 분양 면적이 33평이라는 것에 대해서요?
→ 제 생각은 분양면적은 33평이 된다고 보고..현재 주공단지처럼.분양면적에 비해..전용 작은 것은 다 아는사실이니..향후 그건,,시장의 평가를 받는다고 봅니다,따라서.동일평형 재건축아파트의 85~90%정도요.
2. 13단지 4년후..30평대 평당 시세 얼마로 예상하시는지요?
그냥 님이 생각하시는 대충 수치요?
지금..실제 시세 부뱅시세보다..많이 높거든요..거의 1천에 육박합니다.
→ 제 생각은 4년후에 13단지 32평 평당..최소..1천~1천 1백은 되겠죠.
13단지분께..욕듣겠지만..최소 그 정도 봅니다..참고로 다른 분들은 다들 경전철 뚤리고 하면..13단지 30평대..평당 1200간다고 주민들은 생각하더군요.
3. 25평 리모델링한 32~33평과...리모델링 안한 13단지 32평 어느것이 높다고 생각하시는지요?
→ 전 평당 1백이상 높다고 판단하는데요...어차피..비슷한 단지 수준이고, 입지 여건도 비슷하며, 같은 안목치수 적용이 아니고, 구조도 같은 2bay인데..새아파트와 20년 넘은 아파트의 차이가.평당 1백이면..정말 최소로 잡은 것입니다. 따라서..최소 1천 1백은 간다고 봅니다.
4. 따라서..전 25평 총 드는 비용 3억 (현 시가..1억 8천 공사비 3백*33평+금융비 2천)이라고 생각하는데..님 생각은요?
20평대 추가 공사비 감안해도 공사비 3백안에는 들것 같고..순수이주기간..2년정도와 1억 분활 상환금..6.5% 이자생각할때 2천이면 가능할듯한데요?
5. 위에서 이야기 했듯..25평 리모델이하여..32~3평 되면...입주때,최소 평당..1천 1백으로 보고...3억 6천이상은 하여.최소 6천의 순이익이 있다고 생각하는데..(말그대로 최소요,,) 님 생각은요?
6. 주위에서..지금..재건축 아파트 조합원 분양가가 평당 1천이 조금 넘어..3억 5천정도 밖에..안된다..하며 그것보다 낮을거 분명하니.리모델링해도 3억정도 밖에 안될것이며..한신이나 이런 곳은 30평대 지금 3억도 안하다며..금융비 합치면..오히려 손해라고 하는 의견에 대해 어떻게 생각하는지요?
→ 제 생각은..인근 재건축 입주후 시점인..4년후엔..최소 4억 5천이라 봅니다..제가 알기론 후분양 일반 분양가가..1200~300으로 알고 있으며..금융비, 프리미엄 포함하면..4억 5천 봅니다.여러가지 시너지 효과도 있고요..원래 조합원 분양가는 싸지 않습니까? 조합원들은 6억 이상 보던데.안티마저 4억 5천밖에..안갈거라고 하지 않습니까?
여기가..4억 5천만가도...80%때리면..3억 6천 아닙니까?
왜 다들..저층 현재 조합원 분양가를 12단지..4년후 리모델링 시세와 비교하는지?
6. 결론적으로 25평 최하 수익률 6천이라는 말에 대해 어떻게 생각하는지 님의 생각이 정말 궁금합니다.
수익률 0라는 분들에 대해..반박자료 만들고 싶은데..그렇게 이야기해도.
이야기가 통하지 않는 분들이 많아서요.
님 말씀처럼..21,22평은 상대 수익률이 떨어지는건 맞습니다 ,
전 21,22평 주민들이 상대적으로 수익률 떨어지니, 공사비 보정해 달라 이런 말씀은 이해가 가며, 그에 대해서는 27평 이상에서,,원활한 사업 추진을 위해, 적극적으로 검토해 봐야 된다고 생각하지만, 21,22평 주민들인지 모르겠지만..25평마저..수익률 -라며..떠들고 다니며... 혼란에,빠뜨리는 주민들이 있어 그럽니다.
전체적으로 보면..21,22평은 반대가 좀 많고,27평이상은 찬성이 많으며,
25평은 반반인것 같습니다.
그런데..반대하시는 분들이..25평분들..주타겟으로 반대로 유도하고자 하는 분위기이네여.
님은..전문지식도 많아 보이며, 큰 평수에 사신다고 하면서도.반대성향이 강하시니.중립적인 입장의 의견을 좀 듣고 싶습니다..
그리고..리모델링 법 바뀌는것을 기다려보자는 의견도 있던데..
이것은 어떻게 생각하는지요?
통합 리모델링 또는 소형평형..면적확대 비율 확대 이것 두가지있는데.
통합 리모델링은 구조상 문제도 있고, 세대수가 줄어들므로 허가해줄리도 만무하며, 허가해 준다고 해도..10평대..1BAY에서 가능할듯한데요,
그리고...면적비율 확대는...될지 안 될지 모르지만 되더라도 전용 18평이하만 될건데요.
리모델링 협회에서도..요청하것이..전용 18평이하인 주택에 대해서만..요청했고요..저희는 그렇게 되어봐야..21,22평에나 한정될듯한데요.
안타깝게도..25평 공식 전용이 18평 조금 넘습니다.
그런데..그것도..형평성 문제때문에..되더라도...전체 단지가 전용 18평 이하로 된 세대에 대해서만..한정적일듯 한데요..
18.1평과..17.9평이 동일 단지내에 있을경우 오히려 역전 현장이 생기니까요..
제가 여러군데..자문해보고..알아본 결과..위와 같이 흘러가더군요,
님의 전문가적인 의견 부탁드립니다.