부동산 정보포털에서 거래포털로!

같은 12단지 주민인데요.
답변 해 주신 것 중에 몇가지 제가 알고 있는 부분과 상이한 점이 있어 보충 설명 드리겠습니다.

먼저, 리모델링은 님 께서 말씀하신 것처럼, 평당 350만원, 실제 28평 아파트와 같다는 말씀에 대해서는 어느 정도 공감하구요.
근데, 막상 건설사들 실입찰하고 하면, 1800세대 이상 대형 단지라, 300만원 정도면 공사비 맞출 수 있지 않을까 해요.
물론 30평대는 40평대 되므로 공사비가 조금 더 나갈 것 같고요.
그리고 25평의 경우 전용이 18.56평이던데, * 1.3 하면 전용이 24평이 조금 넘으니 요즘 아파트 30평과 비슷하다고 보시면 될 것 같네요.
물론 리모델링하고 나면, 공용면적이 늘어나니, 표면상으로는 33~35이정도로 되겠지요.

저도 개인적으로 재건축을 좋아하는 입장이라 리모델링을 좀 그런데, 30평대는 전면폭이 어느 정도 확보되니, 수익성이 꽤 있을 것 같고요..20평대는 30평대보단 수익성이 없겠지만, 손해는 안 볼 것 같아요. 12단지에는 없지만, 10평대는 통합 리모델링 허용되지 않은 이상 과연 리모델링 할지 의문이고요,.

두번째 재건축은 님께서 조금 착각하고 계신 것이 있으신것 같습니다.
저층이 당초 70% 에서 220% 된것은 추가 부담금과 별 상관이 없습니다.
어차피 당초 용적률 때문에... 지분이 나오는 것이고 이 지분과 재건축 후 용적률로 추가 부담금 판단하는 것이죠.

예를 들어 저층 11평과 12단지 25평 지분이 같고, 재건축 후 용적률 또한 같다면, 추가 부담금은 거의 비슷하게 나옵니다.
물론 12단지의 경우, 임대 주택 건설등의 이유로 조금 더 들어가겠지요.
최초 글 올리신 분 말씀처럼 11평이 33평 가는데, 1억 6~7천이 들었다면, 12단지가 만약 오늘 재건축 한다면, 2억 정도 저도 예상하는 바입니다. 하지만, 아무래도 입지나, 단지 구성에서 12단지가 좀 뛰어날 것이므로 추가 부담 조금 더 들어가는 것은 상쇄하고 남을 것 같네요.


문제는 시간이겠죠. 하지만 고층이 재건축에 불리하긴 하지만, 좋은 점도 있죠. 아시는 분은 알겠지만, 보시면, 고층 지분당 가격이 저층 지분당 가격보다 항상 높게 평가 됩니다. 물론 현재 전세가가 높은 점도 있지만, 추후 재건축시 지구단위 계획상 아무래도 인근 저층 재건축 보다는 용적률을 더 받는 것이 통상적인 관례이기 때문이죠.
12,13단지도 조만간 3종 바뀌고, 허용이 250%, 인센티브 포함해서 280%만 받을 수 있다고 해도, 지금보다 가치는 크죠.

그리고 13단지 32평이 32평 갈때, 1억 5천 정도 드는 것은 최소 1:1 재건축 하더라도 건축비는 소요되기 때문이죠.
참고로, 13단지 30평과 12단지 25평 지분차이가 2평이 채 되지 않습니다.

12단지 25평이 재건축 32평 갈때 추가 부담금 3억은 좀 과하게 책정한 것 같고요. 2억선이면 무난 할듯 싶네요.
3억 이면 38평은 가지 않을까 합니다.
그럼. 참고하세요.
근데, 이 시점에서 재건축 논하기가 좀 그런데, 그래도 세상이 어떻게 바뀔지 모르지만, 언제가는 공급 위주 정책으로 바뀌지 않을까 합니다.

지방 보세요. 과잉 공급으로 -프리미엄이죠.
수도권도 재건축 규제 완화하면, 당장은 집값 오르겠지만, 장기적으로는 안정세 됩니다.
하지만, 대통령 및 정부가 함부로 못하죠.
왜냐면, 자기는 규제 완화해서 집값 올라 욕만 듣고, 다음 대통령때 집값 안정되어, 좋은 일만 시키는 꼴만 되니...

하지만, 차기 대통령이 미래를 본다면, 풀어줄수 밖에 없다는 것이 다들 알고 있는 사실이죠.
그럼.