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이촌지구 재건축 정비계획의 확정보도로 주민들과 투자자들의 기대와 관심이 높아진 것 같다. 중산아파트의 실상에 관하여 평소 궁금하던 차에 보도에 접하고 주변상황을 파악해 보았다. 

인접한 정비창지구의 개발계획, 오페라하우스, 한강조망 등 플러스 요인과 더불어 대중교통의 사각지대, 동부이촌동과는 달리 서부이촌동 전체의 공간적 협소성 등 약점도 안고 있는 중산아파트의 실체를 냉철하게 따져보자. 

중산아파트가 들어서 있는 부지는 총7개 필지에 면적은 1929.37평(6378.1제곱미터)이고 서울시와 용산구가 소유하고 있는 공유지였다. 

재건축을 하려면 결국 각 소유자는 해당지분을 불하받아야 할 것이고 이 점이 일반 재건축아파트와는 다른 점인데 흔히 간과하기 쉬운 부분이 될 것 같다.

용산구청에 따르면 중산아파트는 6개동 266세대로 구성되어 있다 하니 세대당 7.25평 정도의 지분이 돌아간다. 금년 공시지가가 평당 800만원을 약간 상회하는데 불하가격을 평당 1000만원 내외로 보면 지분매입대금이 대략 7-8천만원이 추가로 필요한 셈이다.

확정된 정비계획에서 이 지역을 3종일반주거지역으로 상향조정하였으므로 기본 250%의 용적률을 감안하면 지상면적 4800평 내외가 나온다. 266명의 조합원이 건물 18.05평 정도를 분배받을 수 있다.

백보 양보하여 18.05평을 전용면적이라 쳐주고 일반적인 아파트의 전용률 80%를 적용하여 계산하면 분양평형이 22.5평형이 된다. 예상 아파트 가격을 넉넉잡고 평당 1500만원을 쳐주면 3억4천만원 짜리가 된다.

그렇다면 원가측면에서는 어떨까?
시세를 조사해보니 중산아파트는 현재 2억원 선에 거래되는 것으로 나와있다. 

일반분양분이 나오기 어려우니 건축비는 조합원이 전액부담해야 할 것 같다. 건축비를 평당 최소 350만원 선을 보더라도 7-8천만원이 나온다. 

결론적으로 현재 시세 2억원과 건축비 7천만원, 지분매입비 7000만원을 감안하면 원가가 3억4천만원, 예상가격도 그 정도로 잘해야 똔똔이다. 그 것도 건축과정을 거쳐 입주까지의 금융비용과 기타 기회비용은 무시하였고 아파트 예상가격을 비교적 후하게 쳐 준 결과이다.

다음으로 중산아파트가 타워팰리스식 고층건물로 재탄생하는 것이 과연 가능할까? 오늘자 신문을 보면 유독 한국경제신문이 원효/이촌지구 타워팰리스식 건물이 가능하다는 타이틀을 싣고 있다. 이 글을 올리신 분도 이에 대한 기대감에 한껏 부풀으신 것 같다.

중산아파트의 부지는 폭이 1이라면 길이가 5정도가 되는 기다란 벨트 모양을 하고 있다. 인접한 성원 북한강아파트와 규모와 모양에서 매우 흡사하다. 설계자가 건축물의 형태와 구성에 융통성을 발휘하기 어려운 구조적 문제를 안고 있다.

성원아파트는 2개동 16개 라인에 22층 건물이 올라갔다.
용적률 규제가 강화되기 전 건물이라 그런지 대지 2048평에 지상 7622평이 올라가서 용적률이 370% 쯤 되는 것 같고 건물당 바닥면적이 180평 쯤 된다.

타워팰리스식 고층건물이 窄？nbsp;층수가 얼마쯤 되어야 할까? 
30층? 40층?.. 아마도 한 40층 쯤은 되어야하지 않을까?

그렇다면 위에서 산정한 지상면적 4800평에 40층이 올라가려면 층당  120평이 나온다. 타워가 최소한 2개는 올라가야 할테니 층당 60평에 40층 건물이 올라가야 한다. 물리적으로 가능한 일인지 모르겠지만 설령 올라가더라도 젓가락 2개가 나란히 서 있는 형국이 되지 않을까?

지극히 단순한 계산결과이니 반드시 괘념할 건 없겠지만 기본적인 어림은 해볼 수 있을 것이다. 결국 인접한 성원아파트의 기본틀에다가 설계자의 역량에 따라 다소 업그레이드된 정도가 아닐까.

또 하나, 
정비창 자리에 100층 넘는 초고층 건물이 들어선다는데 바로 앞에 한강조망을 가리는 40층 건물을 허용해주겠느냐는 정책결정상의 문제도 있다.

결과적으로 한국경제신문의 타이틀은 오버이거나 아니면 길건너 원효로의 산호아파트 정도에나 혹시 해당될 지 모르는 이야기를 혼동하여 독자를 오도하고 있는 것이 아닐까. 

결국 중산아파트는 주변의 개발환경과 재건축 기대감을 반영하여 미래의 기대수익을 이미 100% 이상 미리 반영하고 있는 것이 아닐까..

생각을 확대하면 웬만한 재개발, 재건축지구, 서울과 지방, 도농을 막론하고 개발기대감이 있는 곳이면 어김없이 아줌마 부대와 한다하는 부동산업자, 컨설팅업자들이 휘젓고 다니며 미래의 개발이익을 현재가에 충분히 반영해 버린 그런 상황, 거품이 부풀대로 부풀은 절체절명의 상황이 아닐까.

5년간에 걸친 부동산경기의 초장기적 대세상승에 대중들은 물론이요 부뚜막 강아지까지도 한 치의 의심도 없이 모두가 도취해 있는 그런 지경이 아닐까.

역시 부동산이야.. 그 것 밖에 없어, 부동산은 거짓말을 안해, 토지불패, 부동산신화.. 시정의 이런 기류에 감히 한 마디도 반론을 제기하기 어렵고 심지어 나 자신조차도 설득하기 어려운 거대한 불길이 전국토를 달구고 있지 않은가..

할 짓 다한 이 마당에 하늘이 두 쪽나도 용납하지 않겠다는 그런 엄청난 발상은 도대체 어디서 나오는 것일까..

중산아파트의 화려한 재탄생을 염원하는 많은 분들에게 찬물을 끼얹는 것 같아 송구스럽다. 그러나 나도 이 지역에 관심이 있어서 조사하다가 이런저런 문제들이 짚혀서 여기에 정리를 해 본 것이니 양해해 주었으면 좋겠다. 무엇보다도 제발 나의 분석이 잘못 된 것이기를 바란다. 

마지막으로 궁금한 점이 더 있다. 인근 성원 북한강아파트와 관련된 문제이다. 

당초에 국공유지 상에 지어진 아파트라 그런지 구분건물의 지분 이외에 별도로 토지등기부등본상 토지소유자가 공유자 8인으로 나와 있고 집합건물의 등기부등본에도 명의자가 없는 아파트가 다수 나와 있다. 혹시 내용을 아시는 분은 알려주셨으면 고맙겠다.

성원아파트에는 이해가 안가는 부분이 또 있다. 등기부등본상 건물이 세대당 18.01평으로 등재되어 있는데 평형은 27평으로 치고 있다. 그렇다면 전용률이 66.7%가 되는데 일반아파트와는 다른 점이다. 전용률을 통상의 80%로 보면 22.5평형에 불과한 셈이다. 시세가 평당 1300만원이 안되는 걸로 나와있는데 내 식으로 계산하면 평당 1500만원이 넘는 결과가 된다. 이 또한 아시는 분은 정확한 정보를 올려주셨으면 고맙겠다. (편의상 존칭을 생략하였음을 양해 바랍니다.)