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용산국제업무지구 사업성 대강 따져보기

오늘 헤럴드경제의 인터넷 뉴스에 다음과 같은 기사가 실려 있다.

<용산 국제업무지구 개발 곳곳 걸림돌
엄청난 토지가격ㆍ市와 의견충돌ㆍ민원 등 ‘산 넘어 산’
(이하 발췌)
가장 큰 걸림돌은 뭐니뭐니해도 천문학적 토지가격과 추가로 투입해야 할 부대비용이다.
용산국제업무지구 부지 총 56만6800㎡가운데 코레일은 철도정비창 부지 35만6492㎡만의 기준가격을 5조8000억원으로 결정됐다.
공모에 참여하는 사업자가 부지 매입가격으로 5조8000억원만 제시하더라도 기반시설율이 40%인 점을 감안하면 실제 가용면적은 1㎡당 2700여만원, 3.3㎡로 환산하면 9000만원에 육박한다.
기준가격의 130%를 써낼 경우 3.3㎡에 1억1600여만원, 150%를 제시하면 3.3㎡에 1억3400여만원에 이른다.
여기에 강변북로 지하화 및 인입도로 5개 개설 등 부대비용으로 6000억여원을 추가 투입해야 한다.
박준환 기자(pjh@heraldm.com) 2007.09.10.11:02>

위 기사는 정황으로 보아 다분히 컨소시엄을 주도하는 건설업체의 입장을 반영하는 내용으로 보인다. 사업자 선정에 참여하는 건설업체로서는 토지에 대한 입찰가격이 경쟁으로 인해 너무 올라가서는 곤란할 것이다.

서울시의 이촌동 통합개발 발표에서 총부지 17만평에 대한 평균용적률을 608%로 제시했기 때문에 가용면적 당 토지가격 얼마.. 운운은 좀 잘못된 시각이다.
그런 식으로 얘기하자면 기반시설 40%를 제외하고 나머지 60%의 가용면적에 대한 평균용적률이 1000%가 넘어간다는 사실을 응당 감안해 주어야 할 것이다.

여기서 국제업무지구 사업에 대한 부문별 수치들을 대강 검토해 보자.

용산프로젝트의 건축물량은 토지 17만평의 6배인 약100만평인데 이는 용적률상의 지상면적이고 지하면적을 지상층의 절반 정도 보아주면 연면적으로는 대략 150만평 정도로 볼 수 있겠다. 이 중 주거비율이 33%이므로 연면적으로 보면 아파트 50만평(지상 약 33만평), 빌딩 100만평으로 나누어 볼 수 있겠다.

언론에서는 용산 프로젝트의 사업비를 통칭 20조원으로 얘기하는데 현재 단계에서 사업비의 규모는 아직 애매모호할 수 밖에 없을 것이다.
일단 이를 액면 그대로 수용하기로 하면 대략 토지비 10조, 건축비 10조로 나눌 수 있겠는데 결국 17만평의 토지가 평당 5800만원 꼴, 150만평의 건물 건축비가 평당 670만원 꼴이 될 것이다.
큰 틀에서 보면 대체로 무리없는 윤곽이다.


토지대금 측면

코레일 소유부지가 10만8천평인데 낙찰가를 뚝섬 상업용지에 준해서 보아주면 평당 7500만 정도로 해서 8조 정도가 되겠다.
이 정도면 코레일은 부채를 상환하고도 2조 정도가 남아 적자 공기업이 직원들 보너스 준다는 식의 언론질타는 깨끗이 면할 수 있고 프로젝트 완료 후에는 매년 출자분에 대한 배당금을 받아 경영실적 우수공기업으로 탈바꿈할 수 있으니 그야말로 해피해피 게임이다.

컨소시엄 입장에서는 이 토지대금을 처음에 일시지급하지는 않을 것이고 공사기간을 감안한 연불납부 정도로 처리되지 않을까.

4만평을 상회하는 국공유지는 현물출자로 처리되는 대신 프로젝트법인(SPC)의 지분을 배분하는 방식으로 처리하면 돈 들어갈 일은 없다.

서부이촌동의 사유지는 소위 입체환지 방식으로 나중에 아파트를 분양해 주면 된다. 서부이촌동은 대체로 아파트 연립 다세대 등으로 작은 지분이 대종을 차지하므로 토지대금에서 큰 부담은 없다. 혹 일부 큰 땅 가진 사람에 대한 토지대금은 아파트 중도금 받아서 보상해주면 될 것이다.

도로 등 기반시설 비용 6000여억원을 얘기하는데 코레일에서 당초 평균용적률 580%로 제시한 것을 서울시가 608%로 올려주었다. 17만평에 대해 28%면 지상으로 4만7천평 정도의 건물을 더 짓도록 한 것이다. 이 부분을 아파트로 쳐서 분양가 평당 2500만 잡더라도 1조 이상의 수입이 있다. 이 부분이 서울시가 기반시설 비용으로 쓰라고 올려주었다고 보아야 하지 않을까.

주거비율을 33%로 올려준 것도 아파트 중도금을 받아 막대한 사업비용의 조달을 원활하게 하라는 배려로 볼 수 있겠다.

창출물의 가치

동프로젝트가 완료되면 그 가치는 대략 얼마나 될까.
주거부분은 분양대금으로, 빌딩부분은 현재 주요 대형빌딩의 시장가로 환산해 볼 수 있겠다.

주거부분은 지상 33만평에 대해 평당 분양가 3000만원 정도로 보면 대략 10조원의 분양수입이 나온다. (40평형 기준 약 8000세대; 조합원 2500만, 일반 3500만.. 이 가정대로라면 조합원이 갖게 되는 이득은 일반분양가 대비 차액 + 일반분양가와 시세와의 차액인 프리미엄 + 운 좋게 입주시점 즈음하여 고급주상복합의 가격이 상승하면 그 가격상승분.. 등등으로 잘하면 그야말로 용될 수 있다. 용용!!)

건물부분은 연면적 100만 평 에 대해 도심이나 강남지역 대형빌딩의 시가 평당 2000만원을 적용하면 20조원이다.

도합 수입 30조원, 사업비 20조원(실제투입 18조= 건축비 10조+ 코레일 부지대금 8조)..
얼추 이정도의 밸런스가 아닐까.

결국 사업완료 시점에 프로젝트법인은 18조를 투입하여 아파트 분양대금 10조원을 회수하므로 실투자 8조원을 지출하는 대신 빌딩 20조원을 갖게 된다..

참고로 서울역 대우센터는 모건스탠리에서 9600억에 매입한 것으로 보도되었다.
대우센터가 대지 3200평에 연면적 4만평이니 토지평당 3억, 건물평당 2400만원의 가치를 보였다.

역삼동의 강남파이낸스센터(구 스타타워)는 임대가가 평당 보증금 100만원에 월세 10만원 선이라고 한다. 토지 3979평, 연면적 64222평이니 총임대수익이 보증금 640억에 연간 임대료 수익 770억 선이다. 연간 임대수익률 6%를 주기로 하면 건물가격이 약 1조3천억 정도이다. 토지평당 3억이 넘고 건물평당 2000만이 넘는다.

용산에서 한강로 국제센터는 평당 보증금 60만원에 월 임대료 9만5천원이다. (2006년 11월 기준, 샘스 자료) 월간 임대료수입이 30억에 달하며 역시 연6%의 임대수익률을 주기로 하면 건물가격이 6200억에 달하는데 환산해 보면 토지가격이 평당 1억5천, 건물평당 2000만원을 헤아린다.

프로젝트 법인이 갖게 되는 20조원의 건물은 어떻게 될까.
일단은 법인(SPC)이 소유하면서 임대수입을 얻게 될 것이다. 철도공사와 합작하여 용산역을 개발한 후 아이파크몰을 운영하고 있는 ㈜현대아이파크몰(구 현대역사)을 생각하면 될 것이다.
그러나 상황에 따라 굴지의 대기업이나 외국기업에 일부 빌딩을 매각하여 국제업무지구로서의 취지에 걸맞는 시너지를 얻는(다국적기업의 아시아센터 등) 한편으로 재무적 유연성을 확보하는 전략을 구사할 수도 있을 것이다.

임대수입은 얼마나 얻을 것인가.
초고층빌딩의 건축비는 일반빌딩보다 배 이상 든다고 하므로 코스트 요인에서 임대료도 2배로 보아 평당 월임대료를 20만원으로 보자. 역삼동 스타타워나 용산 국제빌딩의 2배 수준이다.
(빌딩 기준으로는 용산이 강남을 단연 앞지르게 된다!!)

한편 동경 미드타운(연면적 17만평)의 오피스 임대료가 평당 5-6만엔 하는 것 같으므로 원화기준 40만원 대인데 그 절반 쯤으로 보는 것이다.(미 달러화 기준 현재 환율로 대략 430달러 대 210달러)

간단하게 연면적 100만평에 임대료 평당 20만원이면 월 임대료수익이 2000억원이고 연간으로는 2조4천억이다. 앞서 SPC의 실투자액 8조에 비하면 연간 30%의 수익률이다. (국공유지 현물출자분 무시)

((젠장!! 이 경우 연간 임대수익률 6%로 환산하면 빌딩가치가 40조원이네.. 보증금이 평당 200만원이면 그 것만도 2조원이네.. 내가 통이 너무 커지는데.. 하는 수 없지, 국제금리가 50년 바닥을 쳤다고 보고 그 때 쯤이면 금리가 8% 넘는다고 보지 뭐.. 그래도 30조네..))

((코레일 지분 20%, 배당성향 50% 가정하면 코레일의 연간 배당수입은 2400억, 널널하군.. 공실만 없어라..))

1조 짜리 스타타워 20-30개가 관내에 들어서는 셈이니 용산구나 서울시가 얻게되는 조세수입도 쏠쏠할 것이다.

최악의 경우를 가정해 보자.
즉 건축비를 앞의 가정보다 1.5배 든다고 보면 실투자액 13조원, 임대료를 평당 15만원으로 낮춰보면 연간 임대수익 1조8천억, 이 경우도 결과적으로 연13% 이상의 임대수익률을 보이는 것이다.

이 정도면 국내외를 막론하고 어느 금융기관이라도 프로젝트금융을 제공하는데 인색할 이유가 없지 않을까.

요컨대 한 쪽 켠만 보고 천문학적 사업비 운운하는 것은 애꾸눈의 시각이다. 결과로써 창출되는 가치를 균형있게 고려해 주어야 비로소 '양눈의 시각'이 되는 것이다.

충돌, 민원 운운하는데 이 정도 초대형 프로젝트에 그 만한 잡음 없을까..
사업성 좋고 비전 있으면 웬만한 건 다 밀고 나갈 수 있다.
물리학적 추진력이 비틀거리는 자전거를 씽씽 달려나가게 만드는 법이다.

옛날 지체 높으신 선사님들은 중생들을 이렇게 꾸짖었다.
달을 가르키는데 손가락은 왜 쳐다보고 지랄들이누..

코레일, 서부이촌동, 건설업체, 서울시, 용산구, 건설교통부, 금융기관 나아가 서울시 전체와 국가전체에 이르기까지 모두가 상생윈윈할 수 있는 게임이라고 보는데 내가 너무 낙관론자인가..

솥단지가 워낙 크므로 너무 남의 밥그릇만 쳐다보며 시비하지 말고 너그럽게 관전하고 있으면 될 일 아닌가 싶다.

불과 수 년 전 찬밥 신세이던 서부이촌동 평당 1000만 했나 말았나..
지금 평당 억대 운운하며 금값 된 게 누구 덕인가,
서울시와 코레일에 감사패라도 주어야 하지 않을까.
이무기가 뿔, 이빨나고 수염나고 날개 달고 여의주 물고 비구름 맞아 승천하며 천하를 호령하고 있지 않은가.. ？!