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문래 당산 양평동은 떠오르는 지역입니다.

부동산에 투자할 때 중요한 것은 가격이 아니라 가치입니다.
즉 내재가치이자 미래가치입니다.
물론 가치를 투자자가 주관적인 평가를 내릴 수밖에 없는 태생적 한계를 안고 있지만 부동산 투자가 절실하다면 자신이 내리는 평가를 믿고 미래가치가 높다면 가격에 구애받지 말고 과감하게 투자해야 합니다.

이말이 핵심이군요


오윤섭의 부자노트중

지난 5월 27일 오전 10시 한 호텔에서 오윤섭의 부자노트 첫 포럼을 개최했습니다. 40분을 모시고, 처음 자리인 만큼 어색하게 시작했지만 만난지 3시간 넘어서 다음 모임을 기약하며 아쉽게 헤어졌습니다.

김성수씨(가명)의 부동산 투자 실패 사례를 소개하겠습니다.

김씨는 지난 2003년 소액으로 부동산 투자를 할 곳을 알아보던 중 남양주 A지역 미분양 아파트를 알게 됐습니다.
모델하우스를 방문한 결과 브랜드 파워는 떨어졌지만 평면설계와 마감재가 뛰어나고 택지개발지구라는 점에서 마음에 들었습니다.

더욱이 계약금 2천만원만 내면 중도금 5회까지 중도금 무이자라는 점도 매력적이었습니다. 현장을 방문하고 서울에서 멀다는 느낌을 받았지만 입주 후 전철 및 고속도로 개통이라는 호재가 있기에 덜컥 계약을 했습니다.

계약 후 시간은 속절없이 흐르고 미분양 물량은 좀처럼 해소되지 않고 중개업소가 찍어놓은 물건도 쌓여있다는 소식이 들렸습니다. 2년이 흘러 어느덧 입주 시기는 다가와 어쩔 수 없이 중도금 6회를 납부했지만 잔금 낼 걱정이 태산이었습니다. 더욱이 중개업소에는 분양가 이하 매물이 쌓여 있구요.

결국 잔금은 대출과 전셋값으로 간신히 해결했습니다. 하지만 입주하는 사람도 적어 시세는 분양가 수준에서 오를 기미가 없었습니다. 개통된다는 전철은 2010년 이후나 가능하다는 얘기가 나오고 말입니다.

결국 8천만원 가까이 투자했으나 입주한지 2년이 지나서야 투자기간 4년만에 원금만 간신히 건지고 매도했습니다.

김성수씨가 투자에 실패한 이유는 미분양이 난 이유에 대한 분석이 부족한 상태에서 막연한 기대심리로 투자했기 때문입니다.

이 아파트는 2008년 5월 현재도 분양가 대비 프리미엄이 3천만원 수준으로 분양받아 입주한 사람에게는 원가에도 못 미치는 시세에 머물러있습니다. 호평 평내 아파트값이 1억5천만원 이상의 프리미엄이 붙은 것과 대조적입니다.

김성수씨는 대출을 받더라도 유효수요가 부족한 A지역이 아닌 유효수요가 늘어나고 있던 호평 및 평내지구에 투자해야 했습니다.

싼 것에는 이유가 있으며 그 이유를 철저히 조사 연구 분석해야 합니다.

부동산에 투자할 때 중요한 것은 가격이 아니라 가치입니다.

즉 내재가치이자 미래가치입니다.

물론 가치를 투자자가 주관적인 평가를 내릴 수밖에 없는 태생적 한계를 안고 있지만 부동산 투자가 절실하다면 자신이 내리는 평가를 믿고 미래가치가 높다면 가격에 구애받지 말고 과감하게 투자해야 합니다.

과거 시세가 평당 1천만원, 2천만원, 현재 시세가 평당 4천만원, 5천만원이 중요한 게 아니라 3년후 미래시세가 평당 7천만원, 8천만원이 될 것이라면 과감하게 투자해야 한다는 것입니다.

이 때문에 초보 투자자 일수록 성공확률을 높이기 위해선 값싼 부동산이 아니라 값비싼 부동산에 투자해야 합니다. 하지만 초보 투자자 대부분이 소액 투자자라는 한계가 있습니다.

따라서 초보이자 소액 투자자는 남보다 더 많은 발품을 팔아 저평가 돼있는 옐로칩을 찾아내 투자하는 안목(실력)을 키워야 합니다.

여담이지만 싼 게 비지떡이라는 말이 영어로 무엇인가 한번 찾아봤습니다. “That which is bought cheaply is the dearest.” 이더군요. 직역을 하자면 “싸게 산 것이 가장 비싸다”라는 말입니다. dear라는 단어는 중고시절 영어편지 쓸 때 쓰는 친밀한, 친애하는 뜻으로만 알고 있었는데 품질에 비해 가격이 비싸다는 의미도 있네요.

부동산 초보 투자자에게는 싸게 산 것이 가장 비싸다라는 속담을 명심해야 할 것입니다. 싼 맛에 부동산을 산다면 훗날에 값비싼 대가를 치른다는 의미로 해석하면 과장된 것일까요?

값싼 부동산은 입지가 떨어지고 공급에 비해 수요가 부족한, 움직일 수 없는 물건(不動産)일뿐입니다.