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도시개발업무지침에서 쟁점사항 몇 가지를 짚어 보면..
(이하 도시개발업무지침의 내용들임)

1) 4-2-3의 2항 (제2장 환지계획의 특별기준)
‘입체환지의 대상자는 구역 내에 주택(토지 포함), 상가(토지 포함)의 소유자이다.’

토지만 소유한 자는 어찌 되는가.
(아시다시피 도시개발법은 원래 도시외곽의 미개발지를 대상으로 하므로 토지소유자가 주 대상이다. 나지(미개발지) 비율 50% 이상 원칙(지침), 시행자로서 토지소유자 및 조합(법), 입체환지의 기준에서 소유면적은 토지대장을 기준으로 한다(지침) 등 법령 곳곳에서 토지소유자가 주체임이 명시되어 있다.)

나아가 건물(주택 또는 상가)만 소유한 자는 어찌 되는가.
서부이촌동에서는 대표적으로 중산아파트 소유자가 해당 되겠는데 지침과는 별도로 본법 14조에 의해 토지소유자가 아니어서 조합원이 될 수 없으므로 그 자체로 문제가 될 수 있는 경우이다.
물론 조합원 요건을 갖춰주기 위해 서울시가 일정지분을 불하해 주는 방법을 생각할 수는 있겠다. 아니면 조합원 요건은 못되더라도 환지대상자는 될 수 있는 것인가.

2) 4-2-3의 1항 (제2장 환지계획의 특별기준)
‘입체환지는 집단체비지 내에 공동주택 또는 상가를 건설하는 경우에 허용된다.’
집단체비 내에만 조합원이 기대하는 아파트를 지을 수 있다니?
무슨 그림일까?

3) 4-2-3의 7항 입체환지의 일반적 기준 중 (제2장 환지계획의 특별기준)
‘④구역을 분할하지 아니하고 혼용방식으로 사업시행할 경우 입체환지를 적용하지 아니한다.’
입체환지를 하려면 구역미분할 + 혼용방식은 불가..

4) 2-8-4-2의 주택계획 (제8장 부문별 계획 중 제4절 인구수용계획)
‘구역면적 10만제곱미터 이상으로 공동주택용지 계획시 규모별 주택배분, 즉 60제곱미터 이하 주택건설용지 30퍼센트 이상, 85제곱 이하 60퍼센트 이상, 85제곱 초과 40퍼센트 미만.. 환지방식일 경우에는 이 기준 적용 배제 ’

국제업무단지가 명품도시를 지향하는 만큼 단지 내 아파트는 중대형 위주로 구성될 것이다. 국민주택규모 이하 중소형을 60% 이상 지으라니.. 그 것도 조문상으로는 용지면적 기준의 배분이므로 세대수 기준으로는 중소형 평형이 60%를 훨씬 넘을 것 같다.. 이 기준을 벗어나려면 사업방식은 환지방식으로 할 수 밖에 없다.

5) 2-6-2 (제6장 시행자)
‘법 제11조의 토지소유자라 함은 개발구역 내 토지면적 3분의2 이상을 소유한자’
코레일, 또는 프로젝트법인은 단독으로 사업을 시행할 수 있는 ‘토지소유자’가 될 수 없다.
소유면적이 3분의 2가 되지 않기 때문. 물론 사전에 국공유지를 현물출자 등으로 확보하면 단독으로 시행자가 될 수 있다.

6) 4-11-4 중에서.. (제11장 혼용방식)
‘환지방식을 적용할 경우 평균 토지부담율 산정은 제4편 제4장의 규정에 의하되, 다음 기준에 따라 이를 산정하여야 한다.
(1) 구역을 분할하여 시행하는 경우 환지구역 내 기반시설을 포함한 사업비는 자체 체비지를 통하여 부담하고, 상하수도, 진입도로 등 도시개발구역 외 기반시설에 대하여는 인구비율로 수용 및 사용방식의 전체사업지구와 기반시설 사업비를 분담하되, 동 사업의 환지에 의하여 이전하는 인구수는 가산하지 아니한다.’

이 방식으로 갈 경우, 구역 외 기반시설 사업비를 현재의 인구비율로 부담? 서부이촌동이 독박쓰는 결과? 그렇다면 혼용방식에 의한 구역분할방식은 불가?

이상 대충 훑어본 결과였다.
전체적으로 사업주체, 사업방식의 문제, 조합원의 이해상충 문제, 법령의 해석 및 분쟁의 소지 등 사업진행이 만만치 않을 것이라는 느낌이었다.

아무튼 명품수변도시의 건설로 서울의 도시경쟁력을 업그레이드하여 국제도시로서의 위상을 드높인다는 대명제하에 사업자는 조합원을 존중하고 조합원은 지나친 집단이기주의를 자제하며, 서로가 균형과 견제의 묘를 발휘하여 훌륭한 성과물이 창조되기를 바라는 마음 간절하였다.