개울가 버들강아지로 봄 편지를 쓰고 새싹들로 엽서를 부친 목동 부동산 편지
가장 따사로운 봄볕이 드는 양지바른 한쪽에는 아기를 가진 어미 누렁이가 봄날의 졸음에 겨워 연신 긴 하품을 하며 잠에 겨운 듯 눈꺼풀이 차츰 처지면서 임신한 무거운 몸을 따사로운 봄 햇살에 온 몸을 맡기고 곧 태어날 아기들에게 봄소식을 전하며 깊은 잠속으로 빠져들고 있습니다.
처마 끝에 매달은 초롱 안에는 어미 닭이 품안에 꼭 껴안은 달걀들에게 어미의 체온을 골고루 나눠주기 위해 열심히 알을 굴리면서 혹시라도 태어날 자식들에게 해코지를 하지 않나 주변을 경계하며 곧 태어날 노란 자식들 을 데리고 어디로 봄나들이를 갈까 열심히 생각하며 눈을 깜빡이고 있습니다.
외양간의 황소는 겨우내 주인이 정성스레 끓여준 여물 살이 올라 통통한 몸매가 더욱 듬직하게 보이고 새 봄맞이 이부자리로 갈아준 푹신한 볏짚위에 몸을 누이고 지그시 눈을 감은 채 되새김질을 하면서 새 계절이 다가오는 세월의 흐름을 돌아보는 명상의 시간을 즐기고 있습니다.
뚝 방길 양지 바른 곳에는 벌써부터 풀 섶 속에 고개를 내민 여린 쑥을 캐는 봄 처녀의 가슴속에는 사랑의 설렘으로 가득 차고 개울을 따라 흐른 도랑 물소리는 봄의 왈츠를 연주하면서 쑥 과 냉이를 캐는 봄 처녀의 손길이 더욱 아름답습니다.
산모퉁이에 반듯하게 가꾸어진 황토밭에는 적당히 내린 봄비가 흙내 음을 물씬 풍기고 봄 햇살을 등 뒤로 받으며 밭고랑을 짓는 농부의 쟁기질은 소와 농부가 한마음으로 만드는 멋진 작품이요 그 뒤를 따라서 여름 채소 씨앗을 한손 한손 밭고랑에 묻는 아낙의 손길은 농부와 소 그리고 아낙네의 아름다운 동행을 보여주는 가장 멋진 봄 풍경 입니다.
이렇게 봄은 시골 마당의 누렁이의 임신에서 여름 채소 씨앗을 뿌리는 아낙의 손길 까지 새 생명을 잉태하고 새 생명을 심으며 새싹들의 울음소리로 시작하는 새로운 삶의 시작입니다.
저를 아껴주시고 격려해주신 많은 분들께 저의 미숙함과 부족함으로 도움은 되지 못하고 오히려 폐만 끼친 것 같아 죄송하고 송구스러운 마음으로 조심스럽게 다시 붓을 들어 봄소식을 전하면서 인사 올립니다.
그 동안 저는 모자라는 지식을 나름대로 보충하고 작은 시험 준비를 하면서 다시 붓을 잡을 때는 유익하고 소중한 정보를 전하는 글이 되도록 기도드리며 이 글을 씁니다.
다행스럽게도 이번의 시험 중에는 재건축, 재개발 과 앞으로의 부동산 정책과 부동산 시장 변화들에 대한 내용이 많았기에 이번의 휴식 기간이 저에게는 보람 있고 유익했습니다.
그럼 지금부터 부동산 얘기로 들어가 볼까요?
먼저 전체적인 금년도 부동산 시장의 전망을 그려보고 다음으로 목동 부동산 시장의 현황에 대해서 말씀드릴까 합니다.
우선 현재 시점에서 가장 중요한 화두인 3월말로 끝나는 DTI의 해제가 연장 되느냐 아니면 규제 쪽으로 돌아가느냐 입니다.
이 문제는 작년 12월부터 정부의 관련 부처에서 조심스럽게 거론되기 시작했으며 부동산 정책의 주무부처인 “국토해양부”에서는 DTI 해제의 연장을 통해 조금씩 살아나는 부동산 경기를 살리고 거래 활성화를 통해 부동산 시장을 안정화시킴과 미분양 물량을 해소함으로서 민간 건설사의 자금난에 숨통을 틔워주어 민간 건설 경기를 부양시켜 주택 공급의 량을 늘림으로서 부동산 시장을 연착륙 시키며 기존 주택 시장의 활성화 통해 주택의 거래량을 늘려보겠다는 것이 주된 목표였습니다.
실제로 8.29대책이후로2009년 12만 채의 미분양 물량을 작년 말 9만 채 까지 감소하였고 2011년 2월말 현재 8만5천 채로 감소하였으며 금년 상반기 까지 미분양 물량이 5만 채 이하로 줄어 들것으로 예상했습니다.
즉 “국토부”는 3월말 한시적인 DTI 해제를 연장 쪽으로 기정사실화 했고 “금융위원회”나 “기획재정부”도 처음에는 강하게 반대 하였으나 금년 1,2월 주택의 거래 동향을 살펴보면서 DTI해제 여부를 검토 하겠다는 쪽으로 2월 까지는 국토부의 의견에 동조하는 추세였습니다.
금년 1,2월의 거래 물량은 작년 12월에 비해서 25%정도 감소한 量이며 2010년 1,2월에 비해서는 40%정도 줄어든 量 으로서 DTI 해제에도 불구하고 거래량의 증가는 미약하였고 집값의 변동률은 강남 3구의 재건축 시장을 제외하고는 물가 상승률이나 경제 성장률에도 못 미치는 상승률로 정부가 DTI를 해제 한다 하드라도 정부가 염려하는 그런 현상은 일어나지 않을 것으로 판단한 것입니다.
이 같이 집값과 거래량이 안정화 된다는 자신감을 가진 정부는 좀 더 과감한 정책으로 부동산 시장을 활성화 시키고자 2011년 2월11일 “전월세 안정화 대책”을 발표하면서 수도권 임대 사업자 등록 조건을 획기적이라 할 만큼 대폭 완화 하였으며 세제 혜택도 크게 주었습니다.
2월11일 수도권 임대 사업자 조건을 대폭 완화한 목적은 시중의 약 800조원의 부동자금을 주택 시장으로 끌어들여 돈 있는 사람들로 하여금 주택을 구매하여 전, 월세를 놓음으로서 미분양 주택과 기존 주택 시장의 거래활성화를 꾀하고 전, 월세 시장의 공급량을 증가 시켜 전, 월세 시장을 안정화 시켜 세 마리 토끼를 잡겠다는 목표입니다.
이 같은 정부 정책은 집값이 안정화 되었다는 자신감에서 나온 것으로 주택 구매를 촉진하고 전, 월세시장을 안정화 시키는 “국토부”의 정책은3월말 한시적 DTI 해제를 연장 쪽으로 관련 부처들이 의견이 모아지면서 정부는 2월말이나 3월초에 DTI 연장 여부를 발표하겠다고 했습니다.
그러나 2월 중순으로 접어들면서 이 같은 상황은 바뀌기 시작 했습니다.
그것은 다름 아닌 작년 말 현재 우리나라의 가계부채(금융권대출+할부금융사의 신용판매액+카드 외상구매액) 규모가 795조원으로 작년 한해 67조원이 증가 하였으며 이는 가구별 가처분 소득(소득액에서 세금과 각종 공과금을 제외한 실제 사용 가능한 금액)대비 152.7%로 소득 보다 부채가1.57배가 많은 것으로 부채의 절대 크기 보다 더 심각한 것은 최근 5년간 가계부채 증가율이 57.3%로 가파르게 증가 하고 있으며 우리나라 보다 가계 부채 율이 높았든 미국이나 일본 보다 30~40% 가 높다는 것입니다.
또한 2000~2009년 개인의 가처분 소득은 연 평균 5.7%증가한데 반해 가게부채는 연평균 11.6%증가함으로 실제소득 보다 2배 가까운 가계 부채 증가 속도를 보임으로 앞으로의 한국 경제에 “시한폭탄”으로 작용할 수 있다는 것입니다.
현재의 가계부채의 규모는 집값이 30%이상 폭락 하락하지 않는다면 당장에 급한 불은 아니겠으나 이 같은 증가율이 계속 된다면 2015년에는 현재의 영국 수준인 160%까지 증가함으로 매우 심각한 수준에 이르다는 것입니다.
이 같은 가계부채는 금리가 상승하고 실물자산이 급락 한다면 우리나라 경제는 한국발 “서브프라임 모기론 ”과 같은 금융 대란을 일으킬 수 있는 상당히 위험 요소임에는 분명합니다.
이런 상황에서 “국토부”의 부동산 활성화 대책을 위한 DTI해제의 연장은 너무나 단편적이고 지협적인 정책으로 평가 받을 수밖에 없기 때문에 DTI 해제 연장을 주장하는 “국토부”의 목소리는 점차 약해지며 반면 금융위원회의 목소리가 더 큰 힘을 얻고 있습니다.
또한 지난주 2월4일 “금융위원회”가 발표한 “가계부채안정화방안”을 보면 작년 8.29대책으로 주택담보대출이 큰 폭으로 증가 했지만 주택담보대출의 80%가 주택구입이 아닌 생계. 사업용 대출이었으며 생계. 사업용 대출 비중이 2009년 12월 29.2%에서 2010년 40.9%로 증가함으로 DTI규제의 일시적 해제는 주택거래 활성화에 별다른 영향을 주지 못한 비효율적이었다는 결과를 발표함으로서 그동안 DTI 해제로 인한 부동산 경기가 살아나고 있다는 “국토부”의 정책 평가에 의문점을 제기 함으로서“국토해양부”의 입지를 더욱 좁게 만들고 있습니다.
이는 작년 말부터 배추가격의 폭등을 시작으로 이어지는 생필품 가격의 상승과 원유가의 급등 및 국제 원자재의 가격 상승으로 금년도 정부가 목표로 하는 물가 상승률 3.1%는 1,2월에 이미 4%대의 물가 상승으로 인해 정부의 물가 상승 목표가 무너지기 시작했습니다.
이 같은 물가 상승과 인플레를 잡기 위해서는 기준금리의 인상이 필수적인 것이며 이번 달3월10일 열릴 “금통위”에서는 기준금리를 0.25%정도 올릴 것으로 확실시 되며 이는 곧바로 대출 금리로 연결되어 가계의 이자부담 은 더욱 무거워 질것으로 예상됩니다.
직년 말에 예상한 금년도 기준금리 3.5% 와 코픽스 기준 대출 금리5.5~6%는 어려울 것으로 예상되며 금년 상반기 중 또 한 번 기준 금리가 인상 될 것으로 예상되어 올해의 기준금리는 4%대로 예상되고 코픽스 기준 대출 금리는 6~6.5%대로 인상될 것으로 예상됩니다.
물론 4월부터 DTI가 규제로 돌아간다 하드라도 종전의 소득수준을 기준으로 하는 획일적인 잣대에서 대출자의 부채 상환능력을 보는 실물자산 전체를 기준으로 하는 DTI제도나 금융권의 자율성을 부여해서 경제 성장률 만큼만 대출액을 증가 시키는 대출 총액 제를 도입한다든지 해서 탄력적인 DTI 정책을 낸다 하드라도 수요자의 구매 심리에는 많은 영향을 줄 것으로 思料 됩니다.
부동산 시장이 다른 재화시장과 크게 다른 점은 바로 “심리 현상”이 시장에 크게 작용한다는 점입니다.
비록 기준금리가 인상되더라도 각 금융기간이 자체적으로 적용하는 “가산금리”는 현재 풍부한 유동자금이 각 은행 금고에 넘쳐나기 때문에 금년 1월에 기준금리가 0.25% 인상 하였지만 대출 금리는 오히려 0.1~0.2%정도 떨어졌습니다.
이는 평균 3%대인 가산 금리를 각 은행들이 낮게 적용했기 때문입니다.
설령 이 같은 상황이 일어난다 할지라도 기준금리의 인상은 대출 금리를 올릴 수밖에 없으며 탄력적인 DTI 제도를 내놓는다 하드라도 금리 인상과 DTI 규제라는 정책들은 주택의 구매 심리를 위축시키므로 금년 하반기에는 부동산 시장이 본격적인 회복기에 접어들 것이란 전망은 낙관 보다는 비관 쪽으로 봐야 하며 당분간 약 보합이나 약세 쪽으로 시장이 움직일 것으로 思料 됩니다.
다음은 목동 부동산 시장에 대해서 살펴보겠습니다.
목동 시장은 강남 재건축 시장과 밀접한 관계를 맺고 있으며 강남 재건축 시장이 작년 10월 이후 5개월 동안 꾸준한 오름세를 유지한 반면 목동은 작년 11월부터 금년 1월 까지 3개월 동안 중, 소형을 중심으로 오름세를 유지하여 20평은 3,000만원, 27평은 5,000만원 35평 이상 대형은 6,000만원~7,000만 원 정도 올랐으며 강남 재건축 대상 아파트들은 2006년 말의 최고점을 갱신 했으며 잠실 주공 1단지~4단지 재건축 아파트인 엘스를 비롯한 재건축 입주아파트와 반포)L.G자이와 반포)삼성 래미안 재건축 입주 아파트들이 작년 말 대비 33평 기준으로 약 20% 정도 상승한 고공 행진을 지금도 계속하고 있습니다.
이와 같은 강남권의 재건축 대상 아파트와 재건축 입주 아파트 및 여의도를 비롯한 전략 정비구역 재건축 대상 아파트 보다 목동 아파트의 상승률과 상승폭이 적은 것은 목동 아파트는 재건축 시장으로 보기엔 아직 이른 편이며 여의도를 비롯한 4군데의 전략 정비구역 재건축 아파트에 비해서 개발 후의 청사진이나 재건축 추진 현황이 나온 것이 없기 때문입니다.
이는 역설적으로 목동이 재건축 후의 도시기반 시설에 대한 설계도가 나오는 금년 말과 1단지 안전 진단을 받기 위해 목동 전체단지에 대한 정비계획과 지구단위 계획이 나오는 2012년경에는 목동 집값이 상승할 여력이 그 만큼 많다는 것입니다.
이번 주 들어 강남권 재건축 대상 아파트들의 집값이 약세로 돌아 섰는데요 그 이유는 개포주공에 대한 지구단위 계획안을 서울시가 서초구청으로 반송 조치함으로 재건축 추진 속도가 지연 될 수 있고 가락)시영은 2종에서 3종으로 종 상향 안이 서울시 도시계획위원회에서 부결되었으며 둔촌)주공은 조합원과 조합간의 분쟁에 다시 휘말리면서 재건축 진행이 중단됨으로서 이 같은 시장 악영향들이 목동 시장에도 영향을 미쳐 2월 중순 이후로는 매수세가 약해 졌으나 집값의 하락이나 급매물의 출현은 없고 오히려 20평 27평은 1,000만원~2,000만원 올랐으며 지금도 강보합세를 유지하고 있으며 매수 문의는 1,2월에 비해서 20%정도 줄어든 시장 상황입니다.
목동의 재건축 설계안은 지금은 그릴수가 없으나 지난 1월27일 날 발표된 여의도 지구,합정 지구,이천동 지구에 대한 지구단위 계획안과 지난해 8월에 확정된 대치동)은마 아파트의 정비계획안을 보면 이곳 목동의 재건축 계획안을 그릴수가 있습니다.
지면상으로 말씀드리기엔 너무 많은 분량이기에 지난 1/27일 발표된 3곳의 전략 정비구역 지구단위 계획과 대치)은마의 정비계획 등을 감안한 목동의 재건축 예상안에 대한 설명은 상담이나 전화로말씀 드리는 것이 좋을 것 같습니다.
현재 서울의 재건축 단지로서는 가장 큰 규모는 둔촌)주공의 재건축단지로서 대지14만평에 6,900세대의 재건축 단지이나 목동의 재건축 단지는 대지132만평에 26,600세대의 평균 용적률 132.6% 평균건폐율 14.4%의 서울에서는 앞으로 영원히 나오지 못할 초대형 재건축 단지로서 현재의 가격 보다는 미래의 가치가 훨씬 높은 재건축 지역 이라 말씀드릴 수 있습니다.
또한 작년 12/26일자 저의 글에서 말씀드린 앞으로의 주택 공급정책은 신도시나 택지 개발 지구를 개발하는 도시의 수평적 확장을 통한 공급 정책에서 도심공간을 적극 개발하고 도심의 교통 및 인프라를 확충하는 콤팩시티(압축도시)형 도시를 만들어서 도심 회춘화(젠트리 피케이션)를 통한 도심 개발 방식으로 전환함에 따라 재건축 ,재개발의 규제들이 점차 완화될 것으로 예상되며 이의 최대 수혜지역은 목동 재건축 단지가 될 것으로 思料됩니다.
.(※ 참고자료 : 2010년12/20일 국토부 제4차 국토종합개발계획 수정안 참조요망)
좀더 자세한 목동 부동산 시장의 시세와 재건축 진행 사항 및 추천 급매물들의 가격과 이유등은 부뱅 사이트→거래포인트→양천구 목동편을 참조 하시면 좀더 자세하고 현장감 있는 정보를 접하게 되오니 참고 하시기 바랍니다.
이제 결론으로 들어갈까 합니다.
부동산 시장은 살아 움직이는 생물과 같으며 과학적이고 논리적인 시장원리로 작동하며 정부의 부동산 정책에 따라 부동산 시장이 움직이는 것이 아니라 부동산 시장이 변화함에 따라 정부의 정책이 나오는 것이므로 정부의 부동산 정책에는 반드시 그 이유와 목표 그리고 방향성이 있기 때문에 우리는 정부의 부동산 정책이 추구하는 목표점과 방향성을 주의 깊게 살펴봐야 할것 같습니다.
정부의 부동산 정책의 제1목표는 집값 안정화입니다.
집값 안정화의 목표치는 경제 성장률이나 물가 상승률 만큼 상승하는 것을 단기 목표로 삼고 장기 목표는 우리나라의 잠재적 경제 성장률 만큼 상승하는 것을 장기 목표로 하고 있습니다.
현재 부동산 시장에서는 심리적 측면이 가장 중요하며 그 중심에는 3월말 한시적인 DTI해제가 연장이나 규제나의 문제이며 이 문제를 놓고 정부 관련 부처들은 머리를 맞대고 국민에게 약속한 날짜 까지 어겨가면서 고민을 거듭하고 있습니다.
현재 시점에서는 매도자, 매수자 모두 이번 달 중순경에 발표될 DTI문제를 봐가면서 매도, 매수시점과 가격을 조율하고 당분간은 관망하는 자세가 필요할 것으로 생각됩니다.
오랜만에 글을 쓸려니 두렵고 걱정이 앞서면서 자주 문맥이 막히고 머릿속의 생각을 글로 풀어내는 것이 많이 서툴고 글이 매끄럽지 못함을 느끼면서 다음 글에서는 좀 더 유익하고 좋은 정보들을 깔끔하고 간결하게 쓰도록 노력 하겠습니다.
이제 까지 부족하고 보잘것없는 저의 글을 읽어주신 분들께 감사드리며 이해인 수녀님의 봄에 관한 詩 를 한편 올리면서 저의 글은 여기서 맺겠습니다.
저의 다음 글은 라일락의 꽃향기와 할미꽃의 보랏빛 색깔로 3월28일 날 기다리시는 분들께 달려가겠습니다.
다음 글에서 찾아뵈올 때 까지 늘 행복시고 건강하시길 빕니다.
▣ 봄 인사
새소리를 들으며
새처럼 가벼운 마음으로
봄 인사드립니다.
계절의 겨울
마음의 겨울
겨울을 견디느라
수고 많으셨습니다.
까치가 나무 꼭대기에
집 짓는 걸 보며
생각했습니다.
다시 시작하자
높이 올라가자
절망으로 내려가고 싶을 때
우울하게 가라앉고 싶을 때
◈이해인님의 시집 (희망은 깨어있네 )중에서...
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등록일 2011/03/07 | 조회 12756 
3.22 부동산 대책
감사함과 고마움을 가슴에 새기며 아쉬움으로 드리는 인사글...
