자신을 감싸고 보호했던 나뭇잎을 다 털어버리고 혼자서 찬 서리 모진 바람을 이겨낸 겨울 나뭇가지 틈으로 새싹이 몸집을 감싼 채 자신의 얼굴을 스쳐가는 바람결의 온기를 느끼며 다가올 새봄에 새 생명을 출산하기위해 새싹을 잉태한 마른 나뭇가지를 보면서 생명의 신비로움과 눈보라 찬 서리에도 계절의 순환을 알리는 나뭇가지에서 새로운 계절은 한 발짝씩 우리 곁에 다가오고 있음을 느낍니다.
우리의 삶도 춥고 을씨년스런 겨울이 있으면 새로운 시작과 새로운 마음으로 새 삶을 잉태하고 준비하며 춥고 매서운 바람을 이겨낸 은은한 蘭의 향기와도 같은 삶의 짙은 향기를 온몸으로 표출하는 3월을 준비하는 忍冬草의 꿋꿋함과 푸른 젊음으로 새로운 생명의 시작인 3월을 준비하는 마음으로 차분히 새 꿈을 키워보는 2월이 되었으면 합니다.
2월말 현재 이곳 목동의 부동산 시장은 2/10일 이후에는 1월과 2월 초순의 반짝 매수 움직임과 가격 상승이 있었으나 현재는 가격상승을 멈추고 매수세는 관망 쪽으로 돌아섰습니다.
특히 2009년 10월부터 급등하기 시작한 전세수요는 12월과1월의 학군 수요가 마무리 되면서 근래에 보기 드물 정도로 전세 매물이 적체되어 있으며 가격은 약세와 하락세의 경향을 띄고 있습니다.
전세가의 급등은 2009년 9월 이후 2010년 1월까지 약 30~40% 까지 치솟다가 현재는 목동의 전통적인 학군 수요의 마감으로 약 10%정도하락 했으며 이 현상은 당분간 지속될 것으로 思料 됩니다.
매매가는 소형평형(20평,27평)은 1/6일 前後해서약 1,000만원~2,000만원 만 원 정도 상승했고 1/20일 경에 약 1,000만원 상승하였으나 구정이 끝난 시점에서 약 1,000만원 정도 내렸습니다.
35평 이상의 중 .대형은 2월까지 급매물이 소화되고 일부 매물이 회수되면서 2009년 9월과 10월의 DTI 적용전 가격으로 환원 되었다가 구정후 2월말현재 단지별로 차이는 있지만 약 3,000만원 정도 빠진 단지가 있습니다.
이는 ①경기회복에 대한 정부의 각종 지표들이 아직 매수자들이 느끼는 체감 경기와는 괴리감이 있으며 또한 경기 회복에 따른 체감 경기 호전은 아직 느끼지 못하고 있음으로 부동산 투자에 대한 자신감이 확실하지 않으며
②남유럽(PIIGS,포루트갈,그리스,이태리,아일랜드,스페인)국가의 소버린 리스크(정부의 채무상환위험)에 따른 국제 경제의 불안으로 1997년 IMF사태와 2008년의 미국발 경제위기의 學習效果에 인한 구매심리의 위축과 ③G-2(미국과 중국)의 출구전략 실행으로 국내 금리 인상에 대한 불안감등이 복합적으로 작용함으로서 향후 집값에 대한 자신감 보다는 불투명한 국, 내외 경제 여건과 실물경기에 체감효과가 아직은 느끼지 못함에 따른 구매수요의 위축과 ④최근 2009년 12월부터 2010년 1월 중순까지 약 9주 동안 상승세를 이어간 강남권의 재건축 아파트의 집값이2월 중순부터의 연속 2주 하락세로 전환함에 따른 향후 집값에 대한 하락세를 예상한 매수세의 관망자세로 보입니다.
이러한 국내, 외적인 요인으로 현재 목동 부동산 시장은 매도자측면은 봄철이란 계절적인 요인과 6/2일 지방선거를 앞두고 가격의 반등을 예상하고 매수자들은 불안한 국제 경제와 G-2의 리스크 등을 반영한 정책 변화를 예상하며 집값의 관망세로 돌아선 현재의 상황입니다.
그럼 지금부터 목동의 각 단지별 평형별 매매가와 전세가 및 2월 한 달의 가격 변동을 살펴보겠습니다.
⑴ 66㎡(20평)의 앞단지(1단지~7단지)의 매매가는 1월말에 비해서 약 1,000만원 내린 50,000만원~57,000만 원대이며 전세가도 약 1,000만원 내린 15,000만원~17,000만 원 대입니다. 뒷단지(9단지~14단지)매매가도 약 1,000만원 빠진40,000만원~52,000만 원대이며 전세가는13,000만원~16,000만 원대로서 약 1,000만원 하락한 가격입니다.
20평의 매매가는 1월에 약 2,000만원 상승하였다가 현재는 1,000만 원 정도 하락하였으며 급매물은 없습니다.
뒷단지의 매매가의 편차가 큼을 양지해 주시고 20평대의 가장 큰 특징은 급매물은 찾아보기 어려우며 정상 입주가 되는 물건은 극히 적은 수량에 불과하며 많은 매물이 전세를 끼고 매매를 원하는 매물들입니다.
이와 같이 정상 입주되는 매물의 숫자가 극히 적음은 20평대의 수요에 비해서 공급량의 부족을 말하며 이는 자연스럽게 가격 상승으로 연결될 것으로 思料 됩니다.
현재도 20평은 새롭게 나오는 매물과 회수후 다시나오는 매물의 가격은 종전 가격에 비해서5%정도 올린 가격에 시장에 나오고 있습니다.
⑵ 89㎡27평)의 앞단지 매매가는 70,000만원~76,000만 원대로 1월말에 비해서 약 2,000만 원 정도 하락한 금액이며 전세가는 25,000만원~26,000만 원대로 약 1,000만원 하락한 금액입니다.
뒷단지의 매매가는 53,000만원~70,000만 원대로서 앞단 지와 같이 약 2,000만원 하락한 금액이며 전세가는 13,000만원~17,000만 원대로서 앞단지 전세가와 같이 약1,000만원 하락했습니다.
27평의 특징은 아직 일 반가에서 3,000만 원 정도 낮은 급매물이 극히 적은 수량으로 시장에 나와 있으며 1월 달의 TREND라면 급매물은 100% 소진되고 가격은 정상가로 환원되어야 함에도 불구하고 구정후 에도 급매물이 나오고 있으며 현재가격들은 일부는 인상되고 새로나오는 매물은 올린 가격으로 시장에 나오고 있습니다.
27평은 가격의 혼재(혼돈성)가 가장 심하며 급매물도 극소량이 나오고 일반가의 가격 상승도 일어나며 새롭게 출현되는 매물은 올린 가격으로 시장에 나오면서 가격의 편차가 가장 심한 평형대입니다.
27평은 목동 전체 가구 수 중에서 가장 많은 숫자를 차지하는 것으로 매물(공급량)도 많고 수요(매수)도 많은 평형대로서 급매물이 나온다는 것은 목동의 매수세가 아직은 그렇게 강력하지 않다는 단적인 증거로 思料됩니다.
27평대의 매수자는 평균 자금조달능력이 6.5억 이상은 되어야 함으로 자금 부담에 따른 심적 압박감과 시장 경기에 대한 불안감으로 집값의 향후 동향을 예의 주시하는 편이며 매도자는 두꺼운 수요층을 알고 있으며 3,4월의 집값 상승을 예상하며 올린 가격으로 매물을 내놓고 있습니다.
⑶ 99㎡(30평)의 앞단지 매매가는 90,000만원~93,000만 원대로서 1월에 비해 약 2,000만원 하락한 금액이며 뒷단지 매매가는 85,000~90,000만 원대로서 앞단지와 같이 약 2,000만원 내렸습니다.
지난번에도 말씀드린 대로 30평대는 14단지에 집중적으로 몰려있으며 14단지의 가격이 보편타당성이 있기때문에 14단지의 30평 가격을 보면1월의 80,000만원~88,000만대가 2월은 78,000만원~85,000만 원대로 약 2,000만원~3,000만원 내렸습니다.
이는 30평형이 27평과 35평 사이의 평형대로서 소형의 장점인 가격의 가벼움도 없으며 35평대의 중, 대형의 구조도 갖지 못해 뚜렷한 수요층을 확보하지 못하고 있음이 첫째 이유이며 둘째는 14단지를 제외하고는 중, 대형 형평의 1층에 집중적으로 배치됨으로 위치의 불리함이 작용함으로 30평대의 뚜렷한 수요층을 확보하지 못함이 그 이유라 하겠습니다.
자연적으로 급매물의 가격이 14단지를 중심으로 일어나며 급매물의 가격이 일반화됨으로서 가격의 하락률이 높은 것으로 思料 됩니다.
전세가는 앞단지와 뒷단지가 28,000만원~30,000만 원대로 동일하다고 보시면 되겠습니다.
⑷ 115㎡(35평)의 매매가는 앞단지가 95,000만원~115,000만 원대이며 뒷단 지는 95,000만원~110,000만원대입니다. 전세가는 앞단 지는 35,000만원~37,000만 원대이며 뒷단 지는 30,000만원~35,000만 원대입니다.
35평의 2월의 실제 매매된 가격대는 앞단지가 로얄동 로얄층이 10억대 초반에서 거래되었으며 뒷단지는 9억대 후반에 거래 되었습니다.
35평은 1월 중순을 지나면서 2009년 DTI 적용전 가격으로 환원 되었으나2월에 실제 거래된 가격은 매도호가에서 6~7%낮은 가격에 거래 되었습니다.
즉 급매물은 없다 하드라도 거래된 매물의 가격은 급매물 수준의 가격으로 거래가 이루어 졌다는 것이며 이와 같은 현상이3월 이후에도 계속 될 것인지는 의문이 듭니다.
35평은 1월말까지 급매물이 소진되면서 급매물은 당분간 없을 것으로 예상되었으나 구정 후에 다시 급매물이 극히 적은 수량(1~2개)나와 있으며 이 가격은 일반가 에서7%정도 낮은 금액입니다.
35평대의 중, 대형을 매입을 검토하시는 분께서는 이번의 급매물을 추천해 드립니다.
35평의 급매물은1월 중순 이후에는 시장에 나오지 않다가 구정 후에 다시 나와 있으며 이는 매도자의 개별 사정으로 시장에 나온 것임으로 개인의 특수한 사정상 나온 급매물은 시장 가격의 하락기나 경제상황의 악화및 정책의 변화 등에 따른 일반적인 급매물과는 그 성격이 다름으로 개별특성에 의한 급매물은 엄격한 의미에서는 급매물이 아니므로 금번의 7~8%정도 낮은 가격의 매물은 분명 가격적인 메리트는 있으며 앞으로도 계속해서 개별특성에 의한 급매물이 계속 출현 된다고는 말할 수 없다고 봅니다.
⑸ 125㎡(38평)은 뒷단지만 있는 평형으로서 매매가는 100,000만원~115,000만 원대이며 전세가는 32,000만원~37,000만 원대로서 매매가는 1월과 별 차이가 없으나 전세가는 1월에 비해 약 2,000만원~3,000만원 하락했습니다.
38평의 2월중 거래된 금액은 14단지 남서향 타입의 로얄층으로 10억 미만에 거래되었습니다.
급매물은 없지만 매수자의 가격 네고 폭은 크다고 볼수 있으며 결국 아직도 중,대형 평형은 매수자 우위시장 이라고 할 수 있습니다.
⑹ 148㎡(45평)의 앞단지 매매가는 130,000만원~145,000만 원 대로서 1월에 비해서 하한가와 상한가의 편차가 크게 벌어 졌습니다.
이는 45평에 대한 전반적인 가격 약세를 뜻하는 것으로 매수세의 약화로 인한 가격의 네고 폭이 크고 가격의 하락을 의미 한다고 볼수도 있습니다.
뒷단지도 역시 하한가와 상한가의 범위가 넓어져 120,000만원~135,000만 원대이며 전세가는 앞단지,뒷단지가 40,000만원~45,000만 원대로 동일하며 매매가와 마찬가지로 가격의 네고를 할 수 있는 매수자, 임차인 우위시장이라고 할 수 있겠습니다.
⑺ 181㎡(55평)의 앞단지 매매가는 160,000만원~180,000만 원대이며 전세가는 50,000만원~55,000만 원대입니다.
2월에 앞단지에서 거래된 금액은 15억대 중반 금액으로 매물의 개별 특성으로 저렴한 가격에 새 주인을 찾았습니다.
뒷단지는 140,000만원~170,000만 원대의 가격이며 뒷 단지의 거래된 금액은 14억 미만에 거래되었습니다.
55평 역시 하한가와 상한가의 편차가 1월에 비해서 5,000만 원 정도 더 벌어 졌으며 이는 매수세의 약화로 인한 가격의 하락 쪽으로 봐야 될 것 같습니다.
전세가는 48,000만원~55,000만 원 대이며 전세가 역시 현재는 약세입니다.
이상으로 2월 한 달 동안의 목동의 각 단지별 평형별 매매가와 전세가 및 거래동향을 살펴보았습니다.
다음은 최근의 목동의부동산 시장 환경을 말씀드리겠습니다.
양천구청은 지난2/10일 “목동신시가지아파트 재건축 마스트플랜”설계를 공모한다고 발표했습니다.
양천구에 따르면 이번 마스트플랜 설계공모는 목동 신시가지아파트의 친환경 및 명품주거단지로의 재정비를 위한 것으로 창의적인 아이디어,상징성,기념성,예술성등을 기준으로 선정된다고 발표했습니다.
이는 2009년2월 양천구청이 발표한 “목동신시가지 재정비 계획안”에 이어 훨씬 더 구체적인 재건축 설계안을 완성함으로서 목동아파트를 잠재된 재건축 시장에서 현존시장으로 끌어내고 목동 주민들에게 “눈에 보이는 목동 재건축PLAN”을 제시함으로 목동을 확실한 재건축 시장으로 자리매김하고자 하는 뜻으로 해석됩니다.
금번의 재건축 마스트 설계안은 3/31일 마감하고 4월경에 설계안을 확정 발표함으로서 목동의 재건축은 완전한 가시권으로 진입함으로서 서울의 전무후무한 최대의 재건축 시장의 개막을 알리는 신호탄이 될 것으로 思料됩니다.
지난번 2월 “서울시의회 임시회의”에서 심의 예정이든 재건축 연한 단축 안은 또다시 3월 임시의회로 넘어갔습니다.
이는 지난번 제가 말씀드린 대로 워낙 엄청난 폭발력을 갖인 “판도라의 상자”와도 같은 것으로 어떻식으로든 손질은 봐야하는데 누가, 언제, 어떻게, 이 판도라의 상자를 열 것인지는 두고 봐야할것 같습니다.
6/2일 지방선거를 앞둔 기초단체부터 광역 단체의 의원과지자체 장은 표를 의식하지 않을 수 없는 입장이고 부동산 가격 급등을 겁내는 정부 입장에는 심의안 자체에도 심한 알레르기 반응을 나타냄으로 현지방의회 의원의 임기 중에 마지막이될 3월 임시의회 에서 어떻게 결론이 나올지 지켜봐야 할 것 같습니다.
다음은 지난 2/16일 “은행연합회”가 새 주택담보대출의 기준금리인 코픽스(은행자금조달비용지수)를 발표했습니다.
신규취급액기준은 3.88% ,잔액기준은 4.11%로 예상치 보다는 0.2%정도 높게 발표되었으며 각 은행들은 여기에 가산 금리를 더해 대출 금리를 결정하는 것으로 종전의 3개월 CD연동금리 보다 안전성이 높으며 대출 금리의 투명성을 높임으로 정책금리의 인상시기에는 대출자에게 유리한 대출기준금리라고 생각합니다.
종전의 3개월 단위로 금리를 결정하든 것을 6개월,12개월 주기로 정함으로서 금리의 변동 폭을 줄이고 대출기간에 따라 금리를 차등 적용함으로서 현재의 대출 금리보다는 0.1~0.2%낮을 것으로 예상됩니다.
현재 쓰고 계신 대출금리가 6%를 넘는다면 적극적으로 새 대출상품으로 갈아타시길 권해드리며 당분간은 중도 해지 수수료도 면제됨으로 대출을 쓰고 계신 분들께선 세심한 검토와 은행에 상담을 통해 보다 유리한 대출상품으로 갈아타시길 권해드리며 앞으로 은행연합회에서는 매달 15일에 코픽스 기준금리를 발표하오니 참조하시기 바랍니다.
이제 끝으로 살펴볼 것은 최근의 미국과 중국의 출구전략과 우리나라의 금리 예상입니다.
미국은 지난2/20일 FRB(미 연방준비제도이사회)가 현행 0.50%인 재할인율을 0.75%로 0.25%인상한다고 발표했습니다.
이미 미국은 2/10일 출구전략의 방법을 예고한 상태에서 재할인율의 인상을 통한 유동성 흡수⤍기준금리인상⤍보유자산매각 순으로 출구전략을 구사하겠다는 첫 단추를 맨 것으로 思料됩니다.
이 같은 재할인율의 인상은 현재 미국의 풍부한 시중 유동성으로 금융시장의 영향은 미미할 것으로 예상되며 곧바로 대출 금리의 인상으로는 이어지지는 않을것으로 발표되었습니다.
우리나라는 이미 2009년 중반부터 중소기업의 지급보증을 줄임으로서 이 정도의 출구전략은 이미 시행중에 있으며 중국의 출구 전략인 예금지급준비율의 인상을 통한 유동성 흡수는 과열된 국내 경기를 안정화 시키고 다시 불붙은 일부지역의 부동산 과열을 막음으로서 인플레이션을 방지하고 국내물가를 잡겠다는 의지 표명으로 봐야 할 것 같습니다.
지난 2/17일 이성태 한은 총재는 국회 기획재정위원회에서 올해 1/4분기 경제 성적표를 보고 민간부문이 자생적으로 굴러간다고 판단되면 그때부터 정책금리를 올려야 한다고 발표했습니다.
올해 국내 경제 성장률이 4%~5%대로 예상되는데 반해 연 2%의 기준금리는 너무 낮은 수준임으로 꾸준히 기준금리의 인상을 제기해왔습니다.
그러나 실물 경제를 맡고 있는 기획재정부는 아직 금리 인상은 시기상조이며 특히 유럽의 금융위기가 끝나지 않은 불확실성의 시대에 금리 인상에는 분명한 반대 의사를 표명했습니다.
정부는 현재 부동산 시장도 안정화 단계로 보고 있으며 우선은 경기 회복 쪽에 무게를 둠으로서 확장적 금융정책은 계속 하겠다고 발표했습니다.
금리인상을 주장하는 이성태 한은 총재의 임기가 3월로 끝남에 따라 금리 인상은 올1/4분기의 경제 성적표가 정부의 예상치대로 나오고 민간 기업이 성장 동력을 돌릴 힘이 생겼다고 판단되면 5월~6월경에 기준금리의 인상을 시도할 것으로 예상됩니다.
이상으로 목동의 부동산 시장 환경과 금리동향및 G-2의 출구전략등을 살펴봤습니다.
현재의 목동 부동산 시장은 구정이후 조용한 편이며 학군 수요가 끝난 전세 시장도 잠잠한 편입니다.
그러나 새로운 계절이 시작되는 3월부터는 어떻식으로든 움직일 것으로 예상됩니다.
2/20일 잠실주공5단지가 정밀안전진단을 신청했으며 3월경에는 대치은마의 정밀안전진단 결과가 나오고 개주공1단지의 종 상향을 위한 지구단위계획 이 결정되어 지면서 강남권 재건축 아파트가 최근 연속 2주 하락세에서 3월에는 어떻식으로든 가격 움직임을 예상할 수 있습니다.
목동 부동산 시장도 재건축 시장으로 본격적인 개막을 알리는 시점부터는 더욱 강남권 재건축 아파트의 가격 흐름과 깊은 연관성을 맺으며 움직을것으로 思料됩니다.
매도를 검토하시는 분들께서는 국. 내외 경제 동향과정부의 부동산 정책 및 금리의 변동 예상 등을 주의 깊게 관찰하시고 부동산 전문가와 상의를 통해 매도시점을 잡길 권해드리며 매수를 검토하시는 분들께서는 재건축에서는 결국은 재건축후의 새로운 단지의 모습 등이 어떻게 변화하며 이것이 재건축후의 집값은 어느 단지가 가장 투자 가치가 높으며 목동의 14개 단지 중에서 가장 저 평가된 곳을 찾는 세심한 자료 분석과 급매물을 잡기위해서는 부동산 사무실을 자주 방문하시어 시세 파악과 가격 흐름 등을 파악하시고 최근에 매매된 사례를 기준으로 자신의 가격대를 예상하시면서 매수를 차분히 검토하시면 현재로는 최선의 방법이라고 思料됩니다.
이제 부족한 저의 글을 끝낼까 합니다.
지금까지 부족하고 보잘것없는 저의 글을 읽어 주신 분들께 감사드립니다.
이 글은 저의 좁은 소견으로 쓴 글입니다.
혹시나 오류나 잘못된 부분이 있으시면 넓은 마음으로 이해해 주시고 지적해 주시면 고치도록 하겠습니다.
계절이 바뀌는 요즈음은 온도차가 많습니다.
건강에 주의하시고 가정과 직장과 사업체에 늘 행운과 복된 날들 되시고 저의 부족한 글은 3/13일 기다리시는 분들께반가운 소식으로 달려가겠습니다.
어렵고, 힘들고 ,지친어깨를 활짝 펴시고 올해는 모든 분들이 만사형통 할 것을 확신하며 다음의 잠언 한마디로 힘과 기운을 한껏 실어 힘차게 보내드립니다.
*지혜로운 사람은
약점을
힘의 근원으로 만든다.
--우리의 힘은 우리의 약점에서 자란다.
그래서 위대한 사람은 언제나 자진해서 낮은 자리에 서려한다.
편안한 방석에 앉아 있으면 저절로 잠에 빠져들기 때문이다.
자극을 받고, 고통을 겪고, 패배를 경험해야만 비로소 무엇인가를 배울 수 있기 때문이다.
현실을 직시하고 자신의 무지를 깨닫고, 자만의 망상에서 깨어나야만 절제와 진정한 능력을 획득하기 때문이다.
현명한 사람은 적의 손에 일부러 자신의 몸을 내던진다.
자신의 약점을 발견하는 것은 적보다 자신에게 이롭기 때문이다.
적에게 입은 상처는 곧 나아서 아물고, 딱지가 앉아 쉽게 떨어진다.
그래서 적이 승리의 기쁨에 취해 있을 때 ,그는 이제 불사신이 되었다!―-
◈랄프 왈도 에머슨의 “스스로 행복한 사람중에서”....
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등록일 2010/02/23 | 조회 6454 
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