2009년의 달력도 12월 障을 남겨두고 가을의 끝자락인 11월이 이제 우리 곁을 떠날 채비를 하고 있습니다.
감나무 맨 끝에 달린 새빨간 홍시는 까마귀와 참새의 밥으로 남겨두고 논밭의 가을걷이에 바빴든 우리의 부모님의 손길에서 배려의 마음과 한 톨이라도 더 거두어 자식들 뒷바라지에 헌신 했든 부모님의 모습이 더욱 그리워지는11월의 끝자락입니다
요번 주에는 부모님께 한통의 안부전화로 그동안 마음 한구석에 밀어 놨든 부모님의 그리움을 전해보시는 한주일이 되었으면 합니다.
11/28일 현재 이곳 목동의 부동산시장은 큰 변동 없이 9월 중순부터 10월 그리고 11월 말까지 한가로운 장세를 유지하고 있습니다.
매수세는 추가하락을 기대하며 매수를 늦추며 관망세를 유지하고 있고 매도세는 반등 시기를 저울질하며 가격을 내리지 않고 있습니다.
11월23일 부터는 그동안의 관망세 일변도의 매수세가 급매물 위주로 문의가 늘어나기 시작했으며 11/23일~11/28일 동안 각 평형별 일 반가에서 5%정도 빠진 급매물들이 하나둘씩 소화되기 시작했습니다.
이는 2~3개월 동안 지켜보든 매수세가 기대치보다는 목동의 가격이 덜 빠지고 조정기간에 비해 가격의 하락세가 약하며 이는 現在價 가 어느 정도의 바닥 론이란 인식과 내년도 집값에 대한 불안 요인이 잠재한다는 한국은행의 공식 발표가 있었으며 강남권의 급매물이 팔리면서 바닥이란 인식이 확산 되면서 강남권의 재건축가격이 1,000만원~5,000만원 상승하는 기류가 목동에도 작용하는 것 같습니다.
올 연말까지는 매수세와 매도세가 팽팽한 관망세가 계속될 것으로 예상되며 매수세는 추가하락에 대한 나름대로의 논리와 매도세는 집값의 반등에 대한 이론이 서로“갑론을박”하며 약보합의 장세가 계속될 것으로 思料됩니다.
11/27일 터진 두바이발 악재는 회복세에 접어든 세계경제에 찬물을 끼얹고 2008년 말의 미국발 “리먼 브라더스”파산으로 놀란 국민들의 가슴을 또 한 번 놀라게 하는 소식이었습니다.
11/27일의 두바이최대 국영기업(두바이월드)의 채무상환 불이행(모라토리움)은 국내 증시 대폭락과 환율의 폭등을 야기하는 등 국내 금융시장을 크게 요동치게 만들었습니다.
우리 국민은 1997년 I.M.F사태와 2008년 미국의 비우량 모기지 사태로 두 번의 큰 어려움을 겪었으며 그때마다 요동치는 집값을 바라보며 위기사태에 어떻게 대응하느냐가 財-테크의 成敗를 갈라놓았든 학습효과를 겪으면서 이번의 두바이발 “모라토리움”사태에 크게 놀라움과 당황함을 느꼈을 것으로 짐작됩니다.
그러나 금번의 두바이 월드의 채무상환유예는 2008년의 미국의 리먼파산건 보다는 규모와 파장 면에서 국내 경제와 집값에 큰 영향은 미치지 않을 것으로 思料됩니다.
그것은 금번의 두바이월드의 모라토리움 금액은 600억 달러로서 “리먼브라더스”의 파산금액 1조6,000억 달러에 비해서 극히 적은 금액이며 이중 채무불이행 금액은 200억 달러로 예상되며 우리나라가 물린 금액은 8,800만 달러중 채무상환을 유예한 금액은 3,200만 달러로서 이는 지난번 미국 비우량주택 모기지 사태 때 우리나라가 물린 7억2,000만 달러에 비하면 매우 적은 규모이며 또한 두바이 사태를 예감하고 한 발 뺀 우리나라의 건설업계의 대응전략이 큰 禍를 모면한 것 같습니다.
오히려 이 금액보다도 훨씬 큰 미국 상업용 부동산 부실사태도 현재 세계경제와 우리나라의 경제에 별다른 악영향 없이 3/4분기에 국내 G.D.P 4.5%성장이라는 놀랄만한 기록을 이룩했듯이 금번의 두바이발 금융쇼크도 짧은 시간 내에 진정될 것으로 思料됩니다.
아무튼 올 한해도 많은 사연을 안은 채 12월 마지막 종착지를 향해 달려가고 있습니다.
11/28일 현재 이곳목동 아파트의 시세를 단지별 평형별 살펴보겠습니다.
전체적인 집값의 흐름은 11/13일 말씀드린 가격과 별 차이가 없음을 먼저 말씀드립니다.
66㎡(20평)는 앞단지가 50,000만원~55,000만원이며 뒷단지가 40,000만원~50,000만원입니다.
이 금액에서 5%정도 내린 금액이 급매물로 한 두 개씩 나와 있으며 각 단지별로 전체적으로 나와 있는 것은 아니며 급매물이 나와 있는 단지를 중심으로 말씀드립니다.
지난주에 거래된 물건들은 공히 급매물 위주로 소화되기 시작했으며 그동안 적체되었든 매물들이 급매물 중심으로 하나씩, 둘씩 賣買 되는 형태입니다
89㎡(27평)는 앞단지가 70,000만원~75,000만 원대이며 뒷단지가 53,000만원~70,000만 원대입니다.
지난주에 賣買된것들도 역시 일 반가에서 4~5%정도 빠진 급매물들 중심으로 거래가 되었으며 급매물의 숫자는 20평에 비해서 많은 편으로 전 단지별로 고루 나와 있는 편입니다.
99㎡(30평)는 앞단지가 90,000만원~95,000만 원대이며 뒷단지는 85,000만원~92,000만 원 대입니다
이 또한 급매물은 일반 호가에서 5%정도 낮은 금액이며 지난주에 뒷단지에서 거래된 30평은 파격적으로 낮은 가격에 거래 된 사례도 있습니다.
115㎡(35평)는앞단지가110,000만원~115,000만 원대이며 뒷단지가 95,000만원~110,000만 원대입니다.
27평과 같은 TYPE의 급매물 가격을 생각하시면 되겠습니다.
125㎡(38평)는 뒷단지만 있는 평형으로서 100,000만원~115,000만 원 대입니다
148㎡(45평)는 앞단지가135,000만원~145,000만 원대이며 뒷단지가 125,000만원~140,000만 원 대입니다
181㎡(55평)는 앞단지가 160,000만원~180,000만 원대이며 뒷단지가 145,000만원~170,000만 원대입니다.
38평,45평,55평은 급매물이 일 반가에서 4%~6%정도 낮은 가격으로 나와 있으며 거래된 실적은 극히 적은 숫자입니다
위에서 살펴보았듯이 현재 목동의 가격은 전 평형이 9/5일자 가격에서 2~3개월 동안 뚜렷한 하락세가 없이 일부 급매물을 제외하곤 가격의 변동이 극히 약한 편입니다.
특히 20평은 급매물이 극히 적은 편이며 일 반가에서 2,000만 원 정도 빠진 급매물은 소화가 빠른 한주였습니다.
27평은 지난주 거래된 매물들은 일 반가에서 3,000만 원 정도 빠진 매물이 소화되었으며 20평과 27평의 소형 평형은 매수 문의가 종전에 비해 많이 증가 한 것도 지난주의 특징 중의 하나였습니다.
이는 목동의 수요층이 두꺼운 편이며 그동안 의 D.T.I 규제의 耐性에 적응한 수요자의 현상이라 思料됩니다.
목동의 입성을 검토하시는 분들께서는 가까운 부동산에 자주 들려서 급매물 위주로 매수를 검토하시고 매도를 검토하시는 분들께서는 제가 11월13일자와 10/24일자에서 말씀드린 집값결정요인의 제반요인들을 검토하시고 전문가와 상담을 통해 매도 TIMING과 매도 가를 결정하시는 것이 바람직하다고 思料됩니다.
이곳 목동의 전세가는 계절적 수요로 인하여 전단지별, 전 평형별 소형은 10%·~15% 상승하였으며 35평 이상 대형은 5%~10%인상 되었고 이 같은 전세가의 상승은 계속될 것으로 예상됩니다.
많은 분들이 저에게 묻는 것이 “바닥시세”입니다.
솔직히 말씀드려 저도 얼마가 “바닥시세”인지 모릅니다.
얼마의 가격이 제일 낮은 가격인지는 정말 가늠하기가 어렵습니다.
그러나 언제쯤이 적정의 매도 매수 시점인지는 각 사람마다 가치관의 차이가 있듯이 TIMING의 차이는 있지만 대략의 시기는 잡아낼 수 있습니다.
집값 결정 요인의 다섯 가지 중 가장 중요하고 비중이 큰 것은 “정부의 정책”과 “금리”와 “경제전망”입니다.
그중에 “정부의 정책”이 가장 큰 변수로서 내년도에 예상되는 정부정책은 최근의 “중립”혹은 “규제”정책이 내년에도 지속될 가능성이 높습니다.
현재의 D.T.I규제는 그대로 지속될 것으로 예상되며 2006년 4/4분기 이상으로의 집값 상승은 정부에서 용인하지 않을 것으로 생각합니다.
강남권(강남, 서초, 송파)의 집값과 목동의 집값의 근본적 차이는 강남권 재건축 대상 아파트는 금년 9월에 2006년 최고가를 찍었고 일반아파트도 2006년 최고가대비 95%까지 상승하였으나 목동은 최고가 대비 85%수준에 머물러 있기 때문에 현재의 가격 하락도 강남권에 비해서 현저히 약한 편으로 思料됩니다.
집값요인의 또 다른 변수인 금리부분은 어제(11/27일)M. B의 “국민과의 대화”에서 우리나라의 “출구전략”은 당분간 쓰지 않을 것을 표명하였으며 11/27일 정운찬 국무총리의“ 대한상의 회장단”오찬간담회에서도 2010년도에는 출구전략을 쓰지않을것을 발표했듯이 현재의 저금리 정책은 계속 지속될 것으로 예상되며 현재의 C.D기준금리 방식의 대출 금리를 은행들의 자금조달의 실질금리를 반영하는 “바스켓 방식”으로 전환되는 2010년 상반기에는 대출금리가 현재 6%대의 금리가 하향될 것으로 예상됩니다.
또한 11/23일 국책연구기관인 K.D.I가 발표한 내년의 우리나라의 경제성장률이 5.5%로 이는 O.E.C.D국가 중 최고의 성장률로서 분명 V자형 경기회복을 전망하는 숫자입니다.
올해의 G.D.P성장률은 플러스 0.2%,예상되며 무역흑자 400억 달러인 국내 경제 성적표와 내년도의 높은 경제 성장률이 서울의 최대 재건축 시장이 도래하고 있는 이곳 목동의 집값에 어떻영향으로 미칠지는 각자의 판단의 몫으로 남기겠습니다.
블루-칩지역이라는 지역적 특성과 재건축 호재에서의 대지지분당 평당 단가로 내재가치를 계산하는 냉철한 수익성 평가로 투자의 잣대를 삼으시길 권해드리며 저의 부족한 글은 끝을 맺을까 합니다.
보잘것없는 저의 글을 읽어주신 분들께 감사드리며 부족한 저의 글이 부자가 되는 많은 분들께 조금이나마 도움이 되고 보탬이 되며 귀중한 자료가 되었으면 하는 간절한 마음으로 이글을 씁니다.
이 글은 부족한 저의 생각과 소견으로 쓴 글임을 말씀드리며 혹시나 잘못된 부분이 있으면 넓은 마음으로 양해해 주시고 지적해 주시면 시정하도록 하겠습니다.
12월은 괜히 바빠지는 달입니다.
올 한해 결심하셨다가 못하신 일들은 아직 한 달이 남았으니 지금이라도 새롭게 시작하시면 새로운 출발이 될 것 같습니다.
다음과 같은 잠언한마디로 인사를 드리며 12/12일 다시 ？아뵈올때 까지 가정과 직장 사업체에 늘 행운이 가득하시고 복된 날들 되시길 빕니다.
오늘은 결코 어제가 아니다.
내일은 결코 오늘이 아니다.
세상은 반드시 변한다.
내일은 오늘의 고통이 감소되기도 하고
축복으로 변하여 나타나기도 한다.
그러나 참는데 까지 참아야 한다.
참는 것이 축복이다
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등록일 2009/11/28 | 조회 3817 
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[1] 
12월중순 목동 부동산 시장 동향과 분석
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