아름다운 단풍은 낙엽으로 변하여 한 줄기 멋대로 불고가는 초겨울의 바람에 흩날리며 시간이 지나면 계절이 바뀌고 계절이 흐르면 세월의 흐름을 느끼게 해주는 초겨울이 시작되었습니다.
이제 올해의 캘린더도 두 장 밖에 남지 않았고 새로 시작한 2009년의 지난 시간의 아쉬움이 길 위에 뒹구는 낙엽을 보며 숙연함과 아쉬움으로 남으며 노란 단풍 낙엽을 밟으며 담배 한 대를 물어 봅니다
이제 곧 거리의 나무들은 화려한 단풍의 옷을 벗고 無의 모습을 우리에게 드러내고 있습니다.
그럼 우리들은 또다시 주저 없이 無로 돌아가는 나무들의 모습에서 춥고 을씨년스런 겨울을 맞을 준비를 하는 나무에게서 그 드러난 빈 가슴에 품은 새들의 둥지를 발견할 때 숙연함을 느끼며 한여름 푸른 잎 무성했던 계절에 짙푸르게 달았던 나뭇잎을 노랗고 빨간 단풍으로 물들여 자신의 몸에서 떨어내면서 춥고 멋대로 불 고가는 찬바람의 겨울을 맡기 위해 나뭇잎을 다 떨어버리는 비움의 철학을 배우며 푸른 잎 무성했던 계절에서 미처 알수없었던 새 들의 둥지를 발견하듯이 자신을 비움으로 진정한 자신의 행복을 찾아가는 裸木의 가르침을 우리에게 주는것 같습니다.
추운계절을 이겨내기 위해 나뭇잎을 버리고 새봄 어린 생명이 날아오르도록 돕는 것처럼 우리 또한 비우고 또 비워내 새로운 사랑과 희망을 품어보는 올 겨울이 되었으면 합니다.
다가오는 이 겨울에는 아낌없이 비워냄으로 새봄의 생명을 더욱 풍성히 잉태하는 裸木의 哲學을 배움으로서 더욱 따뜻 하고 포근한 사랑의 겨울을 맞아보시지 않으시렵니까.
제가 지난 10/24일자 글에서 말씀드린 목동의 각 단지별, 평형별 시세는 별다른 변동이 없습니다.
모 부동산 정보업체에서 목동 1단지를 표본으로 강남3구와재건축 단지가 밀집한 강동구와 다르게 목동 신시가지 아파트 가격이 하락 하지 않고 선전하고 있다는 기사를 최근에 실은 적이 있습니다.
분명히 말씀드릴 수 있는 것은 강남의 집값과 목동의 집값은 깊은 연관성을 맺고 있으며 또 다른 부동산 정보업체는 2002년부터 2009년까지의 목동과 강남권의 집값 변동을 그래프로 나타낸 자료를 발표했습니다.
그 자료에서도 명백하게 강남권과 목동의 집값은 거의 동일한TREND로 우 상향 하는 모습을 보여주고 있습니다.
그럼에도 불구하고 대치동) 은마 아파트 31평형이 지난 9월 고점대비 1억 정도 빠졌으며 잠실)주공5단지 34평이 9월 가격대비 1.45억 하락했고 개포)주공 1단지 13평~15평이 5,000만원~8,000만원 빠졌으며 이 같은 下落場勢는 금년 말까지 계속 될 것으로 思料 됩니다
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또한 재건축 대상 아파트뿐만 아니라 일반 아파트도 下向 약보합 쪽으로 보는 것이 타당할 것 같습니다.
서울의 강남권의 재건축 대상 아파트와 일반 아파트의 가격이 하향 추세를 나타내고 있음에도 불구하고 유독 목동만 제1금융권 DTI 적용 된지2달, 제2금융권 DTI 적용 된지1달이 지난 현재까지도 가격하락이 나타나지 않음은 몇 가지 이유가 있으며 그 이유는 저의 10/24일자 글에서 말씀드렸기 때문에 이번에는 생략 하도록 하겠습니다.
하지만 이곳 목동의 집값도 강남권의 재건축 대상 아파트의 하락 장세에 결코 벗어날 수 없음으로 현재 까지는 매물의 가격 하락은 없으나 11월 중순부터 12월 중순까지는 급매물 중심으로 가격의 하락을 일어 날것으로 思料됩니다.
11/13일 현재의 각 단지별 ,평형별 가격을 살펴보겠습니다.
물론 이 가격은 매도호가 기준이며 실제 거래 된 것은 이 가격에서 네고된 가격으로 거래가 이루어짐을 미리 이해를 구합니다.
또한 국토해양부의 실거래 가는 계약후 60일내에 신고하는 제도 하에서는 제가 말씀드린 가격에서 높을 수도, 낮을 수도 있으며 어느 특정만의 한 단지의 가격을 갖이고 전체 가격TREND 흐름을 파악하는데 는 문제가 있기 때문에 전반적이고 일반적인 가격임을 양지해 주시기 바랍니다.
※66㎡(20평)는 앞단지가 50,000만원~55,000만 원대이며 뒷단지가 40,000만원~50,000만 원대입니다
뒷단지가 앞단지에 비해서 가격 편차가 큰 것은 뒷단지의 가격이 단지별 가격의 폭이 큰 것임을 양지해 주시기 바랍니다.
※89㎡(27평)는 앞단지가 70,000만원~75,000만 원대이며 뒷단지가 53,000만원~70,000만 원대이며 20평과 마찬가지로 뒷단지의 가격 편차가 단지별 가격차이가 많음으로 가격 폭이 큼을 양지해 주시기 바랍니다.
※99㎡(30평)는 앞단지가 90,000만원~95,000만 원대이며 뒷단지가 85,000만원~90,000만 원대입니다
※115㎡(35평)는 앞단지가 110,000만원~115,000만 원대이며 뒷단지가 95,000만원~110,000만 원대입니다
※125㎡(38평)는 뒷단지만 있는 평형으로 100,000만원~115,000만 원 대입니다.
※148㎡(45평)는 앞단지가 135,000만원~145,000만 원대이며 뒷단지가 125,000만원~140,000만 원대입니다.
※181㎡55평)는 앞단지가 160,000만원~180,000만 원대이며 뒷단지가 145,000만원~170,000만 원 대입니다.
이상이 목동의 단지별, 평형별 가격이며 현재 실제 거래되는 가격은 이 가격에서 네고된 가격으로 거래되고 있으며 거래 건수는 극히 적은 수량입니다.
현재 각 단지별, 평형별 급매물은 1~2씩 나오고 있으나 급매물도 거래 실적은 극히 저조한 실정입니다.
소형인 20평은 급매물은 나오지 않고 있으며 27평은 일반매도 호가보다2,000만원~3,000만원 낮은 급매물이 간혹 나오고 있으며 35평도 일반적인 가격보다 3,000만원~4,000만원 낮은 급매물이 극히 드물게 시장에 나오나 이마저도 거래는 거의 되고 있지 않습니다.
20평의 급매물이 출현 되지 않음은 20평은 환금성이 워낙 좋으며 목동 입성의 첫 단추로서 두꺼운 잠재 수요층이 있기 때문에 하락된 급매물이 아직은 나오지 않고 있으며 급매물을 찾는 매수 문의는 20평과 27을 중심으로 꾸준히 있습니다.
지금은 매수자 우위시장으로서 집을 매입하기 위해 가격절충에 들어가면 매수자가 유리한 방향으로 상담을 끌고 갈수 있으며 전 평형 공히 가격의 네고 권은 매수자가 쥘 수 있는 상황입니다.
아직은 이곳 목동의 집값이 빠지질 않고 있으나 지금과 같은 극히 저조한 매수세가 유지되고 강남권의 집값이 계속 하향 쪽으로 간다면 이곳 목동의 집값도 어느 정도의 하락은 일어날 것으로 예상됩니다.
금주 들어서는 급매물 위주의 소형평형(20평,27평)의매수 문의가 조금씩 늘어나고 있는 추세입니다. 이는 목동이라는 학군 수요가 겨울철에 시작된다는 일상적인 현상으로 매매와 전세가 매수 및 임차 수요가 종전에 비해서 늘고 있으나 이 또한 학군수요로 인한 현상으로 보여집니다.
특히 목동 입성을 노리는 매수자께서는 이번 달과 다음 달까지 가격의 변동을 예의 주시하시면서 가까운 부동산에 자주 문의 하셔서 절대적 매수자 우위 시장에서 정상가보다도 5%정도싼 급매물 위주로 매수에 참여하시길 권해드리며 매도자께서는 급한 마음으로 침체된 분위기에 편승한 투매는 피하시고 조금은 여유로운 마음으로 매도 TIMING을 잡을 것을 권해드립니다
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집값을 결정하는 5가지의 요인은 ①정부의 정책 ②금리와유동성 ③주택수급현황 ④실물경기와 소득 ⑤구매심리 등이 있습니다.
그 요인들을 하나씩 살펴보면
1)정부정책의 시각은 현재 DTI규제로 기존주택 즉 강남권의 재건축 대상아파트의 집값을 어느 정도 안정화 시켰다고 보고 있으며 앞으로 금년도 상반기 같은 집값의 급격한 상승만 없다면 현재의 DTI규제외의 수요 억제책은 없을 것으로 思料 되며 공공주택의 공급활성화(1차2차 보금자리주택 11만 세 대 건립은)로 주택의 공급확대정책을 통한 집값 안정화 정책을 유지할 것으로 思料되며 분양가 상한제로 민간부문의 주택공급 부족량을 공공 부문에서 보충하는 그런 정책을 계속할 것으로 판단됩니다.
2)금리와유동성은 11월12일 금융통화위원회에서 기준금리를 2%로 9개월째 동결한다고 발표했습니다.
이는 지난 3/4분기의 실질국내총생산(GDP)이 전분기 대비 2.9%성장 전년동기 대비 0.6% 성장의 높은 경제성장으로 정부 당국자도 SURPRISE라 할 만큼 V자형 궤도를 그리고 있으나 아직 성장의 바통을 민간 기업이 받을 만큼의 펀드멘탈이 갖추어 지지 않은 상태에서 금리의 인상이나 통화회수 정책 같은 출구전략은 쓰지 않을 것으로 예상되며 기준금리의 인상은 2010년 1/4분기쯤에 0.25%정도 인상될 것으로 예상되며 상당기간 저금리 정책과 확정적 통화정책은 유지될 것으로 예상됩니다.
3)그밖에 주택의 수급현황은 2007년부터 시작된 분양가 상한제로 인한 민간 부문의 공급부족은 2012년 까지 수도권에 연간 3만~7만세대가 부족할 것으로 예상되며 공공부문의 주택공급을 늘린다 하드라도 주택공급의 60%를 맡고 있는 민간부문의 뒷받침이 없다면 수도권의 공급부족은 계속될 것으로 예상됩니다.
4)실물경기와 소득은 금년도 연간 GDP성장률이 몇 차례의 수정결과 0%·~마이너스1%로 빠른 회복세를 보이며 2010년 연간 성장률은 4.5%로 G-20개국 중 중국다음으로 높은 성장률로서 국민소득 또한 2012년에는 다시 2만 불 소득으로 진입이 예상되며 이로 인한 주택의 수요는 증가하리라 思料됩니다.
5)주택의 구매심리는 국민소득과 정부의 정책등과 깊은 연관성이 있기 때문에 국민소득이 높아지고 현재와 같은 신규주택과 미분양 주택에 대한 DTI 미적용과 양도세 한시적 감면 또는 면제 같은 정책 하에서는 주택의 구매심리는 더욱 높아지리라 생각됩니다.
지난번 저의 글에서도 말씀드렸습니다만 2010년 1/4분기쯤에는 정부의 또 다른 정책변수가 없는 한 앞에서 살펴본 집값의 다섯 가지 요인들이 모두 호전될 것으로 예상되며 이는 호재가 있는 블루-칩 지역의 집값은 再 反騰 할 것으로 예상되며 대치)은마의 안전진단결과가 나오는 12월말이나 2010년 1월쯤 그리고 잠실)주공5단지가 2010년 초의 안전진단 실시 등이 2010년 상반기의 집값을 가늠할 바로메타로 작용할 것입니다.
이곳 목동은 2013년 1단지가 재건축 연한에 들어가고 2010년부터는 1단지부터 불기 시작한 재건축 바람은 14개단지 전체의 재건축 바람을 몰고 올 것으로 생각됩니다.
일전에 모 부동산정보 업체에서 1단지하나만 가지고 목동의 재건축 투자 성을 검토한 자료를 발표한 적이 있습니다.
이는 목동의 14개 전체단지를 보지 않고 1단지 하나의 투자 성으로 전체단지의 재건축 투자 성을 판단한 것은 “산을 보지 않고 나무를 보고 전체 산을 판단하는 자료”인것 같습니다.
다시 한 번 말씀드리지만 재건축에서는 대지지분당 평당 단가가 얼마이며 용적률과 입지 그리고 생활인프라등을 고려한 내재가치를 평가하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다.
이곳 목동은 공원속의 아파트처럼 수려한 녹지공간과 잘 가꾸어진 조경 및 우수한 학군 등이 어우러진 서울 서남부의 최고의 생활 인프라 지역이며 132만평의 26,000세대가 재건축 단지로서 현재와 미래에도 영원히 목동과 같은 신도시급의 재건축 규모는 나타나지 않을 초대형 단지이며 서울의 도시 SKY-LINE을 새롭게 형성할 엄청난 잠재력을 갖이고 있음은 명백한 사실입니다.
2010년 6월의 지자체장의 선거로 목동의 재건축 계획은 더욱 속도를 낼 것이며 2010년 에는 목동의 재건축 밑그림이 그려질 것으로 예상됩니다.
목동 진입에 고심하는 분이나 목동 집을 매도하실 분께서는 앞에서 제가 말씀드린 집값 결정 요인 다섯 가지를 나름대로 분석하시고 예상하시면서 매수하실 분은 늦어도 2009년 12월까지 급매물 위주로 매수를 검토하시고 매도하실 분은 2010년의 국내외 경제동향을 예의 주시하시면서 전문가와 상담을 통해 적절한 조언과 도움을 받으시며 적합한 매도 ,매수 TIMING을 잡으시길 권해드립니다.
지금이 매도와 매수의 TIMING잡기가 가장 어려운 시기인 것 같습니다.
이제까지 저의 부족한 글을 읽어 주신분들께 감사드리며 이 글은 저의 부족한 소견으로 작성한 글입니다만 부디 많은 분들께서 생각하시고 판단하시는데 도움이 되었으면 하는 마음 간절합니다
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혹시라도 저의 글에서 잘못이나 오류가 있으시면 넓은 마음으로 이해해 주시고 지적해 주시면 잘못된 부분은 고치도록 하겠습니다.
이제 올해의 끝자락에 섰습니다.
새롭게 시작한 올해도 초겨울의 시작과 함께 그 끝이 보입니다.
올 한해도 힘들고 고단하게 앞만 보고 달려왔습니다.
우리나라의 40대~50대의 장년층의 사망률이 세계최고입니다.
가족을 위해 자신의 몸과 마음은 살펴볼 시간도 없이 지나온 세월 속에 우리의 40~50대 家長은 점점 건강을 잃어가고 있습니다.
올 겨울에는 지금껏 열심히 달려왔기에 이제는 한잔의 커피와 한권의 시집을 읽는 여유로움으로 이 겨울 맞으시길 간곡히 부탁드리며 직장과 사업에 지친 우리의 40~50대 家長여러분들의 어깨에 사랑과 낭만의 엔도르핀 주사를 놓아 드리며 家長의 건강이 집안 전체의 운명을 결정 하는 알파와 오메가 임을 말씀드리며 짧은 잠언 한마디로 이글을 맺을까 합니다.
“人生 이란 어떤 의미에서는 자기 자신과의 토론과 설득과 결심의 일생이며 새 출발을 거듭하는 일생이다”
저의 부족한 글에서도 부족한 부분은 제에게 전화나 상담을 주시면 제가 아는 한 성심껏 답변 드리겠습니다.
저의 부족한 글은 11/28일 찾으시는 분들께 달려가겠습니다.
다음에 ？아 뵈올때 까지 가정과 직장 사업체에 늘 행운과 평안이 넘치는 복된 날들 되새길 빌면서 저의 글을 맺겠습니다.
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등록일 2009/11/13 | 조회 3678 
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