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가을로 접어든다는 입추가 8월7일로 지났고 마지막 더위인 말복이 8월13일로 지났지만 더위는 가는 여름의 아쉬움 때문에 연일 불볕 더위로 마지막 용트림을 하고 있습니다. 현재 이곳 목동의 부동산 시장은 靜中動의 고요함 속에서 마치 큰 회오리 바람이 불기전의 조용함 처럼 물밑에서 매도자와 매수자간에 치열한 논리 싸움이 진행중 입니다. 8월15일 이후부터 수요자들의 움직임은 한층 신중한 자세를 견지하고 있습니다. 7월의 l.t.v의 축소와 8월17일부터 오르기 시작한 대출금리와 정부와 한은의 각종 경고성 발언등으로 하반기 집값이 하향쪽으로 돌아설것이라는 희망으로.. 반면에 매도자는금년1월부터 8월까지 약 5~6회의 가격 인상에도 불구하고 2006년 4/4분기 최고점 대비 85%선 밖에 회복되지 않았다는 부족함과 버블세븐 지역중 40%라는 최고의 하락률을 기록한 불명예에 대한 굴욕감 ,강남과 과천은 최고점 대비 95%선 까지 회복되었다는 상대적 박탈감 때문에 매도호가는 9월의 한차례 추가 인상분을 반영한 가격으로 시장에 매물을 내놓고 있습니다. 현재 35평 이하의 중,소형은 80%이상을 회수하거나 가격을 인상시켜 매물로 내놓고 있으며 35평 이상의 중 ,대형은 매물의 회수 보다는 가격을 인상시켜 매물로 나외있으므로 20평,27평 의 소형은 진성 매물은 소량만 시장에 나와 있고 35평 이상은 眞盛買物이 상대적으로 많은 편입니다. 특히 목동 지역단지(1단지~7단지)들은 20평대의 매물은 극히 제한적이며 가격또한 5.5억~6억대 수준이며 27평고도소량의 매물에 가격또한 7억원대입니다. 특히 1,2단지는 9호선 전철의 개통에 따른 대표적인 수혜지역으로 가격과 물량이 타 단지에 비해서 고가이며 소량만 시장에 나오며 3단지~6단지까지는 86년도 완공에 따른 재건축 시한이 가까와 짐에 따라 가격이 신정동 단지보다는 높은 편입니다. 신정동 단지(8단지~14단지)의 20평가격은 4.5~5억대 수준이며 27평가격은 6.4억~6.8억대 이며 35평은 10억내외 수준이며 45평은 12억대 수준입니다. 목동단지(1~7단지)나 신정동 단지(8~14단지)동일하게 8월초에 비해서 가격이 상승 했습니다. 이는 목동 지역이 특별한 이슈가 있서서가 아니라 앞에서 언급한 인상폭의 여분에 대한 가격 반영분이며 더 큰 요인은 강남 집값의 상승에 따른 파급효과 로 생각됩니다. 이제까지 정부가 강남과 목동의 집값을 잡기위한 몇가지 대책이 나왔으나 이 정도의 대책으로는 집값의 상승세를 주저 앉치기에는 부족합니다. 앞으로 정부에서 추가 대책 즉 l.t.v의 추가 축소나 대출금리의 인상과 d.t.i의 적용및 주택거래 신고제 적용등과 같은 억제책을 만지작 거리며 시장에 경고를 보내고 있지만 l.t.v의 40%로 추가 축소와 주택거래 신고제는 목동 부동산에 큰 영향은 주지 않을것으로 예상됩니다 또한 대출금리의 인상은 예전 같은 8~9%대의 금리 인상은 부동산 전체시장의 냉각과 전체 산업의 부정적 파급효과로 급격한 금리 인상은 어렵다고 보며 6~7%대의 금리는 목동의 부동산 가격 상승분을 감안하면 목동 시장이 충분히 소화할것으로 생각 됩니다. 마지막 카드인 d.t.i카드는 목동 시장에 파급효과가 클것으로 생각되지만d.t.i카드를 적용시에는 신규 아파트 분양시장및 이제 온기가 돌기 시작한 부동산 전체 시장을 다시 냉각시키는 부작용 때문에 정부에서 "구두개입"으로만 그칠 공산이 큽니다. 이보다는 서울지역의 경우 올해 신규분양 물량이 예년의 60%에 그치는등 민간주택의공급량이 크게 줄어들고 있는것이 더 큰문제 입니다. 서울지역의 연도별 입주물량은 2008년이 5만세대 2009년이37,000세대 2010년이 21,000세대 2011년11,000세대로 급격한 물량부족은 이명박 정부의 말기에 공급부족으로 이어져 집값급등의 큰 요인으로 작용할것으로 예상됩니다. 이미 시작된 전세 대란은 내년엔 더욱 심각할것으로 확신되며 서울에서 전셋집 구하기는 정말 힘들며 전셋값은 높은 인상율이 예상되며 그나마 임대 매물도 월세로 전환되고 있습니다. 이곳 목동에서도 이미 11,12,13,14,단지를 통털어 20평 전세물건은 2~3개 27평도2~3개 정도로 수요에 비해 공급은 턱 없이 부족하며 그나마 임대물도 월세로 전환시키고 전세값은 7월대비2,000~3,000만원높아져 학군 수요로 목동 진입을 노리는 초등학교,중학교 학부모님의 속을 애태우고 있습니다. 어떻든 이곳 목동은 8월이 지나고 9월부터 시작되는 가을철이 매수자의 희망대로 하향 추세로 갈것인지 아니면 2001년과 같은 i.m.f학습효과가 재연되어 매도자의 희망대로 강남권처럼 최고점을 찍을것인지 정부의 부동산 정책을 예의 주시하며 지금은 급매물 ,소형 평형 위주로 거래되고 있습니다. 목동 진입을 노리시는 분이나 목동에 거주하시는 분이나 다같이 차분한 마음으로 지켜보며 매도자,매수자 분들께서는 각각의 상황과 목표에 따라 전략을 수립하시길 바랍니다. 이상이 8월하순으로 접어드는 목동의 부동산 시장에 대해서 말씀드렸습니다.