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용인·동탄등도 3년보유 2년거주해야 비과세
전세끼고 샀다 되팔때 세부담 커져 수요줄듯

윤홍우 기자 seoulbird@sed.co.kr

정부의 ‘9ㆍ1 세제개편’에 따라 앞으로 서울 및 5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동) 이외의 지역에서도 3년 보유뿐 아니라 2~3년 거주요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐다. 이에 따라 용인, 파주, 동탄, 인천 송도ㆍ청라 등 수도권 외곽 주택시장이 타격을 받을 것으로 전망된다. 또 가뜩이나 미분양으로 어려움을 겪고 있는 지방 분양 시장에도 악재로 작용할 것으로 보인다.

1일 기획재정부와 업계에 따르면 정부는 ‘9ㆍ1 세제 개편’에서 수도권 투기과열지구(미확정) 등에서 양도세 비과세 요건을 3년 보유, 3년 거주(기존 3년 보유, 2년 거주)로 강화함과 동시에 비수도권 및 수도권 일부 지역에 2년 거주 요건을 추가하기로 했다. 그동안 서울 등 5대 신도시 이외의 지역은 3년 보유 요건만 충족하면 양도세가 비과세됐지만 앞으로는 2년 이상 실거주를 해야 한다. 단 내년 1월 이전에 취득한 주택에 대해서는 이번 세제 개편안을 소급 적용하지 않는다.

정부의 이번 세제개편은 실수요 중심의 주택거래를 정착시키기 위한 것이지만 용인, 파주, 동탄, 인천 송도ㆍ청라 등 서울과의 접근성이 다소 떨어지는 수도권 주택시장에는 찬물을 끼얹을 것이 분명해 보인다. 또 실거주가 힘든 낡은 저층 아파트, 노후 뉴타운, 재개발 지역 주택도 상대적 불이익을 받을 것으로 예상된다. 반면 실거주에 편리한 서울 도심 신규 분양 아파트 및 기존 아파트로의 수요 집중 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다.


용인ㆍ송도 등 수도권 신도시들은 그간 서울에 생활기반을 둔 외지인들이 전세를 끼고 사거나 분양을 받는 투자 패턴이 성행했던 지역이다. 이들 지역은 최근 정부의 전매제한 완화 혜택을 받기는 했으나 앞으로 전세를 끼고 매입할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이 없어진다. 함영진 부동산써브 실장은 “서울 생활권자들이 서울에서 전세를 살면서 수도권 신규 분양시장이나 기존 주택을 노리는 경우가 많았는데 거주 요건 강화라는 복병을 만나 이 같은 수요가 위축될 것으로 보인다”고 말했다

이와 함께 지방 주택시장에도 2년 거주요건이 추가됨에 따라 가뜩이나 어려운 지방 주택시장에 악재로 작용할 것으로 전망된다. 이에 따라 일각에서는 이번 세제개편의 거주기간 강화 방침이 정부의 주택시장 활성화 대책과는 엇박자라는 지적이 벌써부터 나오고 있다. 정부가 1가구2주택 양도세 완화, 전매제한 완화 등 주택시장 촉진을 위한 대책을 내놓음과 동시에 거주기간을 강화해 투자 수요를 차단하는 것은 이해 상충된다는 지적이다.

한편 서울 및 5개 신도시 등은 이번 세제개편으로 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 거주기간이 1년 늘어날 것으로 보이지만 실제 거래에 큰 영향은 받지 않을 것으로 예상된다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “이번 세제개편은 강남 등 버블세븐지역 1가구1주택 장기 보유 고가주택 보유자에게 집중 혜택이 돌아가나 수도권이나 비수도권 일부 저가주택 보유자들은 거주요건이 추가돼 상대적으로 불이익이 더 커졌다”고 말했다.