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앞에서 글을 올리신 서초동(rose17)님의 말씀, 전적으로 공감합니다.

리모델링은 비수익성 불안전한 사업입니다.
투자비를 약간 상회하는 만큼만의 기대수익이 있을 뿐이고, 그나마도 리모델링 후에는 기대수익이 완전히 상실됩니다.
사업 시행전과 사업시행 후의 기대수익을 모두를 가지고 있는
재건축과는 구분됩니다.

그리고, 매우 불안전합니다.
검증되지 않은 공법을 사용합니다.
리모델링은 현재의 건축물 기본 구조를 살려서 비용을 최대한 절감하게 되죠.그런데 30년가까이 된 아파트의 경우 과연 얼마나 기본 구조를 활용할 수 있겠습니까 ?
리모델링할 경우 1층을 필로티로 하여 그곳을 주차장으로 활용하도록 한다고 하는데...... 그건 무지의 발상이라 생각합니다. 건축물의 안전은 고려했는지요 ? 아직 노후구조물에 대해서는 그 구조기준 조차 마련되지 않은 상태입니다. 아마 필로티로 하면 기존의 기초를 대폭 보강함은 물론이고 별도의 보강 기초공사도 해야 할겁니다.
그렇게 되면 공사비가 늘고, 약간의 기대수익 조차 상실되겠죠.
혹여 살다가 무너지면 어떡합니까 ?
리모델링 아파트는 평면 구조도 기형적이게 됩니다. 직사각형 구조가 되겠지요.
그리고 현재 1층에 살고 계시는 분들은 자신의 방바닥 아래가 주차장이 된다면 좋아하겠습니까 ?
앞에서 어떤 분이 동별로 리모델링을 추진할 수 있다고 말씀하시던데, 그렇게 되면 아파트 단지 전체가 망가질 수도 있습니다.

요즘은 어느 단지든 재건축을 추진하는 분위기가 아닙니다.
재건축 준전시상황이죠. 비정상적인 상황이죠.

최근에는 구조물에 대한 안전진단도 기준도 매우 어렵게 만들어 놓은 상태인데,

안전진단을 이미 통과한 신동아 아파트, 그리 급할 이유가 없다고 생각합니다.

앞에서 글을 올리신 서초동님(rose117)님 왈,
"신동아 아파트는 서초에서 소형평형 의무 비율을 채울수 있는 손꼽을 수 있는 소수의 아파트 입니다. 전문가 상담 "[질문] 구반포 주공1단지 매매 상담" 에서 답변을 읽어 보세요"

저는 그 전문가 상담란의 글을 퍼와서 올립니다.

참고하시기 바랍니다.



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등록자 : yooni71 등록일 : 2003/11/24 분류 : 재개발/재건축
현재 구반포 주공 가격이 4억 8천까지 떨어져 있는데요
내년 3월쯤 남편 해외발령으로 외국으로 이주할계획입니다
지금 구반포 22평에 전세로 살고있는데요
떠나기전 22평을 사구 가고싶습니다
물론 전세안고 구입할 계획이구요.
처음 주택을 구입하는거랍니다
강남권 대출제약이 많아서
대출액이 얼마나 가능한지도 모르겠네요.
부동산에서 시가 5억으로 계산할때 1억 7천8천 정도라고
하던데 그 대출 금액에서 세입자의 전세금(1억 3천)을 뺀
나머지가 대출 가능 금액인가요?
자세한 설명 부탁드리구요.
언제쯤 구입하는 것이 좋을지 시기도 궁금합니다
근처 부동산에서는 가격 더 이상 안떨어질거라고
12월 안에 구입하라고 하던데...
주택 구매시 명의는 제 이름을로 할건데
주부는 소득 증명원이 없어서 담보대출이 안되는건 아닌가요?
아니면 이자산출에 있어서 불이익만 있나요?
남편과 공동명의로 사는게 나은가요
질문하다보니 두서가 없네요 자세한 답변 기다립니다


[답변] 매입 안 하시는 게,,
부동산 뱅크 전문가 상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.
구반포 주공1단지 22평형을 말씀하시는 것 같습니다. 반포주공1단지는 25, 37, 41, 45, 52, 60평형으로 전용면적 18평 이하를 30%, 전용면적 25.7평 초과분을 70%로 계획한 건축설계안을 서울시에 상정했습니다.

하지만 지난 9월 5일 서울시에서 '18평 이하 소형평형을 20%, 25.7평 이하 중형평형은 40%' 의무비율을 맞춰야 한다는 법안이 발표돼 기존의 재건축 사업에 발목이 잡혀 있는 상태입니다. 서울시에서 발표한 ‘9.5조치’는 실질적으로 구반포 저밀도 재건축 단지가 표적이 된 셈입니다. 그 때부터 반포주공 아파트 가격이 내리막길을 걷기 시작한 거죠. 지금도 반포 주공 매물이 속속 나오고 있지만 찾는 사람이 없어서 거래가 되지 않아 가격이 자꾸 떨어지고 있습니다.

이후 10월 29일에 발표된 ’10.29 부동산 안정대책’에서는 주택거래시 허가를 받아야 하는 ‘주택거래허가제’, 재건축, 재개발 시 이익을 정부에 환수하라는 ‘개발이익환수법’을 비롯해 ‘다주택자에 대한 보유세 과세방안’도 검토되고 있습니다. 때문에 ‘9.5조치’에도 꿈쩍하지 않던 강남 집값도 뚝뚝 떨어지고 있는 실정입니다.

중개업자 분이 그 말씀을 안 하셨나요? 회원님도 이 사실을 알고 구반포 주공을 매입하시려는 거라면 제가 드릴 말이 없구요. 모르셨다면 매입하지 않는 것이 낫습니다.

우선 반포 주공 아파트의 지역적 여건, 주거환경은 매우 우수합니다. 2008년 9호선 역이 반포주공1단지, 2단지 앞으로 생깁니다. 완공되면 2,000여 세대 대단지 신규 아파트로 가까이에 뉴코아 백화점, 신세계 백화점, 센트럴시티 등 쇼핑 및 편의시설이 많아 투자자들의 관심이 높았습니다. 하지만 정부가 강남권 재건축 아파트의 투기, 투자 열풍을 막기 위해 각종 규제정책을 내놓은 실정이라 오히려 애물단지가 된 거죠.

한편 주공 3단지 조합은 서울시가 3대 7 평형 비율의 설계안을 반려할 경우 행정소송 등 법적 절차를 밟겠다는 입장입니다. 주공 1, 2단지도 ‘9.5조치’ 이후 정부와 서울시에 진정서를 제출하는 등 정책 변화를 고대하고 있습니다.

결국 반포 주공 단지 매입은 현 시점에서 부적절한 것 같습니다. 만약 내년 3월 해외로 나가시기 전에 시세 차익을 볼 수 있는 아파트를 매입하시려면 소형평형 의무비율을 만족하는 서초동 신동아 아파트와 반포동 삼호가든1, 2차를 매입하시는 것이 낫겠습니다. '재건축시 개발 이익환수' 법안 시행여부가 확실치 않고 소형평형 의무비율에 적합하다면 두 아파트가 재건축용으로는 적합한 것 같습니다.

실거주용으로 매입하시려면 잠원동의 아파트가 적절합니다. 회원님께서 어떤 목적의 아파트(예를 들어 학군)를 원하시는 지 알 수 없지만 서초구에 아파트들은 본인이 원하는 바에 적합하다면 대부분 무난합니다. 큰 투자수익이나 시세차익을 노리기 보다 실주거 위주로 생각하시면 큰 무리는 없을 것 같습니다.

현재는 모든 수요자들이 아파트 매입 시기를 늦추고 관망하는 추세 입니다. 만약 시간적 여유가 있다면 부동산 시장 상황을 봐서 내년 상반기에 매입하시는 것이 좋습니다. 올해 전문가들이 내년 집값이 떨어진다고 전망하고 있습니다.

그럼 집 마련에 성공하시길 빌겠습니다.




[답변자] : 김소진 기자(재개발/재건축)