부동산 정보포털에서 거래포털로!

시에서는 2004년 2월까지 반포 고밀도 아파트 지구의 개발기본계획을 변경, 결정할 예정이라 밝힌 바 있습니다. 재건축은 이 변경기본계획이 수립되고 나서 정비구역으로 지정되어 심의를 거쳐야 한다고 알고 있습니다. 정비구역지정 및 심의에는 1~2년이 걸릴 것이라고 하며, 정밀안전진단이 통과된 단지도 이 심의과정에서 처음부터 재건축여부를 검토하겠다는게 서울시 입장이랍니다. 더욱이 반포, 잠원지구에서만도 주공2단지, 주공3단지와 같은 대규모 단지가 우선순위가 될 것이며, 이들이 2년내 문제없이 정비구역 지정 및 심의를 통과하면 2006년 2월이 될 것이며, 즉시 어느 한 곳이 사업승인 난다면 이때부터 이주가 시작될 것이고 구청 또는 시에선 주변 전세영향 등을 고려하여 1년 정도의 시차를 두고 사업승인을 낼 것입니다. 이 경우 2007년 2월 남은 주공단지에서 이주가 시작될 것입니다.

한편, 잠원 고밀도 지구의 정비구역 지정 및 심의도 동시에 추진된다고 보고 또 단지도 대단지가 많으므로 주변 전세,매매가에 미칠 영향을 감안, 주공 저층단지의 입주시점을 전후하여 사업승인을 내지 않을까 예상되며 이 경우 공기를 4년으로 잡을 때 2010년~2011년 무렵 사업승인이 나서 이주하는 단지가 나올 것으로 예상됩니다. 다시 말해 이르면 2010년 무렵 잠원동 고밀도지구에서 재건축이 시작될 것으로 보입니다.

그렇다면 그때 가서 어느 재건축단지든 관계없이 재건축이 이루어질까요? 위에서 말했듯이 서울시의 정비구역지정 및 심의 과정에서 안전진단결과가 뒤바뀔 수도 있고 사업계획의 대폭 축소를 요구 받을 수도 있습니다. 그렇게 되면 지금 예상되는 건축비 부담이 크게 늘어나 사업성부족으로 또 주민반대로 재건축을 포기하는 단지가 나올지도 모릅니다.

따라서, 문제는 시 도시계획위원회에서 정비구역 심사시 재건축판정을 받을 수 있느냐이며 결국 이는 건축물 안전문제로 귀착될 것입니다. 제가 여러 재건축 추진 아파트들의 정밀안전진단 보고서를 읽어본 결과(서울시 민원공개 처리시스템에서 검색가능) 정말 구조적으로 문제가 있다고 느낀 단지는 한 단지에 불과했습니다.

왜 건교부에서 도시 및 주거환경정비법을 만들었을까요? 결국 서울시가 요청한대로 자치구의 정밀안전진단 통과 및 재건축사업승인을 막기 위해 자치구의 그 권한을 서울시로 넘긴 게 핵심으로 보입니다. 서울시가 강남권의 높은 집값을 용인하지 않으려 할 것이고 이를 위해 도정법을 이용, 사업을 원천적으로 재단한다면 서울시의 뜻대로 강남권역이 2종 또는 3종으로 배정될 것이고, 또한 정비구역 심사시 안전도를 문제 삼아 결국 사업승인을 내주지 않는다면 강남권의 재건축 추진아파트의 상당수는 재건축을 포기하고 리모델링으로 사업방향을 바꾸어야 할 것입니다. 따라서 재건축 단지를 골라 샀다고 하더라도 예상 이상의 부담금 증가 위험이 있고, 사업추진의 장기화로 금융비용 위험도 크므로 조합인가 등을 호재로 하는 지금의 재건축 아파트 값 급등이 과연 적절한 지는 의문이 듭니다.

그러나, 재건축아파트 특히 고밀도지구 아파트 주인의 대다수가 1가구 1주택자로 거주하고 있거나 전세놓고 살고 있다고 보면, 특별히 이들 재건축 아파트를 대거 매도할 리도 없을 것이므로 재건축아파트 값이 급락하지도 않을 것입니다. 결국 이들 아파트 가격은 정체 또는 주변 아파트가격의 상승을 통해 가격조정이 이루어 질 것으로 보입니다. 즉, 잠원동의 경우 4~5년 뒤에도 재건축이 진전이 없게 되면 결국 재건축조합이 있으나 없으나 비슷한 가격대를 보이지 않을까 싶으며, 타 강남권에서 재건축이 먼저 시행된다면 상대적으로 낮은 가격대를 보이게 되지 않을까 예상합니다. 과거 이 지역내 일부 재건축아파트들이 가격을 선도하면 주변 아파트들도 시차를 두고 상승하는 모습을 보여 왔으며, 재건축이 성사되지 않더라도 워낙 가격이 높으므로 계속 높을 것이라는, 또 재건축이 언젠가 되겠지 하는 비합리적 기대감을 다수 매매자가 가지는 한 타 지역의 시세를 좇아가는 수준에서 가격이 유지되지 않을까 싶습니다.