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최근 재건축아파트 가격이 꿈틀거리고 있군요.
동작구에는 이렇다할 재건축 대상이 드뭄니다. 영아와 대림 정도?
아마도 상도대림이 거의 대표주자가 되는 셈입니다.

대림아파트를 대상으로 투자가치 분석을 해 보았읍니다.


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대림은 몇달전 2종에서 3종으로 종상향 되었죠.

210% 용적율에 층고는 무제한이고 현실적으로 30층이 건축 중으로 알고 있읍니다. 


대지 43평인 현재 50평이 
신축으로 65평을 배정받을 경우 (현재 65평 배정 확정)
65평에 필요한 대지는 
65/2.1= 30.9평 이며

43-30.9 = 12.1평은 환급을 받게 됩니다.
환급금은 이지역 공시지가 평당 1,000만원 정도이므로

1,000* 1.3 * 12.1 = 1억5천7백만원 이 됩니다.
(여기서 1.3은 통상 공시지가의 130%를 계상하는 관례에 따름)


그런데 65평 건축비에 대하여는 
최근 평당건축비 500만원을 계상하면
65*500= 3억2천5백만원.
(평당 500은 판교에 적용된 건축비임)


따라서 추가부담은

325,000,000 - 157,000,000 = 1억6천8백만원 이 됩니다.


최근 상도동 지역의 랜드마크인 삼성래미안3차 아파트는 로얄기준
평당 2천2백만원 정도이나, 이 아파트는 5년전 설계된 것입니다.

따라서 대림아파트가 신축될 경우 평당
2,500- 3,000만원 정도 보는 것이 정답입니다.

보수적으로 보아 2,500만원을 볼 때


상도대림50평형은 

재건축 완료시

2,500* 65평 = 16억2천5백만원 정도 가격이 예상되나

추가부담 1억6천8백만원을 상계하면

최종적으로 현재가치는 약 14억5천7백만원이 됩니다.



현재 부동산뱅크에 제시된 상도대림50평 가격은 9억8천이고,
최근 거래된 가격은 10억 남짓입니다. (실거래 공시될 것임)


아무튼 상도대림 50평의 경우 
이를 매입한다는 것은 10억을 투자하여 14억 5천의 현재가치를 
획득하는 행위가 되고 있음.  
투자가치가 있음은 물론이나, 그 이전에 투자자의 적정투자 범위 이내에 있는가 여부가 관건임.


끝으로 이 분석에서 주의할 것은...

만약 아파트값이 전반적으로 상승할 경우,
상도대림의 가치 또한 급속히 상승하게 되며, 가격 하락의 경우에는
그 반대가 될 것임.  위 분석은 아파트 상승에 대한 가정은 일단 없는 것으로 한 것임.