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부동산 및 주식분야의 전문가로 판단되는 주진모님의 글입니다. 많은 분들이 읽어 보시면 도움이 될것 같습니다. 다만 차트와 표를 가져오지 못한 게 아쉽네요.

서울지역 주택시황분석

글쓴이 주진모


연말대선, 2004~2007년 4년연속 크게 줄어든 서울지역 아파트공급물량, 높은 물가수준 등 주택가격 상승압박 요인이 있는 반면에 주택대출규제, 분양가상한제, 양도소득 중과세 등 정부의 초강수 부동산 대응책과 시중은행의 점진적인 주택대출금리 인상 등으로 주택가격 하향안정을 압박하는 요인이 시장에 혼재되어 있어 현 주택시장은 가격전망을 섣불리 예단할 수 없는 구도가 되어있는 상황이다. 주택거래량이 확연히 줄어 다수의 실수요자들이 9월 분양가상한제 실시이후로 주택구입을 미루고 관망세로 돌아선 것으로 언론에 보도되고 있다. 단기시각을 벗어나 주식과 주택시장 가격지표를 토대로 향후 시장전망을 조심스럽게 해본다. 가벼운 마음으로 읽어주시기 바란다.



- 일반적으로 경제가 성장하면 물가,유가,원자재가격,주식,부동산가격,금리가 동반 상승한다.

참여정부 들어서 세계경제의 성장과 동조화하여 국내경제도 성장했는데 내수부진으로 인해 금리는 정책적으로 인상이 억제되어 왔다.



- 현단계는 2000년 말 외환위기 종료선언 이후 2001~2002년 반짝 경기반등을 거쳐 2003년 부터 시작된 세계경기 확장국면에서 주식시장과 함께 동반상승한 주택가격 대세상승기 중 2차상승기를 마무리하고 단기조정기에 진입한 상황이다.



표면적으로는 정부의 강력한 주택대출규제와 분양가상한제 실시예고 및 양도소득세 회피매물 등으로 인해 거래가 크게 위축되고 주택가격이 조정에 들어갔지만 좀더 거시적인 지표로 보면 주택가격의 추이에는 일련의 흐름이 있다. 아래의 표는 소비자 물가수준을 감안한 실질주택가격지수 추이표이다.







표에서 보듯 아파트가격은 91년 하반기~2001년 상반기까지 약 10년간 (명목가격은 상승해도 물가수준을 감안한 화폐가치로 본) 실질주택가격은 지속적으로 하락했다. 아파트가격은 외환위기 직후 폭락한 뒤 2001년 상반기까지 약세를 면치 못하다가 2001년 하반기부터 본격적인 대세상승기에 진입했다.



2001년 하반기~2003년 10월까지가 1차 상승기이고, 2003년 11월~2004년 11월까지 1년간 조정기를 거쳐 2004년 12월~2006년 12월까지 2년간 2차상승기를 시현했다.



그런데 강북지역 아파트의 2차상승기는 강남아파트 보다는 다소 늦은 2005년 하반기(6월 전후)부터 시작해서 최근까지 이어지고 있다. 또 강북지역 소형아파트의 경우는 다주택자 양도소득세 중과정책으로 인해 다주택자들이 주택 포트폴리오를 재구성하는 과정에서 소형매물을 시장에 대거 출회시킴으로써 2003년 10월~2006년 상반기까지 가격이 약세를 면치 못했다. 강북 소형아파트는 실수요자들이 적극 구매에 나선 2006년 9월 이후부터 2차상승기의 상승세에 뒤늦게 동참했다.







위 표는 kospi 지수(종합주가지수)를 월봉차트로 나타낸 도표이다. 표에서 보듯 종합주가지수 역시 주택시장 상승기와 비슷한 2001년 9월부터 상승기에 진입했다. 다만 주택시장 처럼 2004년 하반기까지 한개의 상승파동을 완성하지 못하고 2003년 3월에 전저점 부근까지 조정을 받음으로써 두개의 사이클을 만들었는데 이는 세계경기나 미국주가에 민감한 주식시장의 특성에 기인한 것으로 같은 기간 미국주식시장의 주가가 전저점 밑으로 내려간 것을 감안하면 우리 주식시장은 2001년 9월부터 주택시장과 동행해서 상승기에 진입한 것으로 볼 수 있다.
[표에서 1,2,3차 상승기의 구분기준은 월봉의 종가가 5개월 이동평균선(하늘색) 아래로 2개월 이상 내려 갔는지 여부를 기준으로 구분한 것임.]


주식시장은 2003년 4월~2004년 3월 까지 1차상승기, 2004년 4월~2004년 7월까지의 조정기를 거쳐 2004년 8월~2006년 4월 까지 2차상승기, 2006년 5월~2006년 7월의 조정기를 거쳐 2006년 8월부터 현재까지 코스피지수는 사상 최고치를 경신하면서 3차상승기가 진행중에 있다. 주식시장이 2차상승기를 먼저 마무리하고 3차상승기에 진입했듯 주택시장 역시 2차상승기의 조정기를 거친 후 하반기 중 3차상승기에 진입할 것으로 보인다.



강북아파트 가격지수는 현재 140선 수준에 이른 것으로 추정된다. 같은 권역이라도 지역에 따라 혹은 재건축대상, 신규, 일반 중고아파트 여부에 따라 가격의 흐름이 조금씩 차이가 나지만 중요한 분류는 강남권(강남,서초,송파,분당,목동,강동), 강북권 및 기타수도권, 지방아파트라고 보며 강북아파트지수는 전국아파트지수 보다는 약간 높을 것이다.



아파트가격지수 140은 86년 1월 물가를 기준으로 했을 때 실질가치가 1.4배 정도 상승한 것 으로 세계경기 확장기와 동조하면서 약 7년간 주택가격이 지속 상승했음을 고려할 때 그리 높은 상승률로 보기는 어렵다. 91년 상반기의 고점가격에서 강북아파트를 매입하고 강북지역을 벗어나지 않은 사람이라면 현시점에서 주택가격은 실질적으로 다소 하락한 것이다. 강북지역 토박이들의 고민이 여기에 있다. 너무 오랜기간 동안 개발과 투자에서 강북지역이 소외되었기 때문이다.



강북아파트 가격지수가 이후에 있을 3차상승기에는 전고점인 160선을 돌파할 것으로 기대해 본다. 주식과 부동산은 경기하락 사이클에서 상승사이클로 돌아서면 전고점을 복귀하려는 속성이 있다. 아울러 내재가치가 상승(주식이라면 실적, 부동산이라면 지역의 발전)중이라면 전고점을 돌파하는 것은 자연스러운 현상이다. 입지와 단지에 따라 다소 편차는 있겠지만 기본 평당 1000만원은 가지 않을까?



강남아파트는 작년 연말 실질 주택가격지수가 220 수준에 이르고 있다. 86년 1월을 기준으로 할 때 2.2배 정도 상승한 것이고 2001년의 전고점 160선에 비해서도 무려 40% 가까이 초과 상승한 수치이다.


흥미로운건 91년 상반기에 지금의 강남아파트 만큼 높은 가격상승률을 기록했던 부산아파트는 91년 하반기~2001년 상반기 기간 동안 그 실질가치가 반토막 이상 하락하고 2001년 하반기부터 시작된 주택가격 대세상승기에서도 수도권 아파트와는 달리 약세를 면치 못하고 있음은 시사하는 바가 크다고 하겠다. 세상은 계속 변하니까 지금 잘나간다고 10년후에도 잘나간다는 보장은 없다.



특정지역에 버블이 있다면 주택경기 하락기에서 가격이 급격히 하락하는 것이 아니고 주택가격이 물가상승률 만큼 오르지 않는 즉, 실질주택가격지수가 서서히 하락면서 가격은 떨어지는 지도 모르는, 그야말로 지난 세월 강북아파트가격이 안오르는 것처럼 실질가치가 슬금슬금 하락하는 것이지 눈에 보이는 시세(매매가)가 당장 몇년 안에 몇십프로씩 떨어질 것이라고 우려하는 것은 무지의 소치라고 본다. 주거를 주목적으로 하는 대부분의 주택시장은 시세차익을 위주로 하는 재건축시장과는 다르다. 계절주기로 혹은 1~2년주기로 알게 모르게 야금야금 가치가 떨어지는 것이다. 그렇다고 강남이 부산아파트 모델처럼 된다는 이야기는 아니다!



강남아파트 가격의 경우 99년~2001년 상반기까지를 1차상승파동으로 오해할 수 있는데 이는 외환위기 직후 강남아파트 가격이 과하락한 것에 대한 기술적반등으로 본다.



강남아파트 가격지수에서 보듯 99년 이후로 가격조정기는 통상 1년을 넘지 않았다(2000년 하반기~2001년 상반기, 2003년 11월~2004년 11월 모두 1년 정도 조정). 따라서 이번 2차 상승파동의 조정기도 아직은 대세상승기가 끝난 것이 아니라고 보기 때문에 1년 정도에서 마무리될 것으로 보인다.


실질주택가격지수로 본 강남지역 아파트가격은 다소 거품이 있거나 오버슈팅한 측면이 있다고 본다. 그러나 이것은 2003년 부터 시작된 세계경기 확장기에서 발생한 전세계적인 현상으로 강남만의 문제가 아니며 수요공급의 불균형이 큰 강남상황에서 특정 소득수준을 기준으로 버블정도를 진단하는 것은 옳지 않다고 본다.





- 아직 주택가격의 하락추세를 논하는 것은 시기상조이다.


위 표는 주택가격이 민감한 요즘시기에 시세의 왜곡과 착시현상을 최소화하기 위해 실수요자 비중이 높은 입주 5년차 이상 10년 내외인 500세대 이상 30평형대 아파트만 골라서 주택가격 2차상승기가 본격 시작된 2004년 12월 이후의 시세상한가를 추출한 도표입니다. 상한가를 선택한 것은 주택가격 상승기에서 추세를 확인하기 쉽기 때문입니다. 표에서 보듯 강남, 강북, 도심권, 변두리 할 것없이 언론과 정부의 발표와는 달리 1.11대책 이후에도 추세는 전혀 바뀐 것이 없음을 알 수 있습니다. 하락조차 없지요? 매매수요 위축에도 불구하고 가격측면에서는 오히려 2005년 8.31대책 직후 보다도 더 강한 모습입니다. 중장기적 실거주를 목적으로 하는 실수요층 시장은 언론보도 및 정부발표와는 달리 가격 강세기조가 조금도 변화가 없습니다. 대치동 은마아파트 처럼 2년 만에 시세가 2배로 급등한 강남의 투자용아파트가 정부대책을 빌미로 차익실현하는 과정에서 조정받는 것을 두고 주택가격기조가 하향세로 전환되는 것으로 이해하는 것은 잘못입니다. 그럼 강남의 투자용아파트는 강세기조가 꺾였을까요? 은마아파트 31평의 경우 2004.12월~2006.12월 까지 2년동안 일반거래기준 매매가가 5억6천에서 11억 2천으로 2배가 올랐습니다. 연말 일반거래가 대비 약 20% 하락한 현재의 하한가 9억을 적용해도 2004년 12월 저점대비 60.7% 상승한 가격입니다. 같은기간 코스피지수의 상승률은 60.2%입니다. 급락 운운하지만 여전히 주식시장의 강 ？못지않게 강하지 않습니까?





- 서울지역 아파트 입주물량은 2009년 까지 지속적으로 부족하다.


과거 서울지역 주택건설 실적을 보면 2000년~2003년 기간은 연평균 122,000 가구 정도였다. 그런데 2004년~2006년 기간중에는 서울지역 주택건설 실적이 연평균 49,600가구로 뚝 떨어져 2000년~2003년 기간 건설실적의 40% 수준으로 급감했다. 그 결과 2006년 부터 서울지역 아파트 입주물량이 급감하게 되었고 결국 2006년 전세를 구하지 못한 실수요자에 의해 아파트가격 폭등으로 연결되었다. 작년의 쌍춘년 결혼수요를 들먹이는 이들도 있지만 작년에 증가한 혼인건수는 전국적으로 3만쌍에 불과하다. 쌍춘년과는 거의 무관한 일이다. 올해 서울지역의 아파트입주물량은 더욱 줄고 내년도 마찬가지다. 수급상 아파트가격이 오를수 밖에 없는 구도에서 정부가 대출규제와 분양가상한제라는 변칙으로 시장을 잠시 동결시킨 상황일 뿐이며 시장의 논리는 결국은 물건이 필요한데 없으면 오를수 밖에 없다고 생각한다. 기름 한방울 나오지 않는 나라에서 도심에서 출퇴근거리가 자동차로 1시간 이상 걸리는 신도시를 자꾸 공급하는 정책으로는 서울의 주택가격을 충분히 안정시키기 어렵다고 봅니다. 강북은 용적률규제를 완화해서 주택밀도를 높여주고 수요가 많은 강남은 재건축 용적률을 엄격히 규제해 주택밀도를 높이지 않는 정책은 문제가 있다고 봅니다. 결과적으로 강남은 상류층 명품도시라는 등식을 만들어 주는 것은 아닐런지. 좀더 많은 사람이 강남에서 강남으로 출퇴근할 수 있도록 정책을 보완해야 할 필요가 있습니다.







- 결론.


증시는 향후 (큰 폭의) 조정을 받더라도 하반기 반도체경기 회복시 재상승 가능성이 있고, 최근 4년연속(2004~2007년) 서울지역에서 급격히 줄어든 아파트 공급물량에 따른 신규입주물량 부족 문제와 높은 물가수준, 주식과 주택으로 대변되는 자산시장이 세계경제와 국내경제의 거시지표를 토대로 동행할 수밖에 없음을 근거로 (재건축아파트와 일부 고가아파트 까지는 아니더라도) 올해부터 하향안정세 진입 보다는 10월까지 기간조정을 거친 후 2009년 까지 추가상승할 것으로 전망한다. 아파트가격(실질주택가격지수)의 하향 안정세는 서울지역 입주물량이 늘어나는 2010년 이후에나 가능할 것이다.