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노원 집값 상승이 무척 거세다.
하지만 사람들과 언론, 그리고 전문가들조차 그 현상에 대해서 제대로 이해하지 못하는 분위기다.

이제껏 노원을 잘 알지 못하던 사람들이 지금의 이 집값 급등현상만을 섣불리 보고, 최근의 호재만 정리하여 분석하니 정확한 분석이 될 리가 없다.

일단 누가 보아도 이상한 것이 한두개가 아니다.
노원이 교육특구였던 것도, 창동기지창도, 경전철도 하루이틀에 갑자기 나타난 것은 결코 아니다.
서서히 쌓여온 인프라와 상대적인 저렴함의 가치가 분명히 있긴 했지만 이렇게 급등하는 데는 분명한 이유가 있을 수 밖에 없다.
소형평형의 상승이 중대형평형으로 연결되지 않는 것도 이상하다.
분명히 이제쯤 중대형으로 그 상승세가 붙어야 하는데 그렇지 않은 상황이 계속되고 있다.
또한 8단지 등 재건축 아파트나 상계뉴타운 역시 아직도 그다지 시세상승이 되어가는 것 같지는 않다.
물론 노원만의 가치가 있는 것은 사실이지만 유독 노원에만 소형평형이 이렇게 급격하게 상승하는 것도 이상하다.


이러한 의문점을 기준으로 노원 집값 상승의 이유와 향후 흐름에 대해 풀어본다.

6억 이상 종부세 , 2주택 이상 중과세라는 법적 제도적 상황하에서 부동산 가격이 급등하는 것은 지금의 이러한 제도적 법망을 피해가려는 어떤 추세가 있는 것으로 보여진다.
일단 노원구가 여러 가지 호재에도 불구하고 지금 이 순간에 이르러 이렇게 상승하고 있는 이유는 다주택자들이 점점 더 줄어드는 매물 때문에 비싼 가격임에도 불구하고 서둘러 추격매수에 들어갔기 때문이다.
일반 수요자야 높은 가격을 부르면 전세로 눌러앉아 버리면 되지만 1채만 더 있으면 임대사업자가 되는 사람들에게 돈 1,2천은 그렇게 큰 돈이 아닐 수도 있다.

일반적으로 임대주택자 하면 강남의 전문적인 임대주택 투자자들을 우선 생각하는데, 이들 뿐만이 아니라도 2주택과 3주택자들은 많다.
06년 말까지 매도를 하지 못해 다주택자가 된 자들이 50%, 60% 중과에 종부세까지 세금폭탄을 맞을 바에야 차라리 2,3채를 더 구입해 임대사업자가 되는 것을 선택한 사람들이 무척 많다는 이야기다.
이들이 5채 이상의 주택을 10년 이상 보유하면 재건축이 임박해서 일반세율로 장기보유특별공제까지 적용받은 뒤 고가에 팔 가능성이 크다.
물론 장기간 돈이 묶이겠지만 월세나 전세 상승분으로 일정 수익은 당연히 눈에 보이는 알짜배기 시장이 아닌가?

노원이 이처럼 상승하는 이유 중 주요한 것은 바로 이 임대주택의 중과세 배제 요건이 정확하게 들어맞는 곳이기 때문이다.

즉, 아무 아파트나 산다고 임대주택이 되는 것이 아니며 그것도 나름 감면조건이 있다.
일단 같은 시, 도에 있어야 한다.
그리고 국민주택 이하여야 하며, 기준시가 3억원 이하여야 한다.

같은 시도에 있어야 하고 기준시가 3억원 이하의 국민주택 이하여야 한다고 할 때,그리고 향후 시세차익도 있는 곳을 찾는다면 대부분의 임대주택 수요자들이 가장 먼저 눈길을 돌릴 곳이 어디인가?
아마도 2주택, 3주택자들 대부분이 서울에 주택을 소유하고 있는 부유층이라고 할 때 그들은 서울 시내에 있는 주택을 추가로 구입하여야만 임대주택자가 될 수 있다.
그런 고로 분당, 평촌 등의 소형평형도 오르긴 하겠지만 서울처럼 같은 시,도에 있지 않으므로 상계동처럼 큰 수요자를 찾기는 힘들 것이다.
그러한 곳의 수요자는 성남시 , 용인시 등 경기도 내에서 5채를 채워야 하므로 기존에 그러한 곳에 다주택을 가지고 있지 않은 이상 수요자의 층이 두꺼울 리 만무하기 때문이다..

그리고 33평형 이상의 중대형 아파트들도 노원구 아파트들 중 투자자들이 외면할 수 밖에 없다.
국민주택 이하 즉 전용면적 25,7평(일반평형 기준 33평형)까지도 충족시킬 수는 있지만 최초 매입시기에 공시지가 3억원 이하의 조건을 맞추어야 하기에 공시지가 3억 즉 일반시세 3억 6,7천만원 이상이 되면 임대주택의 요건에 해당되지 못할 수도 있기 때문이다.
즉, 24평형의 상한가격도 3억 5,6천만원까지는 오를 수 있겠지만 이 가격을 전후해서는 상승세에 힘이 달릴 수 밖에 없다는 이야기다.
그 때부터는 일반수요자, 자녀명의나 부모명의 수요자, 전세입자들이 추격매수를 해야 하는데 물론 그것도 가능하긴 하지만 그 힘 자체가 많이 떨어질 수 밖에 없지 않을까 하는 것이 내 생각이다.
현재 마들대림, 임광 등 노원구의 33평형 이상 아파트의 시세가 현재 가격에서 꿈쩍도 안 하는 것은 이러한 외부투자수요로부터 외면받은 것이 가장 큰 이유라고 보면 된다.

이러한 상황에서 그렇다면 앞으로 노원구의 시장상황은 어떻게 재편될 것인가?

노원의 집값 상승이 위와 같은 이유로 시작되었다고 하더라도 이제껏 오른 집값이 떨어질 가능성은 거의 없다.
투자자들도 세 금만 피하자고 노원구 소형 아파트를 선택한 것은 아니고, 무언가 시세차익이 생길 만하니까 들어온 것이다.
향후 호재들은 계속해서 노원 주변을 자극해댈 것이고, 우군도 이전에 비해 훨씬 많아졌다.정도가 어찌 되었건 시세차익이 생길 것은 뻔한 이치다.
이전 목동이나 판교발 집값 상승에서도 보았듯이 집값 상승에는 어느 정도 외부의 유동성을 흡수해야 한다.
그들만의 리그, 그들만이 주고 받는 시장은 한계가 있을 수 밖에 없고, 지금 고급 주거지들 대부분도 위와 같은 과도기적 상황을 다 겪어온 곳들이다.

노원 역시 위와 같은 임대주택자들의 투자수요로 시작되었다 하더라도 이제 노원이 외부 투자자들의 관심권 안에 들어온 이상 어느 정도 이상까지는 올라갈 수 밖에 없다.

이후의 모양새를 그려본다면 33평형 이상 아파트는 소형평형보다 상승률은 더디겠지만 점진적으로 제 금액을 받아낼 것이다.
소형평형 아파트들이 1억 이상 오른 것을 눈 앞에서 뻔히 목도한 상황에서 지금 시세로 팔 사람은 없다.
현재 매수세가 없기 때문에 시세반영이 안되고 있지만 24평형의 매매가가 한계에 봉착할 즈음이면 기존에 집값이 오른 소형평형 소유자의 평형늘리기수요와 이제는 중대형의 시세차익을 노리고 자녀나 부모 이름으로 취득하려는 2주택 수요가 분명히 생길 것이고 상계동 같은 곳은 중대형 평형이 귀하기 때문에 상승폭이 더 커질 가능성도 배제할 수 없다.
물론 다른 곳을 갈 수도 있겠지만 노원의 생활편의성과 교육특구로서의 혜택, 5억으로 노원만한 환경을 가진 33평형을 갈 수 있는 곳이 거의 없다고 볼 때 그들이 이 곳을 떠나 강남, 목동을 가지 않는 이상은 이 곳을 고집할 수 밖에 없을 것이다.
즉, 장기적으로 종부세 해당금액과 강남, 목동을 제외한 33평형 최고가인 7억원선까지는 충분히 상승할 수 있을 것이다.
그리고 선순환적으로 이는 소형평형의 상승세를 이끌어내며 상호상승을 이루어나갈 것이다.
같은 이유로 상계뉴타운 내 조합원 지분이나 안전진단이 통과된 8단지 같은 곳도 진행만 된다면 그 정도의 상승은 무난할 것으로 보인다.

노원의 땅값이 계속해서 오르는 만큼 버스차고지 등 기존 유휴지설 등지와 기업이 보유하고 있는 유휴지 등의 매각가치가 현저히 올라간 만큼 주상복합 등으로 중대형 평형 역시 계속적으로 공급될 것이고 결국 중대형 평형의 상승이 노원구 상승의 최종 귀착지가 될 수밖에 없음은 너무도 자명한 일이다.

아마도 24평형 보유자들은 추가상승이 한계에 왔다고 판단될 경우 평형이동을 하는 것이 현명할 것이며 그들의 상승세가 자리잡은 후가 되어서야 노원의 폭등도 잠잠해지고 향후 견고하고 완만하게 상승하는 시세의 틀을 가지게 될 것이다.

소형평형이 오르고 갭이 많이 줄었으니 이제 중대형이 오를 것이다...
참 당연한 이야기다.
하지만 실행에 옮기는 사람이 있고, 옮기지 못하는 사람이 있다.
알면서도 상황이 여의치 않아 못하는 사람도 있고, 상황이 되면서도 결단력이 없어 못하는 사람이 있다.

결국 모든 것은 본인의 상황이나 판단의 몫일 수 밖에 없다.
이전에 노원에 집을 사라고 그렇게 추천했던 그 때처럼 말이다.