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재건축 추진위원회 분쟁은 어느 정도 자리를 잡아가는 것 같습니다.

화제를 돌려 재건축과 관련된 현행 수익성을 한번 확인해 보죠.

현재 상계주공 8단지는 2종인데요.

기준용적률 190%에 상한 용적률 230%입니다.

만약 용적률 200%라고 하면 땅 1평을 가지고 2평의 연면적을 지을 수 있습니다.

용적률 300%라고 가정하면 3평의 연면적을 지을 수 있는 거구요.

일단 용적률이 200%인 상황을 가정해 보죠.

당초 2종의 용적률이 190%였고, 기부채납 등을 통한 용적률이 200% 정도로 될 것으로 보이므로 현 상태에서 가장 근접한 형태의 예상도가 될 것입니다.(물론 종상향이 되면 이보다 더 수익률이 좋아질 것입니다.)

현재 11평의 대지지분이 13평 즉 26평형을 받을 수 있고, 13평의 대지지분이 15평 즉 30평을 받을 수 있으며, 15평의 대지지분이 18평 즉, 36평형을 받을 수 있습니다.

현재 8단지는 26평을 받을 수 있는 11평 보유자가 440세대이고, 30평을 받을 수 있는 13평 보유자가 230세대, 36평형을 받을 수 있는 18평형 보유자가 160세대입니다.

11평(대지지분 13평)을 가진 사람들은 용적률200%를 기준으로 할 때 26평을 받을 수 있습니다.

이들이 24평형을 받는다고 하면 2평이 남으므로 11평형 보유자 440세대에게 전체적으로 2평씩을 떼면 880평형이 남습니다.

그런데 13평(대지지분 15평)을 가진 사람들은 30평형밖에 받을 수 없어 32평형을 받기 위해선 2평이 추가되어야 하므로 11평형 보유자들에게 2평을 구입하여야 합니다.

이 880평의 면적을 30평 230세대에 나누어 주면 460평이 소요되어 그들은 32평형을 받게 됩니다.

그 후에는 320평이 남지요.

이 320평을 15평형 보유자 160명 중 80명에게 4평씩 주면 36평형이 40평형으로 되고 남는 80명의 18평형 보유자는 32평형을 분양받을 수밖에 없습니다.

그러면 당연히 36평을 받을 수 있는 80명이 32평형을 받았으므로 남는 4*80=320평형은 11평형 보유자에게 돌아가겠죠.

그러면 11평 보유자 440명 중 50명 남짓한 사람들에게 6평씩 돌아가게 되어 32평형 보유자는 50명 정도 늘어날 수 있을 테구요.

물론 이러한 거래에서 공짜로 평형을 주고 받지는 않습니다.

평당 15백만원 정도의 돈이 그 대가로 지급되어야겠죠.

그리고 대형평형을 더 키워 평형구성을 다양화하느냐,(명분이냐) 32평형 아파트를 많이 두느냐(실리냐) 등 평형구성은 어느 정도 조합의 재량입니다.

만약 위의 기준으로 현 용적률을 통해 가정한다면 11평을 가진 사람은 32평형을 분양받기가 무척 어렵다는 사실입니다..

그리고 24평형, 32평형, 40평형으로 아파트가 건축되는 것이죠.

그다지 좋은 평형구성이 될 수 없으며, 랜드마크가 되기에도 부족합니다.

시중에 떠도는 11평형 보유자의 32평형 배정은 현 상황에선 그리 쉽지 않은 것이 사실입니다.

지금의 용적률을 기준으로 한다면 소형평형 의무기준 역시 의미가 없습니다.

그냥 현재 그대로 지어도 법적 비율을 정확하게 맞출 수 있으니까요.(2:4:4)

13평 보유자가 평당 15백만원으로 하여 2평을 11평 보유자로부터 3천만원에 구입하면 기존의 13평 가격인 3억에서 3천만원이 추가로 비용이 들어갑니다..

여기에서 평당 건축비 450만원(라멘조 건축비용)에 32평형을 더하면 1억 5천여만원 여기에 금융비용, 조합원 운영비용 등 2천만원이라 가정하고 더하면 1억 7천이 들어갑니다.

즉 현재 기준으로 32평형 아파트의 원가는 5억원이 되는 겁니다.

결코 만만한 가격이 아니며, 더 이상 재건축 매입수요가 없는 결정적인 근거입니다.

그렇다면 극단적으로 가정해서 지금 2종인 8단지가 기부채납 없이 3종 상한용적률을 받는다면 그 수익성은 어떻게 변할까요?

3종의 기본 용적률은 210%이며, 상한용적률은 250%입니다.

3종 상한용적률을 다 적용받았다고 할 때 13평 보유자는 대지지분 15평의 250% 즉 37.5평형을 연면적으로 받을 수 있다는 이야기입니다.

37평형을 받을 수 있는 13평 보유자가 32평형을 분양받으면 5평이 남습니다.

그렇게 된다면 5평을 다른 조합원에게 평당 1천 5백즉 8천여만원에 팔 수 있으며, 이 금액을 건축비등으로 충당하면 소요 비용은 1억 7천에서 8천을 뺀 9천만원밖에 들어가지 않습니다.

기존 아파트가격 3억원에서 9천을 포함한 3억 9천에 32평형 아파트를 구입할 수 있다는 것이죠.

향후 상계동 32평형의 예상 매매가가 7억에서 8억 사이라고 볼 때 이것은 수익성이 상당히 뛰어나다고 볼 수 있습니다.


이것이 바로 종상향과 용적률의 관계입니다.

8단지 재건축의 성공이 이것과 직결되는 것이죠.


하지만 하나 더 알아두실 것이 있습니다.

상한용적률은 위처럼 단순하게 용적률을 높여주진 않습 ？

기준용적률이란 말 그대로 기준이 되는 것이고 상한 용적률은 최대한 수용할 수 있는 용적률인데, 상한 용적률은 일반적으로 기부채납 등을 통해 높일 수 있는 용적률로서 그렇게 높은 혜택이 들어오는 것이 아닙니다.

예를 들어 땅이 100평이 있습니다.

당초 용적률이 210%여서 210평을 지을 수 있었는데, 기부체납을 통해 250%가 되었다고 합시다.

기부체납은 땅을 기부하고 그만큼 더 용적률을 가져가는 겁니다.

현재 3종 210%에서 250% 용적률을 받기 위해서는 13%의 기부채납을 하도록 되어 있습니다.

100평에서 13%라고 하면 13평을 기부해야 하고 그러면 순수 대지는 87평으로 줄어듭니다.

그 87평의 250%를 적용하면 217.5평형, 즉 당초 100평에서 지을 수 있는 210평보다 7.5평 더 짓는 데 그친다는 거죠.

즉 당초 용적률보다 7,5% 높은 217.5%가 순수 용적률이 되는 것입니다.

이것은 우리가 기부채납 없는 3종 변경 후를 가정한 것보다 그 수익성은 현저히 줄어들겠지요.

만약 그렇게 가정한다고 해도 종상향을 통해 20% 정도 용적률이 늘어난다면 위의 사례에서 2400평 정도의 연면적이 늘어날 수 있습니다.

11평형 보유자 440명 중 기 32평형 가능자인 50명을 제외한다면 11평형 보유자 전원이 32평형을 지급받을 수 있습니다.

이 정도면 조합원들 대부분 다 30평형 이상을 받게 될 것이므로 만족스런 결과라고 할 수 있을 것입니다.

혹자는 소형평형의무비율을 말씀하실지 모르나 용적률 증가분에 대한 임대주택세대수가 소형평형의무비율에 포함되므로 임대주택만으로도 소형평형의무비율은 충족시킬 수 있습니다.

중요한 것은 3종으로의 전환인데,그렇다면 현재 2종인 8단지가 3종이 되기 위해서는 어떠한 과정을 거쳐야 할까요?

일단 전제조건이 크게 두가지 있습니다.

첫째로 대상지 요건이 있습니다.

인근에 대단지 개발사업으로 기존 용도지역을 변경할 필요가 있는 경우

도로개설, 역세권 형성, 대형건물의 입지 등으로 지역여건이 변화된 경우

대상지가 두 개 이상의 용도지역을 포함한 경우

도시주거환경정비의 기본계획 밀도를 변경하고자 하는 경우

입안권자가 광역개발계획을 제시하는 경우

기타 도시건축공동위원회에서 인정하는 경우

두 번째로 입지 조건이 있습니다.

제3종 일반주거지역이상의 지역과 연접하고, 너비 12M 이상의 도로와 접할 것 이라는 조건입니다.
8단지는 주변이 모두 3종이고, 건너편 7단지 앞에 있는 도로는 12M 이상의 도로로서 입지조건으로는 3종이 되는 데 별다른 무리가 없습니다.

단 문제가 되는 것은 대상지 요건으로서 이것은 행정적, 정치적인 것이 많이 가미되는 것이기에 어떤 상황이나 정치적 분위기에 많이 좌우되는 것입니다.

기타 라멘조 구조식으로 할 때 용적률 상향, 디자인 혁신에 따른 용적률 상향은 아직 선례가 없지만 기부채납이 아닌 방식으로 용적률을 높일 수 있다면 훨씬 좋은 사업성을 구성할 수도 있다고 보여집니다.

8단지는 단지 내 뿐 아니라 구청에서 노력하는 소형평형 밀집지역의 이미지를 쇄신하기 위해서 노력하고 있는 만큼 3종 종상향이 이루어질 가능성이 큽니다.

하지만 최근의 가파른 노원구 집값 상승은 이런 종상향에 부정적인 영향을 줄 수도 있다고 생각됩니다.

이제 노원도 부동산 시장에 영향을 줄 수 있을 정도로 영향력이 확대되어 가고 있습니다.

최근에 상계주공 6단지 24평형이 3억1천 5백만원에 거래되었다고 하는군요.

재작년 연말 상계주공8단지 13평형이 3억원이던 시절, 2억2천 정도였던 24평형이 지금 3억 1천만원이 되었건만 우리 8단지는 아직도 그 때의 시세를 그대로 유지하고 있습니다.

즉, 역전이 되었지요.

물론 우리 8단지는 2년 거주가 어려워 다운계약서가 횡횡하고, 매물이 나오기 쉽지 않은 구조라는 특수성이 있긴 합니다만 그렇다 하더라도 이런 시세는 너무 낮은 평가액입니다.

우리 모두 8단지 가격의 정상화를 위해 노력해야겠습니다.

제가 생각하기에 보수적으로 바라보더라도 11평형이 2억 8천. 13평형이 3억 6천, 15평형이 4억 5천 정도가 현 상황에서의 적정 시세인 것으로 판단됩니다.

저가에 물건을 파는 행위는 지양해야 하겠으며, 투자자들이 매물을 내어놓지 않게 재건축 진행의 적정한 홍보도 필요할 것입니다.