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창동기지창 이전이 확정되었다.

처음에는 그런가 보다 했던 사람들도 최근 주변의 흘러가는

호재가 점점 더 상승일로를 치닫는 흐름에 이제는 조금씩 관심을

가져가는 분위기다.

하지만 아쉽게도 아직까지는 역시 관심의 단계일 뿐이다.

강북개발이라는 시대적 흐름에 소형평형 상승의 분위기까지

타면서 최근의 전반적인 부동산 하락세를 비웃기라도 하듯이 계속적

인 상승을 하고 있는 지금의 이 흐름

앞으로 노원 특히 상계동은 어떻게 될까?



세상일은 그렇게 되어서는 안되지만, 사실 그 자체보다도 더 강력한

영향력을 지닌 것들이 많다.

그 중 가장 강력한 근저의 힘은 바로 사람들의 선입견이다.

작년 여름경 강남 도곡렉슬 33평형이 15억을 넘어가고 있는 상태에서

같은 서울시내의 노원에는 3억이 안되는 33평형이 수두룩했다.

아무리 강남이라고 해도 이런 현상이 시장이 객관적으로 정확히 평가

된 가치라고 생각할 수 있는가?

그 이면에는 분명 사람들의 도곡이라는 이름과 상계라는 이름이

주는 선입견이 가장 큰 역할을 했음이 분명하다.

노원에서 항상 주장하는 교육의 인프라나 백화점, 할인점 등의 편의

시설, 강북에서는 쉽게 볼 수 없는 바둑판식의 잘 정비된 도로와

아파트 배치, 4,7호선 지하철과 동부간선, 외곽순환도로 등 교통의

잇점 등을 이제는 모르는 사람들이 별로 없다.

이전에야 홍보가 덜되어서 그렇다손 치더라도 이제는 그런 내용이

충분히 홍보가 되었음에도 이렇게 지지부진한 상승률을 보이는 것은

그 이유가 무얼까?


간단하게 그 이유를 짚어보면,


소형평형의 집중배치

상계동이 주는 서민층 이미지

재건축 연한을 생각해 볼때 아직도 요원한 재건축 가능성

리모델링 역시 지지부진할 수밖에 없다는 시장의 인식


등등이다.


위의 이유 중 나머지 것들은 전부 소형평형의 집중배치로 인해 파생

되는 것들이다.

소형평형으로 인해 굳어진 서민층 이미지가 계속적으로 발목을 잡아

왔고,이를 개선하기 위해 재건축, 리모델링 등의 방법을 찾고 있지만

무언가 명확한 대안이 되지 못하고 있는 것이 상계동의 현 상황이다.


그러면 이런 현상을 뒤집을 수 있는 그런 기미가 조금이나마 있는가?

영원한 서민들의 안식처라는 세간의 인식을 바꿀 수 있는 가능성이

조금이라도 있을 것인가?

여기에 상계동, 그리고 크게 보아 노원의 미래가 달려있는 것이다.


이를 해결할 수 있는 방법..

난 그 시발책을 상계뉴타운, 즉 상계재정비촉진지구에서 시작해야

한다고 본다.

상계뉴타운 즉 상계재정비촉진지구에 대해 알아보면,

뉴타운은 시 차원에서 행해지는 좀 거대한 규모의 재개발이라고

하면 될 것이고,

재개발촉진지구는 시 차원이 아닌, 국가차원에서 제도적 뒷받침을

하는 재개발이라고 하면 될 것이다.

재건축이 아파트가 많은 강남권에서 주로 논의되었다면, 재개발은

기존주택이 많은 강북권에서 많은 논의가 되어 왔다.

1차 뉴타운이었던 길음과 왕십리, 한남 뉴타운

이 중에서 가장 가시적인 효과를 낸 곳이 길음 뉴타운이다.

분양가 천만원 안팍에서 시작됐던 길음뉴타운은 현재 33평형 기준으

로 6억이 넘는 곳이 나올 정도로 그 가치가 상승했다.

왕십리 뉴타운도 눈에 띄는 큰 성과는 아니지만 차근차근 속도를 내

어가고 있다.

문제는 역시 한남뉴타운.

남산을 등지고 한강을 내려다 보는 기막힌 입지이건만 속도는 제일

느리다.

그 천혜의 입지가 결국 간섭의 빌미가 되어 버린 것이다.

한남 뉴타운은 지분쪼개기와 남산으로 인한 서울시의 용적률 규제로

인해 그 사업성이 현저히 떨어졌지만 가격은 계속적으로 오르고

있다.

이촌동 한강자이 옆의 한강맨션처럼 사업성은 떨어지는데도 언제고

될 거라는 사람들의 막연한 기대가 이런 무조건식 상승을 부채질하

고 있는 것이다.

하지만 난 결국 투자자가 이길 거라고 본다.

왜냐하면 서울시 역시 한남동을 지금의 열악한 상태로 영구히 내버

려 둘 수는 없기 때문이다.

당초 정착민들이야 그래도 이익이라며 재개발을 찬성할 지도 모르지

만, 투자자들은 절대 현재의 용적률로 재개발을 찬성할 리 없다.

용적률을 올려주지 않아 재개발 후의 아파트 세대수가 현 조합원을

모두 수용할 수 없을 경우 감정평가액 기준으로 기준금액에 미달인

조합원들은 현금청산 대상이 된다.

설마 그들이 현금청산을 받고 쉽사리 떠날 수 있겠는가?

결국 시는 어떻게든 그들에게 일정비율 이상의 찬성을 받아야 사업

진척이 될 수 있기에 어느 정도의 양보를 통해 협의를 할 수밖에

없는 것이다.

그리고 이러한 논리는 현재 진행 되고 있는 상계뉴타운, 즉 상계

재정비촉진지구에도 적용될 수 있다.

지금 현재 지역별로 소형평형이 많게 되어 있어 사업성이 떨어지지

만, 이러한 상태로는 투자자가 많은 지역일수록 동의율을 높이기가

쉽지 않을 것이기 때문이다.

뉴타운으로 진행되고 있는 곳들 자체가 지역적 낙후도로 인해 도시

의 미관을 해치는 곳들이기 때문에 입주민들만큼이나 구청, 시청에서

도 그 시기가 늦어지는 것은 나름의 압박이 된다.

민선자치장 역시 핵심공약사항인 뉴타운의 진척도가 낮다면 문제해결

능력 등에 있어 무능한 리더로 낙인찍힐 수 있으므로 재선 등을 위해

서라도 서울시에 용적률상향 등의 혜택을 위해 발벗고 나설 수 밖에

없다.

그렇기에 어느 정도 용적률 상향등을 통한 협의는 진행과정에서

어쩔 수 없으며, 시작은 이렇게 미약하나 나중에 어느 정도 절충점을

찾게 되면 소형평형 문제도 강남만큼의 대형위주는 아니더라도 많이

완화될 수 있을 것이다.

뉴타운 지역 중에서 상계뉴타운은 그 여건에 비하여 아직까지 홍보

도 덜 되었고 가격도 상대적으로 저렴한 곳이다.

일단 지하철 상계역과 당고개 역 주변으로 뉴타운이 들어설 예정이

라 지하철을 끼고 있는 역세권이며, 산자락이지만 경사진 경사면은

에스컬레이터 등을 설치할 예정이어서 그 우려를 말끔이 씻어냈다.

다군다나 당현천을 끌어올 예정으로 있어 환경적인 면에서도 높은 점

수를 줄 수 있을 것이다.


하지만 무엇보다 놓칠 수 없는 상계뉴타운의 장점은 교육적인 인프라

다.

상계뉴타운에서 남쪽으로 조금만 내려가면 그 유명한 은행사거리가

나오며, 상계역 좌쪽으로는 노원역 주변의 신설 학원가가 주변에

놓여져 있다.

그리고 상계뉴타운이 들어서면 기존 학원가들이 새로 지어진 건물들

에 입주할 경우 새로운 학원가가 창출될 수도 있다.

상계뉴타운의 초입에는 준주거지역으로 40층 규모의 주상복합이 들어

설 예정이다.

초입부근의 40층 등에 입주할 상가는 좌측의 노원역 주변 대형학원

과 아래쪽 중계동 은행사거리의 실속있는 중소형 학원가와 더불어

노원의 교육인프라를 더욱 키워줄 것이다.

4호선 연장은 진접과 별내, 중계동 경전철은 성북 주변의 입주민들에

게 노원의 학원을 주축으로 한 교육인프라로 끌어들이는 역할을

하게 되어 이 곳의 교육인프라는 점점더 집중될 수 있을 것이며,

이는 결과적으로 노원으로의 입주가능성을 높이는 결과가 될 수도

있을 것이다.


또한 상계3,4동의 좌측에는 현재 상계중앙시장이 아이파크라는 일류

급 브랜드의 주상복합으로 39평형부터 시작되는 대형평형으로 분양

중이다.

120여 단지밖에 안되는 별 수익성 없는 사업에 왜 아이파크가 들어왔

는지를 생각해 보면 답은 명확하다.

이는 향후 주변의 상계시장 재개발과 뉴타운 지역의 수주전에 뛰어들

기 위한 초석용이다.

익숙해진 브랜드 런칭을 통해 향후 상계뉴타운을 선점하고자 하는 것

이고, 이는 대기업에서도 이 곳의 수익성에 주목했다는 뜻이다.

그리고 그 왼쪽 옆에 리모델링 추진 중인 보람아파트는 현대 힐스테

이트와 대우건설이 우선협상 대상자로 선정되어 활발하게 리모델링

추진을 진행하고 있으며, 재건축 추진중인 8단지가 있어 인접지역으

로서의 시너지 효과를 낼 수도 있다.

개인적으로 2동과 5동도 2011년도 이후가 되면 노후도, 과소필지, 접

도율 등의 기준을 충족할 수 있으므로 재정비촉진지구에 포함되든 아

니면 독자재개발에 들어가든 향후 개발의 큰 흐름 안에 편입되어 있

으므로 이 또한 하나의 가능성이다.


상계뉴타운은 교육 외의 큰 호재가 또 있다.

상계뉴타운이 완공될 2010년대 후반 즈음이면, 주변 상계, 중계, 하

계, 월계 등 대단지 아파트 단지들이 재건축 관련 호재를 타게 될 시

점이되므로 뉴타운이 진행되면서도 주변의 계속되는 재건축 호재에

편승할 수 있다는 점이 상계뉴타운이 다른 곳에 비해 교육과 더불어

가질 수 있는 호재이다.

뉴타운이 한창일 2010년대 후반 정도면 이 곳도 재건축 호재로 들썩

일 것이기 때문이다.

이는 다른 뉴타운과는 달리 상계뉴타운만의 차별화되는 가능성으로

뉴타운 자체가 주변시세를 끌어올리고, 끌어올린 이후에는 주변의 신

규분양으로 인해 또 다시 상승하는 선순환의 가능성을 가질 수 있는

곳이라는 뜻이다.


상계동 대단지 아파트에 거주하는 주민들이 이전에는 성북이나 신도

시 주변의 중대형 평형으로 이사를 가는 경우가 많았다.

자식들은 커가고 짐들은 많아지는데, 노원에서 중대형 평형은 드물기

에 떠날 수밖에 없었기 때문이다.

이는 노원집 ？미상승의 근원이기도 했다.



하지만 여기에도 뉴타운이 들어서 충분한 중대형 아파트가 공급된다

면 이곳에 거주했던 사람들은 향후 뉴타운의 최대 수요자가 될 수

있다.

무엇보다 학부모의 입장에서 이 곳의 교육적인 인프라를 무시할 수

없기 때문이다.

인근지역에 중대형 평형이 있다면, 이 곳 노원 주변부 이주수요로 대

체될 수 밖에 없는 이유는 이만한 교육적 인프라를 가진 곳은 목동

과 대치동, 그리고 앞으로 잠실 주변밖에 없을 것이기에 그 곳에

가지 못할 바에야 여기에 자리잡을 수밖에 없는 형국이다.



그만큼 교육인프라는 앞으로 노원 발전의 잠재적인 큰 힘이 될

것이다.

상계뉴타운은 완성만 되면 타 뉴타운처럼 주변이 계속적으로 정비되

기를 기다릴 필요가 없다.

바로 인접된 잘 정비된 교육, 문화인프라를 공유할 수 있기

때문이다.


그리고 남양주 진접과 의정부 고읍 등 신도시 거주자들도 경제력이

향상되면 서울시내 진입을 희망할 것이며 그렇게 되면 가장 먼저 고

려할 곳도 다름 아닌 노원 역세권과 상계 뉴타운이 될 것이다.

그들이 갈 곳은 강남이 아닌 동북부의 교육, 문화인프라가 구축된 노

원과 도봉이 될 것이기에..

서울에서 외곽이라는 편견에서 벗어나 넓은 시각으로 경기도까지 고

려한다면 이 곳은 서울의 부도심으로서 배후진입수요도 두터워 질

수 있을 것이므로 상계뉴타운의 전망은 중대형만 만족스러운 비율로

나와준다면 상당히 좋을 것이다.

그리고 현재 들려오는 이야기들은 당초 내용보다는 긍정적으로 진행

되고 있는 것으로 알려지고 있다.



마지막으로 상계뉴타운에 힘을 실어줄 결정적인 호재가 있다.

바로 창동기지창이다.

상계뉴타운의 정좌쪽에 있는 창동기지창은 서울에서 그다지 큰 면적

은 아니지만 상권 중심부에 있는 점은 큰 장점이다..

서울 안에도 여러 군데 평면형의 활용도 높은 땅들이 강서 마곡지구

와 서초동 롯데칠성 부지등 제법 있지만, 그 활용밀도까지 고려한다

면 그곳들보다 훨씬 더 점수를 받을 수 있다.

이 곳은 사대문 안이나 서울공항 주변이 아니라서 고도제한도 없고,

향후 동북부의 개발밀도가 포화상태가 되면 아주 효율적으로 사용할

수 있는 귀중한 땅이기 때문이다.

이 곳은 시기는 별도로 한다 하더라도 결국은 개발될 수 밖에 없는

곳이며, 해가 갈수록 그 가치와 필요성이 올라갈 것이다.

이 곳에도 서울메트로는 수익성 개선을 위해 정치권과 시청 등에

용적률 향상 등을 통해 비싼 값으로 팔기 위해 노력을 기울일 것이

며, 수익성이 좋은 고층 대형 주상복합도 그 땅값의 가치를 증대시키

는 큰 요인이기에 분명히 들어갈 수 밖에 없을 것이다.

이 역시도 상계동의 소형평형 이미지를 개선하는 데 큰 도움이 될

수 있을 것이다.


향후 노원은 상계뉴타운 중대형 평형위주의 재개발과 노원역 주변

역세권주변의 준주거지역 종상향, 창동기지창 개발 등의 시너지 효과

가 어우러져 동북부 시장 전체를 움직일 가능성이 크다.

그렇게 조금씩, 조금씩 중소형의 이미지가 희석되다 보면 상계동이라

는 이미지가 지금보다 훨씬 더 중산층적이고 살고 싶어하는 이미지

로 거듭나게 될 것이며, 그렇게 선입견이 깨어져 상계동이 보다

좋은 이미지로 사람들에게 인식되어져 결국은 노원의 업그레이드로

연결되기를 기대해 본다.