부동산 정보포털에서 거래포털로!

상계주공 8단지를 분석하려면 일단 가락시영 아파트를 참고할 필요가 있다.

가락시영은 2종 주거지역으로 190%의 용적률을 가진 아파트였으며, 정비구역 지정시 기부채납 등의 방법으로 230% 용적률에 임대비율 35%를 추가하여 265%로 최종인가받았다.

상계주공 역시 똑같은 2종 주거지역인 점을 고려하면 위와 똑같이 265% 용적률을 받을 것으로 추정할 수 있다.

서울시 건축심의 위원회의 기준이 들쑥날쑥 하기는 힘들기 때문에 형평상 다른 기준을 적용하기에도 무리가 있으므로 지나친 낙관론이 아닌 현실적인 기준으로 잡은 용적률임을 참고 바란다.

상계주공의 기존 용적률 87%에서 230%로 늘어나면 , 늘어난 용적률 143%에서 25%인 36%를 임대아파트로 지어야 하며 그렇게 하면 가락시영과 비슷한 266%가 된다.

그렇게 늘어난 용적률의 36%의 임대아파트를 지어야 한다.

재건축시 임대주택기준이 있는데 세대수는 상관없이 용적률만 적용시키면 되며 평형기준은 조합원이 배정받는 최소평형이상 면적이면 된다.

현재 8단지의 대지지분 전체는 12000평 정도이며 여기에서 265%를 적용하면 38,000평 정도가 건축 가능한 용적률이 될 수 있다.

여기에서 일단 24평형 단일평형으로 임대주택을 짓는다고 하면, 12000평에서 36%를 곱해서 4,320평을 임대아파트로 지어야 하고,
조합원들이 사용할 수 있는 면적은 임대면적을 제외한 33,680평형이 될 것이다.

위 임대주택면적 4,320평을 24평으로 나누면 180세대가 나온다.
여기에 기존 조합원 세대 830세대를 합치면 1,010세대가 된다.

계산의 편의를 위해 1,000세대로 가정하면 2대 4대4의 비율로 지어야 하므로 천 세대 중 200세대는 24평형 400세대는 33평형,나머지 400세대는 그 이상평형(42평형에서 50평형)으로 지을 수 있다.

현재 평형배정 문제로 골머리를 앓고 있는데, 전체 200세대에서 소형임대주택이 180세대를 소화해 내므로 20세대만 조합원이 소형평형비율에 맞추기만 하면 되므로 큰 무리가 없을 것이다.
830세대에서 20세대는 솔직히 무시할 수 있는 비율이 아닌가?

그리고 조합원들은 나머지 33,680평형을 가지고 830세대가 배분을 하면 되는데 평균 40.58평형이 되므로 33평형, 40평형, 47평형으로 나누어 가지든, 아니면 어떻게 하든 그것은 조합에서 관리처분시 결정을 하면 될 것으로 보인다.

즉 상계주공 8단지는 1대 1로 재건축시 소형평형 의무비율과 임대주택비율, 일반분양가 규제에 큰 영향을 받지 않을 것으로 기대되며, 단지 주변 시세의 변동폭이 어떻게 되느냐가 핵심이 될 것이다.

현재 11평형의 시세는 2억 2천, 13평형의 시세는 2억 8천, 15평형의 시세는 3억 8천의 시세를 형성하고 있다.

11평형의 대지지분은 13평, 13평형의 대지지분은 15평, 15평의 대지지분은 18평이다.

일단 11평형의 투자가치를 살펴보면,

11평형의 대지지분은 13평으로서 용적률 230%를 적용하면 30평형을 지을 수 있는 땅이다.

만약 33평형을 구입코져 한다면 3평이 부족한데 그 3평은 기타 13평형이나 15평형을 가진 조합원으로부터 일반분양가격으로 구입하여야 하므로 평당 2천을 적용하여 6천만원을 더 지급한다고 하자.

현 시세 2억 2천에서 6천을 더하면 2억 8천 여기서 일반적인 건축비 평당 3백 5십을 적용하면

3,500천원 곱하기 33평은 1억원 정도 추가분담금이 발생한다.

그러면 3억 8천 정도가 원가가 되나 현재 추진위간 다툼 등의 소송과 금융비용, 각종 부담금 등 추가로 5천 정도 추가한다면 4억 3천만원이 현재 원가가 된다고 볼 수 있다.
결코 적지 않은 금액이긴 하다.

그렇다면 이 가격이 후에 큰 이익이 될 수 있는가?

그것은 주변의 아파트 가격이 기준이 되는 것이므로 노원 전체의 시장성을 고려해야 한다.

상계주공 7단지 옆의 동양메이저가 5억원 정도에서 가격을 자리잡아가고 있다.

중계동 은행사거리의 청구3차, 건영3차와 도로 건너편 마들대림 역시 5억에서 5억 5천 등의 기준을 보았을 때
푸르지오나 래미안 등의 대형 브랜드,1000세대 이상의 대단지에 노원역 역세권을 이용할 수 있는 편의성, 명문고와 대형학원을 이용할 수 있는 편의성과 창동 이전시 받게 될 미래가치 등을 판단할 때 최소 6억 이상은 갈 것으로 보여진다.

그리고 장기적으로는 앞으로 5,6년간은 노원에 새 아파트가 들어서기 힘들다는 희소성 등을 보았을 때 종부세 기준인 기준시가 6억(시세 8억)까지는 갈 수 있을 것으로 보여진다.

물론 이것은 가정이지만, 향후 주변 아파트가 오르는 현 상황에서 이것의 가치만 반영한다 해도 그 가치증대가 기대되므로 향후 투자가치는 분명히 있을 것이며, 특히 40평형 이상 대형 평형은 상당한 시세차익이 있을 것이다.

조합설립 등 추진상황이 부진한 것이 흠이지만, 강남 재건축에서 ? 수 있듯이 주변의 아파트값이 오르는 만큼 그 땅값 이상으로 부지런히 상승하므로 추진상황보다는 주변 아파트의 가격상승을 기준으로 투자분석을 하여야 할 것이다.

** 위 기준은 상당히 단순화시킨 내용으로 각종 복잡한 난제를 뺏습니다.
수익성 분석 방법은 춘삼월님의 글을 참조하였으며.재건축 아파트 투자시 하나의 툴로 사용하시기 바랍니다.