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1. 어떤님이 11단지가 제3종주거지역인가라고 했는데

=> 토지이용계획서를 보시면 제3종 주거지역이 맞습니다.
그리고 단지입구는 준주거지역이면서 상업지구 입니다.


2. 상계주공중 11단지가 용적률 200%로 최악이라 말씀하셨는데
어떤 근거로 이런 말씀을 하셨는지 모르겠습니다.

=> 최악으로 계산해도 11단지 29평형기준 대지지분 15.8평으로
용적률 183%나옵니다.
그리고 기타공유면적을 제외하면 아래처럼 용적률추정
158%로 떨어집니다.

그리고 어떤 님이 올린 대지지분순(퍼옴)입니다.
14단지,10단지,11단지, 2단지,1단지,12단지,3단지,13단지,
6단지,7단지,4단지,9단지,16단지

만약, 대지지분순이 틀리다고 댓글로 부정하시면 시간을 내서
단지별 평형별 대지지분를 비교해서 올리겠습니다.
또한 님으로 인해 게시판에서 11단지 용적률이 200%로 잘못
전달되어 이글을 틈틈히 올리겠습니다.


그리고아래글 자세히 보세요

(주거용뿐만아니라 투자가치 지역정보 공유해요)

80년대 대단지 상계동 주공아파트 용적률 좋고
투자가치 좋습니다. 마지막 재건축사업이
좋은 지역입니다. 주거뿐만아니라 투자가치를 염려 해
둔다면 단지별로 잘 분석해 구입해 볼만 합니다.

어떤 아파트나 세월이 흐르면 낡아져 아파트가 하락합니다.
재건축하고 싶어도 사업성이 떨어져 사업자체가 어려울 수
있습니다.

하지만 시간이 지날수록 상승하는 아파트가 있습니다.
물론 재건축 시 사업가치를 지닌 아파트 입니다.

기본적으로 주택매입자는 아무리 주거용이지만 너무나
큰자산이기에 최소 매입가유지나 상승을 원합니다.

투기는 단기차익입니다.(단기차익후 하락예상)
투자는 장기차익입니다.(장기간 꾸준히 상승예상)
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공유면적 = 기타공용면적 + 주거공용면적

기타공용면적(용적률제외)은 주거공용면적을 제외한 관리실,
경비실, 노인정,지하층면적 등을 말합니다.

주거공용면적(용적률포함)은 계단, 엘리베이터실, 현관 전실 등

2000년 5월 법이 바뀌면서 이후에 분양된 아파트들은
기타공용면적과 지하대피소 면적이 공급면적(평형)에서
제외되어 분양됨. 그래서 이후아파트들은 전용면적이 큼.

2000년 5월 법이 바뀌기전 기타공용면적과 지하대피소가
분양평수에 포함된 아파트 대상임.
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용적률추정방법

단순하게

용적률 = 분양평형/대지지분 하면 용적률 오차 많이 납니다.

용적률 좋은 조건은 크게 2가지 적용됩니다.

하나는 "대지지분"이고, 또하나는 "기타공용면적"이 좋아야 합니다.

기타공유면적은 "지하층"과 "주민공동시설"을 칭하며
용적률에서 제외됩니다.

주거공유면적은 주거에 필요한 공유면적으로 용적률에 포함됩니다.

용적률계산 시 "분양평형"에서 "기타공유평수"를 뺀후 대지지분으로
나누어 계산하면 어느정도 근사하게 됩니다.

보통 주공 15층 일경우 대부분 지하1층이 있고 지상1층과
바닥면적이 비슷합니다.

등기부등본을 보시면 "지하면적"을 확인할 수 있슴.

단,2007년도부터 지하3층이하 영화관등 시설은
용적률계산시 포함됨

(==주민공동시설은, 아파트 용적률 계산에서 제외==)
[매일경제 2005-02-03 17:11]

만약에 지하주차장을 포함하여 용적률을 계산하면
용적률이 끔찍하게 나옵니다.

정확한 용적률산출 식은
용적률 = 총건물(지하층과 주민공동시설 제외)/총대지면적 이지만

쉽게 접근하는 용적률추정 2가지방법
(분양평수과 전용평수의 차가 큰경우와 작은경우 2가지입니다.)
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>>1. 분양평수와 전용평수의 차가 큰 경우 <<

단순히 대지지분과 분양평수을 알고 있을 때 "기타공유면적"을
추정하여 계산함.

공용면적에 "주거공유면적"과 "기타공유면적"이 어떻게
포함되어 있는지 확인이 어려움


- 어떤분은 1개층 바닥면적에 해당층 세대수를 일일 셈한 후 나누어
계산하는 경우도 있슴. 이역시 추정이고 공식은,

용적률 = (해당층바닥면적/해당층세대수)/대지지분

- ㅎㅎ어떤 심한분은 주거공유면적계산하기 싫어
전용면적/대지지분으로 용적률계산하는 사람도 있슴ㅎㅎ
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==> 상계주공 14단지 23평 과 11단지 29평 예로 들면

1. 공유면적 산출

14단지 23평 공유면적(주거공유면적과 기타공유면적)
분양평수(23평) - 전용면적(17.9평) = 5.1평(공유면적)

11단지 29평 공유면적
분양평수(29평)- 전용면적(20.8평) = 8.2평(공유면적)

=> 14단지 23평은鰥釉湧?7.9평으로 좋아 주거공유면적을
29평형과 0.5평정도 차이 추정함.
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2. 용적률 산출

14단지 23평 용적률추정)
공유면적 5.1평중 기타공유면적을 1.5평으로 추정(용적률제외)
주거공유면적을 3.6평으로 추정함(용적률포함)

용적률은 (23평 - 1.5평) / 대지지분(14.86평) = 144.6%
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11단지 29평 용적률추정)
공유면적 8.2평중 기타공유면적을 4.1평으로 추정(용적률제외)
주거공유면적을 4.1평으로 추정(용적률포함)

용적률은 (29평-4.1평) / 대지지분(15.8평) = 157.5%
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만약, 분양평수가 틀리면 주공이 분양당시에 분양평수를 사기
친것입니다. 설마 사기 안쳤겠지요?^^

따라서,분양평수에 포함되어있는 기타공유면적(지하층,공동시설)을
공제하여야 합니다.

전용평수가 적은 아파트는 최초분양시에
주거환경쾌적으로 평형대로 분양가를 치루고 서러움 받다가
재건축 또는 리모델링 시 유리한 조건으로 회귀함.
"한마디로 고진감래"
(위의계산식 추정치임)

하지만, 분양평수중 주거공유면적이 많으면 용적률에 불리합니다.
이는 아파트기본구조상 주거공유면적이 많이 필요로 하는
기형적인 아파트구조에서 많이 나타남.

참고로 주거공용면적인 복도식일경우 재건축 또는 리모델링시
전용면적으로 포함되기 때문에 복도식이 좋다고 함.
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>>2. 분양평형과 전용평수의 차가 작은 경우<<

- 공용면적(주거공유면적/기타공유면적)이 적게 포함되어 있슴.

이경우 아래식으로 추정하는 경우 도 있슴

용적률 = 분양평형/대지지분

주로 용적률 추정시 저층아파트와 전용면적이 큰
일부 고층아파트와 2000년 5월 이후 분양된 아파트에 이용함.

전용평수가 큰 14단지 분양평수23평 적용시

용적률은 23평형/대지지분(14.86평) = 154.77% (추정)

이때 전용평수 17.9평을 뺀 5.1평은 모두 주거공유면적으로
추정하여 용적률을 계산함.

강남과 과천은 대표적으로 저층아파트로 전용면적과 분양평수가
비슷합니다. 그만큼 주거공유면적이고 기타공유면적은 적습니다.
그대신 대지지분이 좋습니다.

상계주공은 대지지분이 조금 떨어지만 기타공유면적이 좋아
용적률은 강남/과천과 크게차이가 나지 않습니다.

강남과 과천은 재건축시 기타공유면적을 할당해야 합니다.
인구증가로 학교부지와 공원부지도 만만치 않습니다.

특히, 재건축 시 단지내에 저층아파트와 고층아파트간에
기타공유면적부담이 동일하기 때문에 갈등이 증폭될 수 있슴

분양시 저층은 계단식으로 전용면적장점과 대지지분으로
서러움 달랬지만 재건축시 단독으로 단지내에서 별도로 추진하면
인구증가로 기타공유면적부지를 부담하게되는데 저층지역내에서
하게되면 기형적임.

현재 저층아파트 5층을 가상해서 15층 올렸다고 생각해보세요.
대지지분 1/3로 줄고, 인구증가로 학교부지와 공원부지 일정비율
떨어져 나오면서 전용면적줄게 됩니다.

그래서 단지내 고층아파트와 같이해야 사업성 있는데
저층과고층간에 갈등이 발생함.
그러나 같은층으로 재건축할 때 기타공유면적을 동일하게
부담하는 것이 원칙임.
그리고 결정적으로 몇종 주거지역인지 알아야 합니다.

80년대에 주공아파트는 지역과 층수 상관없이 땅에서
올라갈 만큼올라갔다는 이야기죠.
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결론) 용적률하면 대지지분만 생각하시는데 분양당시에 분양평수를
정확히 알고 그후 전용면적을 뺀후 기타공유면적(지하/공동시설)
이 얼마나 포함 되어 있는지 확인하여야 합니다.
결국 용적률 2가지 조건, 대지지분과 기타공유면적이 많을수록
그 아파트의 용적률이 좋습니다.

주거공용면적이 넓으면 좋지 않지요..

그래서 주공이 복도식인데 재건축 또는 리모델링 시
용적률에 따른 투자가치가 있고 또한 계단식으로 바뀌어
주거공용면적이 줄면서 전용면적으로 전환되기 때문에
2가지 사업성이 우수하다고 하는 것입니다.

어떤사람은 아파트동이 적고, 학교와 넓은공원을 갖춘 단지를
찾는사람도 있어요. 그래야 조합비 부담이 적지요..

상계주공은 재건축시 지하활용할 수 있는 조건이 좋음
예로. 지하에 수영장,스쿼시,실내골프장,배드민턴장등등을
고려할 수도 있습니다.

민영인 은마아파트 용적률197%와 비교해보세요
[한국경제 2006-02-17 17:51]
어떻게 민영과 주공이 비교됩니까?
그래서 상계주공이 용적률이 좋다고 합니다.

용적률 매력과 상기 조건을 갖춘 상계주공아파트는
3종주거지역이면서 주거환경쾌적뿐만아니라 투자가치를
지닌 아파트 입니다.