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우선은 어느단지가 좋고, 어느단지가 나쁘다는것을 알릴려고 하는게 아닌,
정보 차원에서 말씀을 드립니다. 오해 없으시길 바랍니다.

우선, 고덕 2단지 18평에 사신다니 정말로 축하드립지다.

저는 철산주공3단지 13평과, 고덕주공3단지 14평을 투자했습니다.
우선 철산주공3단지가 이제 이주를 시작하면서,
강동구 고덕 주공아파트에 대해서 어떻게 해야할지 상당히 망설혀 지더라구요.

우선 광명 철산 주공3단지에 대해 정확히 말씀드리면.....
13평 N형 대지지분 19.14평으로 평균무상지분율이 122%입니다.
(20평대는 무상지분 140%, 30평대는 무상지분 130%, 40평대는 무상지분 115%
50평대는 무상지분율이 107%, 60평대는 무상지분율이 100%(즉 60평형대는
무상지분율이 없다고 보시면 됩니다..))
지분별 권리가액이 2억9천이며, 25평까지는 무상으로 받았습니다.
33평 입주시 8평에 대한 추가 분담금이 1억이 조금 넘었습니다.
(조합원 평당 분양가 1200만원 정도 입니다.)
세대는 1900세대이며, 재건축후 2072세대이며, 172세대가 임대아파트로 분양됩니다.
조합원 33평 일반 분양가가 3억 9천 6백이며, 일반분양가는 4억3천 정도 보시면 됩니다.
시설 건설업체는 삼성래미안과 GS건설 컨소시험 입니다.
이 모든것은 임대 10%이며, 용적율 245%일때를 말씀드립니다.(임대포함)
(주변 광명재건축 4개단지와 분양가는 비슷하다고 보시면 됩니다.)

그러나, 고덕 주공은 임대가 25%에 용적율 190%, 여기에 기반시설 부담금까지 포함되며, 여기에 올해부터는 발코니 면적이 1.5M를 넘으면 전용면적에 포함됩니다.(광명재건축은 모두 발코니가 2M이상이며, 모두 서비스 면적입니다.)또한, 평균층수 16층으로 되어 있어서, 동간 거리가 많이 좁아집니다.
즉 건폐율면에서 불리하게 될수 있습니다.(가락 시영아파트 같이~~)

흔히들 말하는 안목 치수에서도 앞으로는 많이 떨어질것으로 판단됩니다.

즉, 재건축 규제라는 규제를 모두 떠 않고 있으며, 상당한 악 조건임은
알고 계셔야 합니다.
그렇다면, 18평 대지지분 29평에 대한 무상평수를 말씀드리겠습니다.
앞서 말씀드렸드시, 무상지분율이 광명 재건축과 비슷하다고 본다면...
(18평이 30평대 초반으로 가신다면 수천만원 환급을 받으실수 있구요
18평이 30평대 후반으로 가신다면 약 몇천정도 추가 분담금이 있겠으며,
18평이 40평대로 가신다면 추가 분담금이 1억~1억5천 정도 들구요.
18평이 50평대로 가신다면 추가 분담금이 2억5천~3억정도 까지 발생할것으로
판단됩니다.)→가락시영 재건축 분석 자료를 보시면 답이 나올겁니다.

확실한 것은 광명 재건축보다 재건축 법안이 더 강화되어서, 지분율이 비슷하
지는 않을거라 판단되며, 보다 낮아질수도 있습니다.

참고로, 건설사에서 최초 제시한 "안"은 재건축 법안이 강화되기 이전으로
이들"안"은 이제 무용지물입니다. 즉, 다시수정해야 합니다.
예) 지금 현재 인터넷에 올라오는 고덕주공단지 용적율 200%는 임대분이 없을때의 용적율 입니다.

그럼 누군가가 이런말을 하겠죵~~~
광명하고 강동하고 비교할것을 비교한다고........
또는 지분이 많아서 무상지분율이 많을거라고.....
그것 또한 틀린 부분입니다.(앞서 말씀드렸드시, 권리가액이 높으면 그만큼
조합원 분담금도 보다 높아짐을 알고 계셔야 합니다.
왜냐하면, 늘어나는 평수에 조합원 분양가가 1000만원과 1300만원 일때를
생각하시면 바로 답이 나오죵. 조합원 분양가는 권리가액이 기준이라서......
권리가액이 높다고 좋은 것은 없습니다. 어짜피 주변시세에 준하는 권리가가 책정되기 때문에 별반 차이가 없으며, 어짜피 강동쪽도 재건축 계획안이 수정되어야 한다고 건설회사 담당자에게 물어봐서 안 사실이었습니다.
꼭 잘 모르시는 분들이 권리가액이 높으면 조합원 분담금이 적게 나온다고 하시는데 잘못된 겁니다.→하긴 저도 그랬으니깐용~~~

물론 광명시 보다야 당연히 강동구가 좋은건 잘 알지만,
어째든 상당한 심리적 부담감이 많이 있는건 사실입니다.
이건, 제가 직접 경험을 해 본 사항이며, 일반인분(투자자) 및 부동산 업자들도
잘 모르시는 부분인지라..... 왜냐~~ 잘 모르니깐용~~

그냥 기대 심리라 생각됩니다. 살기는 좋다고 보고 그만큼 수요가 많아 그만큼
값이 잘 않떨어지는것 같습니다. 하지만, 이게 언제까지 이어질지는..........

어째든 모두모두 부자가 되었으면 하는 작은 바램입니다.

P.S : 최초 광명재건축 건설사 안 무상지분율 150%, 용적율 280%로 했으나,

재건축법이 강화되면서
무상지분율 평균122%, 용적율 220%로 하양 조정되었습니다.
(인센티브 적용시 용적율 250%)