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고덕지구를 팔고 떠나는 분들은 상투에 팔았다고 생각한다. 허지만 첫차가되어 재건축이 다되고 부자아빠들이 구름같이 몰려오면서 강남보다 더 쾌적하고 삶의질이 높다고 인식이 변화가 왔을 때에 가장 서울에서 귀한신 아파트단지가 될 것이다.

그렇다면 정부정책과 사람들의 욕구를 분석해보자.

분배와 안정보다는 성장과 경기활성화가 더중요하다. 아파트 재건축규제보다는 공급이 우선이다. 그러나 조합원 지분 양도금지 조치는 위헌소지가 많은데다 국회 통과라는 걸림돌을 넘어야 하는 등 실제 시행여부가 불투명하고, 특히 강남권 대형평형 아파트와 이미 사업승인이 난 재건축단지는 상대적으로 프리미엄이 더욱 높아져 이들 아파트를 중심으로 한 강남집값 상승비행이 계속 이어질 가능성도 있다.

해결방안은

[1]공급부족이 집값상승 주범

[2]규제완화로 집 더 짓게

강남재건축 단지에 구름같이 몰리는 사람들을 막을 수있는 방안이다. 사람들이 원하는 수요에 따른 삶의 질이 높은 아파트를 공급해야 해결된다. 젖달라고 보채는 아이에게 우유대신 매질한다고 해결된다고 보진 않는다. 공급에 신경안쓰고 아이에게 매질만하는 정책은 휴유증만 낳는다. 즉 삶의 질이 높은 기존 아파트 대단지 즉 미도아파트, 목동 아파트단지, 아시아선수촌, 올림픽아파트 등등 방4개짜리 고급아파트는 희소성 때문에 점진적으로 상승이 예상된다. 혹시 50억내지 100억까지... 인플레현상..일본처럼 100억넘는 아파트처럼... 보유세,재산세 많이 납부하면 되고...

아파트 재건축규제보다는 공급이 우선이다. 강남아파트 재건축가격안정 규제조치는 한국경제 성장을 가로막고 분배에 치중하여 다같이 못사는 나라로 갈지 우려 된다. 사회 경제측면으로 본다면...맞는 것 같다. 재건축활성화=일자리 창출-소비활성화-건설경기활성화=재건축공사=산업파급효과=실업자구제=일자리창출=창조적파괴=경제성장=국민소득증가

지을 땅은 없고, 건설공사는 해야되고, 건설회사 일거리 줄어들고... 파괴 없이는 창조없다. 소비자는 삶의 질이 높은 대단지 아파트를 원한다. 주변환경이 뛰어나고, 공용주차장과 수영장, 문화센터, 학교와 학원, 병원,쇼핑센타 등등 사회기반시설이 뛰어난 대단지를 원한다.

이번 정책도 공급에 대한 이야기[창조적 파괴]는 없다..오직 인기위주로 나가는 정책일 뿐이다.. 소신이 없다. 수요에 따른 공급정책만이 해결책이다. 오히려 공급을 위축시키는 눈치보는 정책때문에 꼬여만 간다. 성장을 포기하고 분배에 신경쓰다가 다같이 국민소득5000불로 간다. 공무원들의 분배에 대한 각고의 노력에 감사드린다.

허지만 가격보다는 국가경제를 성장시키는 창조적 피괴를 생각해야 한다.

아래참조:

[1]투기대책 ‘찔끔’ 약효 반감
[2][테마진단] 세금만으론 부동산 못잡는다

[1]투기대책 ‘찔끔’ 약효 반감

자료원 : 한겨레 등록일 : 2003/09/06

뉴스분류 : 정부정책/시책

정부가 부동산 투기 대책을 찔끔찔끔 내놓으면서 투기 억제 효과가 반감되고 있다는 비판이 일고 있다. 투기 세력에 내성을 길러주고 있을 뿐 아니라, 국민들에게 혼란을 일으키는 부작용을 낳고 있다는 것이다.

1가구 1주택 비과세 요건이 대표적인 예로 지적된다. 정부는 5일 서울과 과천 및 분당·일산·평촌·산본·중동 5개 신도시 지역에 한해 2004년 1월1일부터 비과세 요건을 ‘3년 이상 보유, 1년 이상 거주’에서 ‘3년 이상 보유, 2년 이상 거주’로 강화한다고 발표했다.

지난해 9월4일 이들 지역의 비과세 요건에 ‘1년 거주’(적용은 2003년10월1일부터)를 추가한 지 1년만에 다시 1년을 늘린 것이다. 비과세 요건은 그동안 부동산 경기에 따라 춤을 춰왔다. 90년대 중반까지는 ‘5년 이상 보유, 3년 이상 거주’로 까다로왔으나, 96년부터 3년 이상 보유로 대폭 완화됐고, 최근 부동산 투기가 심해지자 다시 강화하고 있다.

분양권 전매 금지나 재건축아파트의 소형의무비율 등의 경우도, 즉흥적인 대증요법으로 일관해 왔다. 외환위기 이후 부활된 분양권 전매에 대해 정부는 부동산 투기의 한 원인이라는 여론을 외면하다가, 지난 5월8일 투기과열지구에 한해 분양권 전매 금지 방침을 밝혔다.

그러나 당시 분양권 금지 대상에서 제외된 주상복합아파트로 투기 자금이 몰리자, 보름 뒤 ‘5·23 주택 가격 안정 대책’을 발표하면서 주상복합아파트와 조합아파트를 추가했다. 하지만 당시 재건축 아파트의 분양권 전매 금지는 빠졌고, 석달이 더 지나서야 금지 대상에 들어가게 됐다.

이에 대해 정부는 부동산 시장 상황에 따라 정책을 탄력적으로 운용하는 것이라고 설명하지만, 이런 냉온탕식 처방 때문에 투기 세력들이 정부대책을 우습게 보고 국민들은 정책을 불신하게 된다는 지적이 많다.

김현아 건설산업 연구원 책임연구원은 “부동산 시장이 과열되면 투기 대책을 강화하고 시장이 나빠지면 대책을 다시 거둬들이는 잘못이 반복되고 있는 게 가장 큰 문제”라며 “부동산 시장의 안정을 위해서는 무엇보다 정부가 큰 밑그림을 가지고 일관되게 추진해야 한다”고 강조했다.

안재승 기자 jsahn@hani.co.kr


[2][테마진단] 세금만으론 부동산 못잡는다


2003년09월05일 18:08 매일경제.


새 정부 출범 후 투기지구ㆍ투기과열지구 확대, 분양권 전매 제한,5ㆍ23 주택 가격 안정대책 및 고강도의 세무조사에도 불구하고 주택가격이 계속 오르자 정 부는 다시 다양한 부동산가격 안정대책을 내놓았다.

최근 발표한 단기 보유 주택에 대한 양도소득세 중과와 부동산 과다 보유자에 대한 종합부동산세 등이 그것이다. 그러나 이러한 세금 중심의 부동산가격 안 정대책이란 것은 지난
몇 년 간의 부동산가격 안정대책과 부동산시장 동향의 상관 관계에서 볼 수 있듯이 단기적으로는 부동산 시장을 주춤하게 할지 모른다.

하지만 부동산에 대한 초과 수요 문제가 해결되지 않는 한 그러한 조세가 부동 산가격에 전가됨으로써 결국에는 부동산가격을 오히려 올리는 역할을 할 뿐이다. 물론 세금이 부동산가격을 안정시키는 데 전혀 역할을 하지 못하는 것은 아니 다.

중요한 것은 적절한 세금을 사용해야 하고 이 또한 초과 수요를 제거하는 다른 정책수단과 동시에 사용되어야만 효과가 있게 되는 것이다.

따라서 정부가 부동산가격을 안정시키기 위해서는 부동산가격이 결정되는 시장 원리를 정확히 파악해야 할 것이다. 이를 위해서는 부동산가격 불안정의 진원 지인 아파트, 그것도 서울 강남지역 아파트에 대한 초과 수요의 원인이 무엇인 지를 정확히 파악해야 하는 것이다.


[1][2][3]현재 아파트에 대한 초과 수요의 원인은 크게 세 가지다.

[1]첫째는 시중에 떠도 는 400조원이 넘는 부동자금이 부동산 외에는 투자처를 찾지 못하고 있기 때문 이다.

[2]둘째, 아파트 공급은 빨리 늘지 않는데 수요는 핵가족화 현상, 교육문제 등으 로 훨씬 빨리 늘어나고 있기 때문이다.

[3]셋째, 교육평준화의 후유증으로 우수한 고등학교가 몰려 있는특정 지역의 아파트에 대한 수요가 큰데 그 지역의 아파 트 공급은 거의 고정되어 있기 때문이다.

서울 강남지역의 아파트가 그 대표적인 예인데 자녀교육을 위해서는 모든 것을 희생할 준비가 되어 있는 한국 부모들의 특성상 이 지역 아파트값은 계속 상승 하게 마련이고 이러한 현상은 어떤 세금정책으로도 막기 어려울 것이다.


[1]먼저 첫째 원인인 부동자금 투자처의 부족 문제는 경제를 살려서기업들의 투 자를 활성화하면 이것이 회사채 시장이나 주식시장에 대한 투자 수요를 유발시 켜 부동산시장으로의 쏠림 현상이

자연스럽게 완화될 것이다. 따라서 정부는 시장과 경제주체들에게 성장을 중시한다는 확실한 시그널을 주 고, 그에 적절한 경제정책을 추진해야 한다.

[2]둘째 원인인 아파트 공급 부족 문제는 정부도 이미 그것을 해결하기위해 새로 운 위성도시 건립, 임대아파트 건설과 같이 다양한 방안을 강구하고 있다.

그러나 문제는 그 속도가 매우 느리고 강남지역 또는 최소한 분당 수준의 새로운 주거지역이 여럿 건설되어야만 해결될 수 있을 것이다.

[3]셋째, 교육문제와 관련해선 기존의 교육평준화 정책을 심각히 재고해야 할 것 이다. 청소년들이 실력이 아니라 강남과 같이 환경이 좋은 지역에 거주해야 좋은 교육을 받을 수 있고, 그래야만 좋은 대학에 가서 출세할 수 있다면 모든 부모가 강남으로 이사하려는 것은 너무나 당연한 것이다.

따라서 특목고, 자립형 사립고 등을 현재보다 확대해 어느 지역에 살든 관계없 이 실력으로 좋은 학교를 갈 수 있도록 한다면 굳이 모든 사람이 강남으로 몰 리는 현상은 완화될 것이다.

강조하건대 정부가 제시한 양도소득세율 인상이나 종합부동산세는 그 자체로 부동산가격을 안정시키기엔 역부족이다. 특히 전체 부동산 소유자의 0.8%에 해당하는 부유층에 대한 부동산세 중과세는 일반 서민에게는 인기 있는 정책일지 모르나 부동산 투기를 막는 데는 거의 효 과가 없을 것이다.

그보다는 세계 어느 나라보다 누진적인 부동산 관련세의 과표를 현실화해 모든 부동산 보유자의 세부담을 증가시키는 것이 부동산 투기억제와 부의 재분배란 두 가지 목표를 동시에 달성하는 더 효과적인 방법이 될 것이다.

그러나 토지세를 '거래과세-인하, 보유과세-강화' 방향으로 가는 것은 옳은 방 향이다. 양도소득세와 같은 거래과세의 강화는 세금 전가와 부동산 거래를 중단시키는 동결 효과와 같은 왜곡 효과가 더 크나 재산세와 종합토지세와 같은 보유세는 적절하게 높은 수준으로 부과될 때 부동산 을 보유하는 한 세부담이 있게 되므 로 불요불급한 투기를 억제할 수 있게 되는 것이다.

이러한 보유과세가 효과를 발휘하기 위해선 과표를 빠른 시간에 현실화하고 종 국적으로 실거래가 과세를 하도록 해야만 할 것이다. 제발 당부하고 싶은 것은 지난 정부에서 했듯이 경기부양을 위해 부동산관련세를 남용하는 일이 없도록 하라는 것이다.

<나성린 한양대 경제금융학부 교수>