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[1]아파트 50층도 지을 수 있다 .. 서울 고덕 등 2종 주거지역
[2][2종 주거지역 층고 제한 폐지] 강남 재건축.강북 재개발단지 최대 수혜
[3]2종 주거지역 층고 제한 폐지] 2종 일반주거지역은
[4][2종 주거지역 층고 제한 폐지] 주상복합이 고층화시대 주도
[5]2종 주거지역 층고 제한 폐지] 마천루 아파트 나온다


아래참조:::

[1]아파트 50층도 지을 수 있다 .. 서울 고덕 등 2종 주거지역
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이르면 올 하반기부터 서울 고덕,개포지구 같은 2종 일반주거지역 내 아파트의 층고(層高) 제한이 폐지된다.

이에 따라 2종 일반주거지역에도 지상 40∼50층을 넘는 '마천루 아파트'가 들어서 서울 등 대도시 도심의 공간구조와 스카이라인이 크게 바뀔 전망이다.

3일 건설교통부에 따르면 대도시 주거지역의 토지이용 효율을 높이고 쾌적한 주거 환경을 갖추기 위해 2종 일반주거지역의 층고 제한을 전면 폐지키로 했다.

지금은 일반주거지역 가운데 △1종은 지상 4층 △2종은 15층 이하(서울은 7층 또는 12층)로 아파트를 지어야 하며 3종만 층고 제한을 받지 않는다.

건교부는 최근 도시계획연구단의 자문 등을 거쳐 이같은 내용의 '도시계획제도 개선 방안'을 마련했으며 관련부처 협의를 거쳐 상반기 중 '국토계획법 시행령'을 개정,이르면 하반기부터 시행할 방침이다.


이렇게 되면 전국 주거지역(6억평)의 60%를 넘는 2종 일반주거지역 내 아파트는 일부 동(棟)을 용적률·건폐율 허용범위 안에서 40∼50층 이상 초고층으로 지을 수 있게 된다.

또 단지 내 공원·녹지공간 등이 지금보다 훨씬 넓어져 스카이라인이나 공간구조에 커다란 변화를 몰고올 전망이다.

이른바 '성냥갑 아파트'가 사라지는 셈이다.

건교부 관계자는 "2종 일반주거지역 내 아파트 등 건물의 층고를 획일적으로 제한하다 보니 다양한 설계가 어려워 건물 미관을 해치고 동간 거리가 조밀해지는 등 부작용이 컸다"며 "규제완화 차원에서 건설업계와 지자체들의 요구를 수용하기로 했다"고 말했다.

이 관계자는 그러나 "층고 제한이 폐지되더라도 용적률·건폐율·일조권·사선제한 등은 유지되는 만큼 고밀 개발(가구수 증가)이 허용되는 것은 아니다"고 덧붙였다.

한편 업계는 이번 조치로 그동안 층고 제한에 반발해 온 서울 고덕·개포지구 등 2종 일반주거지역 내 재건축 추진 단지들이 일부 동을 초고층으로 짓는 식으로 랜드마크 경쟁을 벌일 것으로 예상했다.

특히 일부 전문가들은 이번 조치가 재건축 시장에 대형 호재로 작용하면서 집값 등 주택시장 전반에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com
입력시각 02/04 07:20
[2][2종 주거지역 층고 제한 폐지] 강남 재건축.강북 재개발단지 최대 수혜
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정부가 2종 일반주거지역의 아파트 층고 제한을 풀기로 한 것은 주요 재건축·재개발지역에 대형 호재로 작용할 전망이다.

층고 제한 때문에 재건축·재개발이 불가능했던 지역은 사업에 나설 수 있게 됐고 다른 단지들도 동(棟)간 거리와 녹지를 충분히 확보할 수 있어 주거환경이 한결 쾌적해지게 됐기 때문이다.

그러나 자칫하다간 연초부터 달아오르고 있는 재건축 아파트값에 기름을 붓는 부작용도 우려되고 있다.


○층고 제한 폐지는 대형 호재
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서울시는 지난 2003년 난개발을 막기 위해 시내 일반주거지역을 1·2·3종으로 분류했다.


대부분 재건축·재개발지역은 용적률이 2백50%에 층고 제한이 없는 3종으로 지정되기를 희망했다.

그러나 서울시는 강북의 대부분 재개발지역과 강남권의 일부 재건축 대상 아파트를 2종(용적률 2백%,층고 12층)으로 분류했다.

이 같은 서울시의 조치는 해당지역의 재건축·재개발을 가로막는 요인으로 작용했다.

무엇보다 층고 제한으로 인해 용적률은 낮아도 쾌적성은 오히려 떨어졌다.

낮은 집을 다닥다닥 붙여서 지어야 하는 만큼 동간 거리가 좁고 공원 등의 녹지공간을 제대로 확보할 수 없기 때문이다.

심한 경우 허용 용적률을 채우지 못하는 상황까지 발생했다.

층고 제한에다 사선제한 등이 겹쳐 허용된 용적률만큼 집을 지을 수 없게 된 것이다.

때문에 재건축·재개발을 추진 중인 2종 주거지역에선 층고 제한을 풀어달라는 민원이 끊이지 않았다.

실제 강동구 고덕지구의 경우 층고 제한을 푼 지구단위계획을 통과시키기 위해 줄기차게 노력했다.

○수혜지역은
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물론 재개발·재건축 지역의 용적률은 최종적으로 정비계획수립에 의해 결정된다.

수립과정에서 일부 2종지역 소재 단지들은 3종의 용적률을 받기도 했다.

그러나 단지 규모가 큰 지역은 대부분 구제를 받지 못했다.

따라서 우선적으로 2종 주거지역에서 재건축·재개발을 진행하고 있는 단지들(구역)이 가장 큰 수혜를 보게 됐다.

강남권에선 강동구 고덕지구와 개포지구,송파구 가락시영아파트 등이 최대 수혜단지로 꼽힌다.

또 단독주택단지 인근에 위치한 작은 단지들도 큰 수혜를 보게 됐다.

이들 단지는 그동안 단독주택지역의 일조권과 조망권 등에 나쁜 영향을 미친다는 이유로 층고가 엄격히 제한됐었다.

강북에선 대부분의 재개발지역이 혜택을 볼 전망이다.

서울시는 종세분화 매뉴얼에 따라 단독주택 밀집지역을 대부분 2종으로 분류함으로써 재개발구역은 사업추진에 어려움을 겪었다.

조성근 기자 truth@hankyung.com
입력시각 02/04 07:24

[3]2종 주거지역 층고 제한 폐지] 2종 일반주거지역은
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2종 일반주거지역은 아파트와 단독·연립주택 등이 섞여 전체적으로 중밀도(용적률 2백50% 이하)를 유지하는 주거지역을 일컫는다.

전국의 모든 국토는 기본적으로 △도시지역 △관리지역 △농림지역 △자연환경보전지역으로 크게 나뉜다.

이 가운데 도시지역 안에는 주거·상업·공업·녹지지역 등 4개 유형이 있다.

이런 식으로 모든 국토는 총 21개(소분류)의 용도지역 중 하나로 지정되며 지역특성에 맞게 건폐율·용적률을 포함해 차등화된 건축제한을 받게 된다.

한편 주거지역은 △전용주거지역(1·2종) △일반주거지역(1·2·3종) △준주거지역 등 6개로 세분화돼 있다.


특히 1종 일반주거지역(4층 이하),2종 일반주거지역(15층 이하)은 현행법상 각각 층고 제한을 받고 있다.


입력시각 02/04 07:24
[4][2종 주거지역 층고 제한 폐지] 주상복합이 고층화시대 주도
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국내에서 초고층 아파트(주상복합 포함) 건설이 본격화 된 것은 지난 99년 대우건설이 서울 여의도에서 대우트럼프타워(지상 41층)를 선보이면서부터다.

이후 초고층 주상복합아파트 건설이 잇따랐다.

대우건설 현대건설 삼성물산 삼성중공업 현대산업개발 등이 초고층 주상복합아파트 건설에 불을 댕겼다.

현재 전국에서 준공됐거나 건립 중인 40층 이상 초고층 아파트는 20여곳에 달한다.

국내 초고층 주상복합아파트의 상징은 삼성물산이 서울 강남구 도곡동에 건설한 '타워팰리스'다.


현대건설이 서울 목동에 지은 지상 69층짜리 현대하이페리온,여의도 금호리첸시아,서초동 대림아크로빌,잠실 한화갤러리아팰리스 등도 40층 이상 초고층 주상복합아파트다.

부산지역에서도 지난해부터 해운대구 센텀파크 1차(51층)를 비롯해 SK허브스카이(49층),해운대 아델리스(47층),두산위브 포세이돈(47층),벽산 아스타(52층),대우 트럼프월드 마린(41층),해운대 하이페리온(41층),반도스카이뷰(40층) 등 8곳이 건립 중이다.

현재 건립된 이들 초고층 아파트는 대부분 용적률이 높은 상업지역에 주상복합건물 형태로 들어선 게 특징이다.

일반주거지역에서는 층고 제한으로 건립이 불가능하기 때문이다.

초고층 일반아파트로는 서울 삼성동에 들어선 현대산업개발의 현대아이파크(45층)가 유일하다.

건립 중인 아파트로는 부산 온천동의 벽산아스타(52층)가 있다.

최찬환 서울시립대 건축과 교수는 "도심 일반주거지역의 아파트도 층고제한을 없애고 용적률을 신축적으로 운영해서 초고층으로 유도할 경우 지금보다 휠씬 좋은 도시개발이 가능해질 것"이라고 말했다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com
입력시각 02/04 07:23

[5]2종 주거지역 층고 제한 폐지] 마천루 아파트 나온다
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앞으로는 서울 등 대도시의 '성냥갑 아파트'가 대거 사라질 전망이다.

일반주거지역(2종)에서도 층고 제한이 사라지기 때문이다.

정부가 아파트 층고제한을 없애기로 한 것은 '나홀로 아파트' 등 난개발을 막기 위한 제도가 되레 도시미관을 해치고 토지이용 효율을 떨어뜨리는 등 부작용이 심화되고 있기 때문으로 풀이된다.


○층고 제한 왜 없애나
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현행 국토계획법 시행령에는 주거단지의 지나친 고층화와 기반시설 부족문제를 막는다는 이유로 2종 일반주거지역의 최고 높이를 15층 이하에서 자자체들이 조례로 정할 수 있도록 제한하고 있다.


특히 서울시는 이를 2개로 나눠 단독주택 밀집지역은 지상 7층,저층 아파트 밀집지역은 12층까지만 허용하고 있다.

이런 지역(2종)만 4천만평을 넘어 서울 전체 면적의 22.2%를 차지한다.

하지만 서울 강남구청 등 지방자치단체와 재건축조합,주택건설업계는 "용적률·건폐율만으로도 개발밀도를 제한할 수 있는데 층수까지 묶어두는 것은 불필요한 중복 규제"라며 기회있을 때마다 폐지 또는 완화를 정부측에 요구해 왔다.

실제로 아파트를 지을 수 있는 대지면적과 용적률(대지면적 대비 건물연면적의 비율)이 동일하다고 가정하면 건물 높이가 낮을수록 건폐율(대지면적에서 건물바닥면적이 차지하는 비율)이 높아져 결국 녹지,도로 등 단지 내 오픈스페이스(여유공간)가 줄어들게 된다.

전문가들은 이로 인해 아파트 주거환경은 물론 도시 전체의 경관까지 열악해져 결국 도시지역 슬럼화를 조장한다고 지적하고 있다.

○도심 스카이라인 바뀔 듯
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층수 제한이 폐지되면 무엇보다 주거단지의 쾌적성은 물론 대도시 스카이라인도 훨씬 개선될 전망이다.

높아지는 건물 층수만큼 동간 거리가 길어지고 녹지공간이 커지기 때문이다.

더욱이 소비자들이 선호하는 남향받이 건물배치나 탑상형(타워형) 설계가 크게 늘어 '날씬한 아파트'가 많아지고,단지 배치도 고층과 저층을 섞어 지으면서 '트인 공간'이 상대적으로 늘어나게 된다.

설계 전문가들은 현행 용적률 등을 감안할 때 30층 안팎의 아파트가 일반화될 것으로 예상하고 있다.

물론 스카이라인이나 상징성 등을 고려한다면 1∼2개 동(棟)을 40∼50 이상 초고층으로 짓는 단지도 늘어날 전망이다.

다만 공사기간이나 건설비용 등이 만만치 않아 무턱대고 초고층을 짓는 것은 현실적으로 쉽지 않다.

○가구수 늘기는 어려울 듯
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일반주거지역(2종)의 층고 제한이 폐지되더라도 가구수 증가 등 고밀 개발이 가능해지는 것은 아니라는 게 전문가들의 분석이다.

용적률이 지역에 따라 2백∼2백50%로 제한되고 있는 만큼 건물의 층수를 높이는 데도 한계가 있기 때문이다.

물론 층고제한으로 인해 용적률을 불가피하게 줄여 사업을 추진해 온 단지들은 가구수를 일부 늘릴 수 있게 된다.

하지만 대부분의 건설업체들이 용적률 상한선에 맞춰 설계하는 게 관행화돼 있는 점을 감안하면 가구수가 눈에 띄게 늘어나는 단지는 별로 없을 것으로 분석되고 있다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com
입력시각 02/04 07:22