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제가 어제 올린 부담금 계산에서 잘못된 부분 있어 다시 올립니다.

고덕주공2단지 16평 경우

- 일자 -
추진위 설립일 : 03/10/27일
법시행일 : 06/8/1일 이겠고,
준 공 일 : 11/12/31일 로 가정했습니다.

- 기준시가-
추진위설립시 : 250,000,000 정도(실제시세 420,000,000정도) 였습니다.
준공당시 : 9억원 정도(실제 시세 10억원정도) - 순전히 가정 입니다.
--->추진위 설립당시는 기준시가의 실가 반영율이 낮았지만 준공당시 기준시가는 시가의90%정도를 반영한다고 보았습니다. (좀 억울하죠)

많은 여러분들이 법시행일 이후 오른 시세만 가지고 계산하는 것으로 잘못알고 계신거 같아서 설명드리면요, 정부대책에서 말하는 "법시행일 이후의 시세만 반영"이라는 것은

총 개발기간중 시세상승분(추진위설립일 ~ 준공일) x 안분율

안분율이란? (법시행일~준공일까지 일수) / (추진위설립일 ~준공일까지일수) 입니다.

즉 법시행일 까지 시세을 아무리 올려도 소용 없습니다. 조합원이 유일하게 할 수 있는 것은 "빠른추진"뿐입니다. 빠른 추진으로 안분율을 낮추는 것이 유일한 대책입니다.

- 계산 -
기준시가차액 : 9억 - 2.5억 = 6.5억
개발비용
1. 공사비 : 140,000,000 ( 35평 무상기준이며 평당 400만원 적용함 - 지인에게 물어보니 실제 민간아파트 공사비가 이것보다도 많습니다. 보수적계산을 위해 400만원 적용합니다. )
2. 정상지가 상승
이게 참 애매합니다. 강남구경우 최근 3년간 평균상승률이 연 18%를 상회한다고 들었습니다. 만일 강동도 이정도라면 개발이익 걱정 않겠습니다. 우리는 한 10% 잡으면 7년간 95%상승한 것이 됩니다. 그런데 추진위 설립시 기준시가가 너무 낮게 되어 있어 95%적용해도
237,000,000밖에 안됩니다.
실가를 적용하면 4억정도 되구요

이부분에서는 법세부규칙 작성시 충분히 고려될 것으로 봅니다.

3. 안분율 67%정도

계산하면

6.5억 - (140,000,000+237,000,000) = 273,000,000
여기에 안분율 67% 곱하면 182,910,000

여러분 이게 개발이익입니다.
누진율 적용하면 1억 1천만원까지는 부담금 2천만원이구요,
그이상금액은 50%적용하여 36,455,000원입니다.

합하면 56,455,000원 을 부담하겠습니다.

참고로 위 금액은 정상지가 상승분을 어떻게 계산하는가에 따라 크게 줄어들 소지가 크고요,
개발비용중 건축비이외의 것은 잘 몰라서 넣지 않았습니다. 포함되면 조금은 줄겠지요.
또 개발부담금은 양도세 계산시 '필요경비'로 공제 해준다는데 위헌이 예상되는 부분입니다. 진정 위헌 논란을 없애려면 필요경비로 공제하여 양도차익에서 빼는 것이 아니라 '세액공제'를 적용하여 양도소득세액에서 직접 차감하는 것이 맞습니다.
왜냐하면 양도소득세라는 것이 어차피 모든종류의 시세상승에 대해서 납부하는 것이라 여기에는 개발이익도 정상집값상승분도 모두 포함되거든요. 명백한 이중과세 인데 이를 회피하기 위해 '부담금'이라는 이름으로 포장되어 있습니다.
그래도 실질을 따지는 것이 원칙이므로 이중과세가 맞습니다.

잘못계산된 부분이 있다면 지적하여 주시기 바랍니다. 저도 궁금하거든요...