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2010.09.15. 둔촌주공아파트 시세동향


한때 "황금알을 낳은 거위"로 인식되던 재건축아파트가 지금은 반드시 황금알을 낳지는 않는다로 바뀌고 있다. 이것은 해석하기에 따라 황금알을 낳을수도 있고 그렇지 않을수도 있다로 풀이된다.

그도 그럴것이 시장경제의 원리에 따라 움직이던 과거의 부동산 시장과는 달리 요즘의 부동산 시장은 정부의 정책에 따라 움직이고 있다고 해도 과언이 아니다. 해당 부동산의 미래가치를 측정하라면 예측불허라고 대답하는 정답에 가까울 것이다.

하지만 예측불허의 정부가 주축인 부동산 시장에서도 오르는 부동산은 있고 유망한 투자처는 있는 법이다. 투자가치가 있는 수많은 부동산중에 필자가 취급하는 재건축 단지에 대해서 말씀드릴까 한다. 재건축 단지중에서도 비교적 사업추진속도가 빠른 둔촌주공아파트에 대해서 말씀 드리자면,

둔촌주공은 2010년 8월 28일 재건축 시공사로 현대사업단(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설)을 선정했다. 사업방식은 확정지분제로 무상지분율을 164%로 책정했다. 현재 5,930세대에서 재건축후 9,090세대를 지을 예정이다. 그중 일반분양이 약 3,160세대(임대주택 포함)이다. 현재 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 정비구역계획안을 변경 종상향 추진중에 있다. 혹시 종상향이 없더라도 둔촌주공은 다른지역 재건축 단지보다 일반분양분이 많고 조합원 대지지분이 넓어 조합원의 수혜가 많은 지역이다. 둔촌주공은 예측불허의 "황금알을 낳는 거위"는 아니어도 적어도 "거위알을 낳는 거위"는 될 것이라고 확신한다.

8.29 부동산 대책이후 주택구매심리가 살아나지 않아 짙은 관망세로 3건의 매매거래만 되었지만 추석전후로 미세한 움직임이 있을 것으로 예측된다. 매도자의 기대가격 상승으로 매도호가를 2,000만원~3,000만원 올렸던 매물들이 종전가격으로 서서히 나오기 시작했다.

가을 이사철 수요자와 신혼부부, 학군 수요자의 합세로 전세시장 강세가 지속되면 매매시장에 영향이 미칠수도 있으므로 대기수요자분들은 둔촌주공의 시세동향에 주목해 주시기 바란다.

둔촌주공 매물중 추천할만한 저가매물로는 1단지 7.5평(지분 8.94평) 3억9천만원, 1단지 16평(지분 19.09평) 6억2천만원, 1단지 18평(지분 21.48평) 6억6천만원, 2단지 16평(지분 18.76평) 6억원, 4단지 23평(지분 18.4평) 6억원, 4단지 34평(지분28.66평) 8억3천만원, 4단지 34평(지분29.83평) 9억원 등이 있다.


둔촌주공 드림공인



▣ 재건축 투자 체크사항 (부동산 전문가 칼럼에서 발췌)

1. 시공업체를 확인하라.
아파트 입지는 물론 건설업체의 브랜드도 아파트 시세 형성에 많은 영향을
다.

2. 무상지분율을 확인하라.
무상지분율은 재건축 사업의 수익성을 좌우한다. 보통 무상 지분율은 120~130％ 정도다.

3. 시공사가 선정된 단지를 골라라
사업이 빠른 단지일수록 조합원의 부담은 줄어든다. 돈이 들더라도 조합이
설립되고 시공사가 선정된 단지가 유리하다.

4. 투자비를 따져봐라.
재건축은 입주시까지 보통 4~5년 정도의 시간이 소요된다. 때문에 투자금액
대비 금융비용을 따져보아야 한다.

5. 동·호수·로열층은 따질 필요가 없다.
재건축은 동·호수 관계없이 입주아파트를 추첨으로 정한다.

6. 성장 잠재력을 확인하라.
향후 대규모 단지를 형성할 수 있는지, 기반시설은 얼마만큼 확충 될 것인지 등
성장 잠재력이 큰 곳을 고르는게 좋다.

7. 이주비와 업체의 전제조건을 면밀히 따져보라.
무이자 이주비는 얼마까지 가능한지, 어떠한 시설이 추가되는지 등 전제조건을
따져보라.

8. 대지지분과 감정평가금액이 높은 곳이 유리하다.
아파트를 배정 받을 때 대지지분이 넓을 수록 추가 부담금이 적다. 같은 평형
이라도 대지지분이 큰 아파트가 있다. 용적률이 낮은 곳이 그런 아파트다.
감정평가 금액이 높은 곳일수록 추가부담금이 적다.

9. 교통여건을 확인하라.
진입도로를 제대로 확보하지 못한 곳은 재건축 할 때 가구수에 맞게 진입도로를
확보해야 하고, 그 비용은 조합원 몫이다. 때문에 진입도로나 교통여건을 확인
해야한다.

10. 소유자가 현재 살고 있는 아파트를 사라.
재건축대상 아파트의 60~70％는 대부분 세입자가 거주한다.
세입자의 권리와 의무는 매입자에게 승계된다. 때문에 세입자가 살고 있는
아파트는 이주할 때 말썽의 생길 소지 많다.

11. 인근 아파트 시세를 확인해라.
재건축 대상 아파트 인근 지역의 아파트시세는 입주 후의 시세를 반영한다.
때문에 현재 시세를 인근 아파트와 비교해 보고 투자가치를 분석해야 한다.

12. 조합원의 동의율이 높은 곳을 골라라.
조합원의 합의가 이뤄지지 않아 사업이 지연되는 경우가 많다.
때문에 조합원의 동의율이 높은 곳을 골라라.