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2007년 3월부터 시작된 강남권의 재건축시장을 중심으로 한 폭락장이 5월에 들어서 어느 정도 안정되고 있는 모습입니다. 제 생각으로는 아파트가격이 바닥을 확인하고 숨고르기를 하는 것으로 판단됩니다.



2006년의 거래패턴을 건설교통부에서 발표하는 강동구 둔촌주공의 실거래가 자료를 통하여 폭락장이 끝났다고 생각하는 이유를 설명토록 하겠습니다.

<그래프를 삽입할 수가 없네요. ㅠㅠ>

상기의 그래프는 2006년 1월부터 2007년 3월까지 발표된 둔촌주공의 거래내역을 대지지분이 비슷하여 거래금액이 비슷한 평형으로 분류하여 월별 평형별 매매건수를 표시한 것입니다. 2006년 3월의 경우 저층 22평형(고층 31평형)과 저층 25평형(고층 34평형)이 각각 21건, 35건으로 다른 시기 및 평형에 비하여 대량으로 거래되었음을 알 수 있습니다.




이런 현상이 발생한 것은 3.30대책으로 주택담보대출의 방법이 추가되었기 때문입니다. 사실 아파트가격이 크게 상승한 것도 낮은 금리와 풍부한 유동자금 및 주택담보대출이 그 원인 중 하나였습니다. 2005년부터 LTV(Loan To Value)비율의 하향 조정 및 추가 대출의 규제는 시작되었으나 주택가격 상승에 비해 크지 않아 영향이 미미하였습니다. 2006년의 3.30대책으로 주택담보대출 시 기존의 LTV비율 적용에서 DTI(Dept To Income)비율 적용이 추가되어 2006년 4월 5일까지 주택담보대출을 신청된 것까지 유예되었으며 주택을 업그레이드하는 마지막 기회라고 판단되어 1가구 1주택자들이 대거 매입에 나서게 되었습니다.




2006년 4월 5일 이후의 주택담보대출은 DTI비율이 적용되었고 10월에 판교의 당락이 발표되어 탈락된 자금력이 있는 무주택자의 대거 유입하여 아파트가격의 폭등과 대량거래가 이루어졌다. 기존 주택의 소유자는 기존 대출로 인하여 신규취득 시 추가 주택담보대출이 어려웠기 때문에 거의 없었습니다.




2006년 하반기의 폭등으로 유입되던 무주택자들은 자금부족으로 대기 매수자로 남게 되었고 11.15대책으로 폭등세는 안정화되었습니다. 추가의 1.11대책으로 매매가 끊어졌고 2006년 3월에 업그레이드를 하고 2006년 하반기 미처 기존 아파트를 처분하지 못한 1가구 2주택자들이 2007년부터 시행된 양도소득세 중과와 유예기간의 만료로 난처한 상황에 빠지게 되었으나 2006년 3월에 취득한 가격과 제 비용인 7억6천만원, 9억원에 비하여는 높은 가격이어서 2006년 추가 매입 당시의 가격 등으로 기존 주택을 처분함으로써 4월의 폭락장을 가져온 것입니다.




결론적으로 상기의 폭락장은 8.30대책, 3.30대책 및 11.15대책의 중첩적인 효과로 인하여 발생한 것으로 양도소득세 중과 효과는 1년 전의 일시적인 현상으로 단 2-3달에 걸쳐 발생할 수밖에 없습니다. 게다가 이번 폭락에 큰 영향을 미친 주택자금대출의 규제도 시간이 지나면서 각종 편법적 대출과 외국계의 파이낸셜을 통하여 얼마든지 조달가능하게 되었다. 단기자금이 연 2%도 차이나지 않는 이율로 구입을 자금 조달에 어려움을 호소하는 경우는 거의 없습니다.




5월에 들어서서는 부동산시장에서의 바닥매물은 소화된 상태이고 이제 1개월도 남지 않아 추가로 급매물이 출회될 가능성이 희박하여 오히려 매입하려는 매수세가 늘어나고 있는 상황이 되었습니다. 너무 많은 규제로 재건축시장이 위축되어 있다고 하더라도 충분한 내재가치의 매력을 버릴 수는 없어 항상 대기 매수세가 있으며 2006년 3월의 시세로 급매물이 출회될 경우에는 바로 사라졌습니다




따라서 이런 이유로 강남권 재건축아파트의 폭락장은 끝났다고 판단한 것입니다.




이제 한달이 지나 6월 1일이 지나면 정부에서 큰소리치는 보유세 부담자가 결정될 것입니다. 사실 현장에서 보유세로 인하여 매도하려는 일은 단 한건도 경험하지 못했습니다. 또한 앞으로도 계속해서 현재와 같은 과도한 보유세가 과세되리라고 생각하는 분은 그리 많지 않을 것입니다. 또한 정부의 부동산대책이 공급이 아닌 규제로 일관하였기 때문에 부족한 주택으로 인한 추가 폭등을 더 이상 막기는 어렵다고 봅니다.




이제는 온 국민이 부동산투자 전문가인 시대여서 한수 앞을 내다보는 것으로는 남보다 유리한 투자를 할 수 없는 시기가 왔습니다. 그럼 본격적인 상승이 예상되는 6월 중순 이후의 부동산대책은 무엇일까? 일전에 제가 예상했던 수단이 11.15대책에 그대로 반영된 바 있어 이제는 함부로 예상하기 두렵지만 제 직업과 관련이 있을 것이라고 봅니다. 님들은 어떤 대책을 예상하십니까?




대선 시에는 국민들의 마음을 움직이는 것이 가장 중요한 변수일 것입니다. 따라서 과거의 대선 시 부동산가격의 패턴을 파악한다면 이번 대선에서 부동산가격의 변화를 미리 읽을 ？있을것이箚?생각합니다.



이미 일전에 올려드렸던 직전 4대 대선의 통계가 우연하게도 지금까지는 일치하고 있습니다. 이를 통하여 올해를 예측하시는데 도움이 되기를 바랍니다.