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4월 30일로 공동주택의 공시가격이 확정 발표되었습니다.
공동주택의 공시가격은 한국감정원이 조사하여 가격을 평가하고 중앙부동산평가심의위원회의 심의를 걸쳐 이를 공시하게 됩니다.
그런데 2007년의 공동주택의 공시가격은 2006년 3/4분기의 거래를 평균하여 산출한 것으로 판단됩니다.
그렇다면 굳이 많은 비용을 들여 한국감정원의 조사 평가를 의뢰하여 우리들의 세금을 소모할 일이 있지 않을까요?
실제로 부동산을 감정평가하는 것은 부동산에 있어 판사의 역활과 같다고 할 수 있고 어려운 시험을 통하여 우수한 인재들이 이에 포진하고 있습니다.
하지만 위와같은 산술평균은 초등학생정도의 산수실력만으로 가능합니다.

부동산을 감정평가시에는 3가지 접근에 의하며 이중 거래사례비교법을 가장 많이 이용하고 있습니다. 미국의 경우에는 1930년대의 공황을 거치면서 수익을 역산한 수익환원법을 권장하고 있고 우리나라도 마찬가지이지만 아직은 매매사례를 비교하는 것이 대부분입니다.

이러한 거래사례비교법으로 감정평가하는 것도 공동주택공시가격을 발표한 것처럼 산술평균하는 것이 아니고 몇가지 원칙에 따라야 합니다.

첫째, 위치의 유사성이 있어야 합니다. 이 부분은 우리 동호회 회원이라면 충분할 것입니다.

둘째, 시점수정의 가능성입니다. 즉, 부동산을 감정평가시엔 2006년 10월에서 12월에 거래된 매매사례와 정책의 변화 등을 감안하여 2007년 1월 1일자의 가격을 예상하는 것입니다. 당연히 부동산의 전망을 상승과 하락으로 판단하여야합니다. 이 부분이 감정평가사의 대단한 실력이며 능력이어서 가격조사를 의뢰하게 되는 것입니다. 그러나 2006년 12월부터는 11.15대책 및 예상되는 1.11대책으로 가격의 하락이 예상되었고 이를 시점보정하여야 하며 이런 예측도 못한다면 이미 실거래가 공개로 모든사람들이 알고 있는 가격을 한국감정원에서 굳이 공동주택가격을 조사할 이유가 없습니다.

세째, 사정보정의 가능성입니다. 비교되상이 되는 거래사례는 정상적인 거래사정에 의해 성립된 가격이거나 적어도 사정보정이 가능한 것이야 합니다. 그런데 2007년부터 1가구 2주택자의 양도소득세가 일반세율에서 50%로 크게 증가하여 양도소득세를 줄이기 위해 매매가격을 부풀린 거래도 있었습니다. 이유는 다음과 같습니다.
만일 2006년 말에 10억원으로 명의변경해놓았을때 2007년에 가격이 올라 13원억이 되었다면 제 비용을 제외하고 양도소득세는 약 1억3천만원정도입니다. 그런데 이를 12억원으로 명의변경하였다면 제비용을 제외하고 약 3천만원의 양도소득세를 내면 됩니다. 만일 가격이 떨어져서 9억원이 되었다면 명의이전을 해놓은 사람이 3억원의 양도손실이 발생하여 개개인의 사정에 따라 다르겠지만 최대 1억5천의 이익이 발생합니다. 따라서 2006년에 명의변경을 해놓은 분은 최대로 올려서 해놓았을 것이며 이것이 이번 공동주택공시가격 산정에 참작된다면 잘못된 결과가 될 수 밖에 없습니다.

따라서 2007년 공동주택 공시가격은 외압에 의한 잘못된 것이라고 생각합니다. 하지만 이러한 일이 반복된다면 한국감정원의 공동주택공시가격의 조사업무는 굳이 전문가에게 비싼비용을 지불하면서 조사시킬것이 아니라 몇명의 전산요원으로 대체되어야 할 것입니다.

오늘 건교부의 일부 언론에 대한 은마아파트의 공동주택공시가격 역전현상에 대한 보도자료가 발표되었습니다. 그 말미에 34평형이 10억에 거래된 것은 급매물로 판단된다면서 뒤로는 아직 더 떨어져야 한다고 합니다. 그렇다면 10억에 거래된 것은 잘못된 것이어서 공동주택공시가격을 8억으로 조정할 일이 없다고 하면서 10억원도 아직 더 떨어져야 한다는 말을 하는 것은 모순일 수 밖에 없습니다.
또한 31평형은 9억에 거래신고되었고 1동 로얄층의 매물은 8억8천이라고 합니다. 그렇다면 은마아파트의 거래는 전부 급매물거래인가요? 더 떨어져야하나요. 공동주택공시가격 결정시에는 다시 올라야하고 해당 장관은 더 떨어져야 한다면 지금의 공동주택공시가격은 아무도 책임없는 단지 세금을 무겁게 매기기 위한 수단이니 공시가격이 아니고 목적가격이라고 봐야할 것입니다.

이 정권의 말기에 가시적인 효과를 보이기 위한 쇼는 얼마가지 못할 것입니다. 이번 보유세가 계속되리라고 믿는 사람도 없을 것입니다.

방구가 잦으면 X가 나온다는 말이 있습니다. 여기 저기서 튀어나오는 잘못된 정책을 보완하려는 노력을 뭉개버리고 전시 효과를 위한 가렴주구식 정책의 강행은 우리가 느끼고 보는 것처럼 돈의 동맥경화로 경기를 경착륙시킬 것이며 이는 다시는 생각하고 싶지 않은 경험을 다시 한번 겪게 만들지도 모릅니다.