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[현장탐방] "강동구 둔촌주공"


주택담보대출강화, 분양가상한제 적용을 앞두고 강남권 초기재건축에 먹구름이 가득하다.

매수세도 뚝 끊겨 3월 한 달간 강남권 재건축단지 매매가변동률이 -1.13%의 변동률을 나타냈으며, 그 중 강동구가 -2.27%로 가장 큰 폭의 하락세를 나타냈다.

이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에서는 강남권 대표 재건축단지로 규제에 따라 파도타기가 심한 강동구 둔촌주공을 찾아 시장분위기와 전망을 살펴봤다.

>> 둔촌주공

1. 단지 이모저모

강동구 둔촌동 170-1번지에 위치해 있으며, 1~4단지 총 5천9백30가구로 구성돼 있다.

저층인 주공1,2단지는 1979년 입주한 단지로 7.5~25평형 2천2백70가구이고, 고층인 주공3,4단지는 1980년 입주해 23~34평형 3천6백60가구로 구성돼 있다. 편의상 4개의 단지로 구분돼 있을 뿐 한단지로 재건축도 동시에 진행된다.

오래된 아파트답게 벚꽃, 목련 등 단지 내 조경이 잘 갖춰져 있고, 4단지 뒤편의 생태계보전지역과 일자산은 주민들의 쉼터이자 자녀들의 학습장으로 활용되고 있다.

2. 교육 및 편의시설

강남8학군에 걸맞게 우수한 교육시설을 보유하고 있다. 단지 안에 둔촌초등, 위례초등, 동북중고가 위치해 있고, 재건축시 단지안에 여중고를 유치하는 방안을 논의 중이다. 부족한 교육시설은 단지와 걸어서 5~10분 거리인 한산중, 오륜중, 보성고, 창덕여고로 통학한다.

편의시설은 단지안의 둔촌종합상가(GS마트)와 차로 5~10분 거리인 현대백화점(천호점), 롯데백화점(잠실점)을 이용한다.

교통시설은 서울지하철5호선 둔촌동역이 단지 앞에 있고, 9호선 방이동역(가칭)이 2015년 개통될 예정이다. 이 밖에 둔촌로를 따라 강동구와 송파구 방면 버스노선이 발달해 있다.

3. 재건축 진행상태

둔촌주공은 2006년 11월 2일 정비구역지정 고시 됐으며, 현재는 정밀안전진단 신청이 들어간 상태로 4~5월 사이에 통과가 예상된다. 아직 재건축 초기 단계로 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분 등 넘어야할 산이 많은 상태.


현재 계획으로는 용적률 229.78%로 최고 30층, 26~71평형, "9천90가구"(임대1천4백17가구포함)로 건설될 예정이다.

>> 2년간 강남권, 강동구, 둔촌주공 매매가 변동추이


둔촌주공도 강남권 다른 재건축단지와 마찬가지로 정부정책에 따라 일희일비하며 상승과 하락을 반복했다. 재건축 직격탄인 8.31 부동산대책, 3.30 부동산대책, 1.11 부동산대책이 발표될 때마다 급강하했다가 상승하는 모습.

강남권으로는 공급물량이 절대적으로 부족한 상태로 재건축 외에는 이렇다할만한 신규아파트 공급처가 없기 때문에 많은 규제에도 불구하고, 다시 상승세를 보이고 있는 것.

현재 둔촌주공 매매가는 1단지 16평형이 5억9천만~6억2천만원으로 1.11 대책이 발표된 1월 11일 대비 8천만원 내렸다.

>> 거래 동향 및 향후 전망

DTI 등 주택대출 규제에 이어 2007년 공동주택가격(안) 발표로 종합부동산세 부담이 증가하자 매수세는 뚝 끊긴 상태다. 분양가상한제 적용으로 수익성이 악화된 것도 한 요인. 시세보다 5천만원 저렴한 급매물도 점차 증가하는 추세에 있다.

하지만 입주민들은 이번 하락세에 크게 동요하지 않는 모습이다. 학군과 편의시설이 좋아 실수요가 많고, 그동안 상승과 하락을 반복하며 꾸준한 상승세를 나타낸 것을 이미 경험했기 때문.

또한 2006년 8월 신청에 들어간 정밀안전진단 통과가 4~5월 이뤄질 것이란 전망이 우세해지며, 통과 시 상승에 대한 기대감도 높다.

향후 전망에 대해 담당중개업소인 탑공인은 “둔촌주공은 9천90가구로 지어지는 미니신도시급 단지다. 규제가 많아 현재는 약세를 나타내고 있지만, 사업진행 여파에 따라 2~3번의 파도타기(상승과 하락)가 예상된다” 고 말했다.(문의:02-486-0010탑공인)



>> 에필로그 >>

둔촌주공에 도착한 순간 단지안의 아름 들이 나무와 조경에 반해 재건축이 안돼고 리모델리이 진행되면 어떨까? 하는 생각이 들었다. 실제로 고층으로 구성된 3단지와 4단지 일부 주민은 그대로 보존되기를 원한다고 한다.

그렇지만 저층인 1,2단지의 구조적 안전성 문제로 재건축은 필연적인 선택이다. 둔촌주공이 재건축을 위해선 넘어야 할 산이 많다. 일단 정밀안전진단을 통과해야 하고, 조합설립인가도 받아야 한다. 또한, 층고완화와 높은 지분으로 인한 소형평형의무비율도 재건축사업의 관건이다.

이와 같은 악조건 속에서도 둔촌주공은 결국 고덕주공과 더불어 강동구를 대표하는 랜드마크 재건축이 예상된다. 가치평가와 역발상이 강조되는 이 시대. 실수요자라면 급매물과 저가매물이 속출하는 이때를 매수타이밍으로 잡으면 어떨까? 전망해 본다.


작성자 닥터아파트 작성일 2007/04/03 조회 17
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김연순 애널리스트 [kim4860@drapt.com]