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둔촌주공아파트 3단지를 대상으로한 리모델링 여건의 고찰

강동구 둔촌동 174-1 및 176-1의 양지상에는 5층의 주공 2단지와 10층의 주공 3단지가 소재하고 있다.
그런데 주공 2단지와 주공 3단지가 동일 지번상에 있으므로 동일한 용적률을 적용받아 5층인 주공 2단지에 비하여 10층인 주공 3단지의 건폐율이 절반이어야 함에도 불구하고 그렇지 않다는 것을 첫눈에 알 수 있었다.

따라서 이에 이상함을 착안하여 상기 양지상의 토지에 소재한 건축물의 대지권을 조사해보니 토지의 소유는 균등하게 배분되어 있으나, 토지의 이용을 주공2단지가 더 점유하고 있는 사실을 알 수 있었다.
왜냐하면 지적상 중간의 구획된 도로로 확연히 구분되어 있어 주공 2단지는 174-1지상에만 소재하며, 주공3단지와 둔촌종합상가 제나동은 176-1지상에만 소재하기 때문이다.

이를 개산하면 둔촌주공2단지는 소유권대지권의 면적에 비하여 약 5,679.56평의 대지를 더 사용하고 있으며, 반대로 주공3단지는 약 5,679.56평의 대지를 주공 2단지에 빌려주고 있는 상태이다.
이를 재건축시 가치로 환산하면 약 1,662억원으로 이를 3단지의 각 평형으로 안분하면 다음과 같이 예상된다.

주공3단지 23평형 소유권대지권 약 18.76 보상가액 약8천만원
주공3단지 31평형 소유권대지권 약 25.79 보상가액 약1억1천만원
주공3단지 34평형 소유권대지권 약 29.30 보상가액 약1억2천5백만원

이는 광명시에서 토지지분의 혼재로 인한 재건축시 단지와 단지간의 청산과정에서 보여주듯이 주공 3단지가 리모델링한다면 추후 재건축하는 주공 2단지의 분양대금의 일부를 지불하는 형식이 될것으로 예상된다.
지금의 6천세대가 넘는 재건축이 아닌 주공 2단지만의 재건축은 매우 빠른 속도로 재건축이 추진될 것으로 예상되어 보상가액의 환급은 7-8년정도 이내로 예상할 수 있다.

주공3단지의 증축되는 리모델링 가능평형은 얼마나 될까?
공동주택 리모델링은 규제가 거의 없는 편이었으며 수평증축(확장)은 법률상으로 증축의 범위를 제한하고 있지 아니하고 자유로운 편이다.
따라서 현재 입법과정 중에 있는 재건축임대주택과 재건축 국민주택건설 의무비율과 같은 규제조치를 피하기 위한 편법으로 이용되고 있는 증축 리모델링으로 돌아서게 되었다.

리모델링으로 전환한 공동주택단지들은 정부의 주택가격안정을 위한 조치에도 불구하고 주택가격이 폭등함으로써 정부는 이와같은 증축리모델을 규제하기 위하여 증축의 범위를 제한하는 2004년 9월 24일 주택법, 동법 시행령 등의 개정안을 입법예고하기에 이르렀다.

따라서 개정안에 따른 주공3단지의 리모델링시 가능평형을 예상해보자.
수평증축범위에 대한 규제 대책의 보도자료를 살펴보면 연면적(전용면적)의 10분의 2 이내로 하되, 각 세대별로 25제곱미터(약 7.56평)를 초과할 수 없도록 하였는바 리모델링시 가능 평형은 다음과 같다.

단, 각세대의 연면적(전용면적)은 집합건축물관리대장전유부상 전유면적을 적용하는 것을 전제조건으로 한다.
(주공3단지의 경우에는 집합건축물관리대장상 전유면적에 복도면적이 포함됨.)

23평형 --> 전유면적 약 21.27평 ===> 전유면적 25.52평(△4.25평)
31평형 --> 전유면적 약 29.27평 ===> 전유면적 35.12평(△5.85평)
34평형 --> 전유면적 약 30.13평 ===> 전유면적 36.16평(△6.03평)

분양면적은 전유면적에 공용면적을 합친 면적이므로 기존 23평형의 경우 전유면적이 25.52평이라면 분양평형은 32평형 정도에 해당된다고 볼 수 있다.
나머지 기존 31평형은 41평형으로, 기존 34평형은 43평형으로 리모델링 할 수 있을 것으로 예상된다.

증축 리모델링으로 부담해야하는 부담금은 얼마나 될까?
공동주택의 리모델링도 재건축과 마찬가지로 무상이주비를 지급한다.
대략적으로 무상이주비는 23평형은 1억3천만원, 31평형은 1억9천만원, 34평형은 2억원 정도로 예상되며, 이밖에 유상이주비의 지급도 가능하다.

‘04. 5. 27 입법예고된 건축법시행령(안)에 따르면 제6조 제2항 제2호라목에서 “공동주택의 리모델링 시 용적률 등의 기준완화는 세대주가 증가되지 아니하는 증축에 한하였으나, 앞으로는 지하층 또는 지상 1층의 세대를 주차장 등 주민편익시설로 변경하는 경우 당해 전용되는 세대수(전용면적은 종전과 동일한 범위이내에 한함)만큼 증축을 허용함”에 따라 기존의 각 동의 2층 바닥을 서로 연결하여 기존의 2층이 리모델링 후에는 1층으로 바뀌게 되어 기존 동과 동간의 공간이 모두 주차장으로 변경되고 화단 등의 녹지 공간이 모두 1층 주차장의 위로 옮겨져 조성되므로 충분한 주차공간을 확보하게 된다.

또한 리모델링 후의 1층 바닥은 긴급차량을 제외한 차량의 출입이 통제되어 아이들이 마음껏 뛰놀수 있는 요즘의 웰빙아파트 로 변모하게 된다.
이렇게 된다면 리모델링 비용은 확연히 줄어들게되나 현재의 법률에 의한다면 동과 동사이를 지하주차장으로 시공하여야 하며 주차장의 설치비용이 부담금의 커다란 상승요인으로 작용한다.

파이낸셜뉴스 2004.05.03를 참조하면 개포한신아파트은 지하주차장을 시공을 계획하고 있으며 이의 리모델링 우선협상대상자인 포스코에서 증축리모델링 후 면적 기준 평당 400만원의 공사비를 예상한 것을 준용하면 부담금은 다음과 같이 예상된다.

23평형 --> 리모델링 후 32평 : 예상 부담금 4천8백만원 (보상가액 공제)
31평형 --> 리모델링 후 41평 : 예상 부담금 5천4백만원 (보상가액 공제)
34평형 --> 리모델링 후 43평 : 예상 부담금 4천7백만원 (보상가액 공제)

결론적으로 주공3단지의 리모델링 여건을 살펴볼때, 다른 단지와는 달리 매우 유리한 위치에 있음을 알 수 있다.
또한 주공2단지만의 재건축은 진척속도가 지금과는 달리 매우 빨라질 것이 확실히 예상되며 이것이야말 주공2단지와 주공3단지의 Win-Win정책이라고 말할 수 있다고 본다.