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흔히들 인플레이션이 오면

물가가 상승한다고 알고 있습니다.


그것이 여기에서 중요한 이유는

그 물가 중에서 부동산이 큰 비중을 차지한다는 거죠.




하지만 너무 막연합니다.


그렇기 때문에 확 와 닿지는 않는 게 사실입니다.




그렇다면 그 메커니즘이

구체적으로 어떻게 작동되는지 알면

부동산을 구입하는 게

어떤 실익이 있는지 보다 잘 알 수 있게 되지 않을까요?




한번 알아보죠.




일반적으로 금리가 하락할 때

부동산은 상승하는 패턴을 보여주었습니다.




금리가 하락하는 이유는


무엇보다 첫째 시중에 돈이 많이 풀렸기 때문입니다.




상식적으로 생각해도 그렇습니다.




물건은 그대로 있는데

시중에 돈이 많으면

당연히 물건의 가격이 올라가겠죠.





그렇지만 돈이 잠시 풀렸다가

다시 제 자리로 돌아온다면

물건의 가격은 다시 원상태로 돌아가지 않을까요?






그렇게 되면 실물을 구입해야 할

필요가 없어질 것입니다.





그러면 한번 풀린 돈이

영원히 풀린 채로 유지되느냐?



아니면 풀린 돈은

다시 회수되어 이전으로 돌아가느냐?





만약 풀린 돈이 영원히 풀려 버린다면

상대적인 돈가치 하락으로 인해

부동산 등 실물구입이

당연한 결정이 되어야 할 것입니다.





지금 이명박 정부에서 4대강 정비를 모토로

재정적자를 통한 경기부양에 힘을 쓰고 있습니다.






건설업 등은 전후방 연관효과가 강해서


경기활성화를 위해

시작하는 가장 보편적인 정책입니다.



그 시초는 잘 아시다 시피

미국의 뉴딜 정책이 그 시초였죠.






여기서 궁금한 점 하나.



정부는 돈이 어디서 나서

그 많은 사람들 월급을 주고

자재를 구입할 수 있는가? 하는 점입니다.






정부가 돈을 조달하기 위해서는


1차적으로 세수에 의존합니다.



하지만 지금 이 상황을 보세요.






기업들 죽네사네 하는 와중에


세액감면과 세율인하 등을 통해


경기부양은 못할 망정


이 상황에서 세금을 더 걷는다는 것은 기업들 다 죽이는 짓입니다.






당연히 세금으로 메울 수는 없겠죠.



그럼 그 다음 단계.



시중에 국채를 팔아


그 돈으로 공사를 진행하면 될 것 같습니다.





그런데 또 의문이 생깁니다.






기업들도 요즘같은 불경기에

돈을 못 빌려서

고리의 사채를 발행하고 있는 마당에





훨씬 더 신용도가 우수한 국채를

시장에 쏟아내면 기업들은 자금조달을 어떻게 할까요?





여력있는 투자자들이 국채를 사지 않게 하기 위해서는

기업들 이자 한 20, 30% 올려야 합니다.





아니면 다 문 닫으라는 이야기죠.






그렇기 때문에 정부는


시중에 국채를 발행하는 방법이 아닌 다른



방법을 강구할 수 밖에 없습니다.





그 대표적인 방법이 국채를 발행하여

한국은행이 인수하게 하는 방법이죠.







즉 시장에 국채를 내놓고

시중의 돈을 빨아들여서

다시 4대강 정비등에 풀어내는 제로 섬 방식이 아니라,




세상의 자금과 물건은 그대로인데

다시 엄청난 양의 화폐만 쏟아내는 방법입니다.






정부는 국채를 한국은행에 발행하고

한국은행은 정부에 돈을 줍니다.




정부는 그 돈으로 공사비에 충당하고,


시중에 풀린 돈은 통화량 증가를 촉발시켜

경기를 부양하게 되고,

장기적으로는 인플레이션을 유발합니다.





맨 처음에 제가 이야기한 내용이 그렇습니다.





만약 이 돈이 회수가 되면

화폐량은 다시 제 자리를 찾기 때문에 그다지 의미가 없을 수 있다구요.

물어보죠.



이 돈들이 회수될 수 있을까요?





세금을 더 걷어서?



아니면 4대강 정비로 돈을 더 벌어서?






제가 보기에 이 사업은

수익성 사업이 아니기 때문에


나중에 한국은행이 받지 못할 확률이 큽니다.



이 돈은 나중에 향후 세대에서

부담해야 하는 빚이 되는 것이지요.






물론 정부는 한국은행에 국채를 발행했으니

년도마다 이자를 냅니다.



그런데 일반적으로 이 이자도

세금이나 수익을 통해서 내기보다는

또 다른 국채를 발행해서 이자를 지급한다는 겁니다.





당초 국채는 만기가 되면 새로 발행해서 갚고 하는,



국채발행의 악순환이죠.





이러한 상황은 세계적으로 보편적인 것이며,


미국과 유럽 등에 비해 우리나라의 재정적자는 그나마 양호한 편입니다.





어느 누가 개인적으로 부담하는 것은 아니지만

이렇게 국채는 늘어가고,

늘어난 양만큼 화폐량은 증가합니다.





예전에 우리가 먹던 짜장면 한 그릇에 500원 했습니다.


지금 5000 원 정도 하지요.

왜 이렇게 올랐을까요?



짜장면의 품질이 좋아져서?


아니지요.

시중에 돈이 점점 더 많이 풀려나기 때문입니다.




물론 시중에 통화량이

이것만 가지고 늘어난 것은 아닙니다.




여러 가지가 있겠지만 대표적인 것으로서

무역을 통한 통화량 증가도 있습니다.






환율상승이 우리나라의 돈 가치를 하락시켜서

수출 여건이 좋아졌다는 것은 주지의 사실이지요.




한국은행 발표치를 보면


작년 80 년 이래 최대치의 흑자를 기록했다는군요.

경상수지 흑자

간단하게 말하면 수출을 수입보다 더 많이 했다는 겁니다.





수입을 하려면 원화를 달러로 바꾸어서

외국으로 보내야 합니다.


당연히 원화가 줄어들겠지요.




수출을 하면 달러를 받아서

외환당국에 제출하고 원화로 바꿉니다.


그러면 원화가 늘어나겠지요.




수출이 수입보다 많으니

줄어드는 원화보다 늘어나는 원화가 많다 보니

시중에 통화량은 또 늘어납니다.





이렇게 늘어나는 통화량은

장기적으로 줄어드는 것일까요?





수출 주력국가인 우리나라의 구조상

경상수지 흑자 역시 증감은 있을 것이나

앞으로도 계속될 것이고





수출·수입이 늘어나면서

경제규모가 커지기 때문에


화폐량은 많아질 수밖에 없습니다.







더 많은 이야기 상세하게 풀면 끝도 없지만



여러분들 너무 길어지면

머리 아파질 테니 간결하게 끝내는 게 좋을 것 같네요.






결론입니다.




한번 풀린 자금은 다시 원상태로 돌아갈 것 같습니까?

아닙니다.




장기적으로 돈은 계속 풀리고,

풀린 상태로 유지되기 때문에

돈의 가치는 장기적으로 하락할 수 밖에 없습니다.






부동산이든, 금이든

원자재펀드든

실물에 투자해야 하는 이유가 그것입니다.





경기 부양을 위해

정부가 돈을 쏟아 내고 ,

부동산 시장 활성화를 위해

규제 완화를 시작한 현 상황을 감안 할 때



전세로 사시는 분들은

지금 앉아서 돈 날리고 있는 겁니다.




지금 전국의 아파트와 부동산 가격

결국은 상승할 수 밖에 없으며,



지금의 부동산 가격은 한 때 짜장면 한 그릇이 500원이었던

그 시절처럼 한 때의 추억이 될 날이 올 것입니다.





물론 통화량과 관련해서는

위 재정정책 뿐이 아니라

한국은행이 발행하는 통안채와 환매조건부 채권 등


여러 가지 금융정책이 있지만

단순화하기 위해 생략했음을 참조하시구요.






이왕이면 지금 부동산을 구입하는 것이

중기적으로 돈 버는 것임을 설명하기 위해서 이렇게 둘러왔습니다.


누군가 저보고 그러더군요.

가치상승론자?

그런 복잡한 거 잘 모릅니다.




내가 시작할 때는 주변에 조언하는 사람들이 없어

어렵게 자리 잡았지만


새로 시작하는 분들은


여러 가지 좋은 정보를 접해서 내 집 마련에 대한 좋은 선택을 하고




지나치게 수익률 생각하고, 통박 굴리고, 짱구 굴리고,

고민하고, 떨어 지면 어쩌나 고민하지 말고,


큰 그림에서 손해볼 일은 없으니


그냥 내 집 하나 마련해서

심리적인 만족 취하면서

그렇게 살아 갔으면 좋겠다는 생각 입니다.


기왕이면, 개발 재료도 풍부하고, 미래가치가 높고

교통, 환경, 인프라, 모든 것이 갖추어진 곳이면 좋겠죠



내 집 마련 여부에 고민하는 분들이 상황 판단 하는데 있어 참고 바랍니다.