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서울 강남 과 세종시 사이에 위치한


판교-광교-동탄 신도시가


개발 발전 축이라 그런지 왠지


역시 전망이 밝아 보입니다.


부 의 중심축은 역시

판교-광교-동탄으로 이어 지는 느낌 입니다



신도시 의 시대가 도래하고 있습니다.



새 아파트인 2 기 신도시가

1기 신도시 보다는 낫습니다.





참여 정부 가 세종시를 중심으로한

지방 의 시대를 열었다면


실용 정부는 재개발 , 개건축의 시대를

열었다고 할수 있습니다.



따라서 실용정부에서는


서울을 중심으로한 재개발과 재건축이 핵심이었습니다.




하지만 사람들은

이제 재개발 ,재건축이 손해라는

인식을 가지기 시작하였습니다.


그것은 실 입주민이든 투자자든 마찬가지입니다.




재개발 주민들은


자신의 집, 3억짜리를 주면

8억짜리 집을 꽁짜로 줄것이라 생각했습니다.


물론 처음에는 가능했던 곳도 있습니다.


하지만 이제는 3억짜리 집을 주면

8억짜리 집을 주면서

부채를 2억쯤 안겨주는 집을 주고 있습니다.




부채가 하나도 없던 사람을

2억의 부채를 가진 하우스푸어로 만들어 주는 것입니다.





예전에는 임대를 놓아

한달에 100만원가량을 받던 3억짜리 집주인을,


재개발을 하면서 8억짜리 집을 주었지만

소득이 사라져

부자노동자로 만들어 버리고 말았습니다.





재개발,재건축이 손해라는 자각이

입주민에게 생김으로서,


정부도 정책의 방향을 바꾸기로 결정하엿습니다.




정부가 재개발,재건축의 방향을 바꾸면

왜 신도시의 시대가 다시 오는 것일까요?






첫째 공급은 해야하기 때문입니다.




재개발,재건축으로

주택의 공급을 늘이지 못한다면

당연히 어디에선가는 공급을 해줘야합니다.



수도권에서 재건축,재개발 말고

공급을 할수 있는 곳은 신도시밖에는 없습니다.


하지만 제 1기 신도시는 공급을 할수 없으므로


제2기 신도시나

그외 신도시로 공급을 할수밖에는 없습니다.




물론 제 1기 신도시 리모델링을 통해 공급을 할수도 있습니다.


아마도 2-3년간 정치가( 이 좋은 재료를 놓칠리가 없죠)나

정부 그리고 입주민, 투자자,전문가,

언론에서 이 리모델링이라는 소재를 많이 이용해 먹을것입니다.



하지만 시간이 지나면


리모델링도 재건축과 재개발과 같이

손해라는 것을 나중에 인식하게 될것입니다.



물론 그때까지 많은 분들이

이 소재를 이용해 먹을 것입니다.



투자자의 입장에서는

나중에 손해로 판명이 나든 말든,

리모델링이란 소재로 붐이 일어난다면

다시 한번 투자할 가치는 있을것입니다.


(최적의 타이밍에 빠져 나온다는 조건하에서.

리모델링을 수지타산이 맞을 정도로

완화해 준다면

재건축, 재개발 지역에서 가만히 있을까요? )





둘째 저평가 되어 있습니다.




재개발,재건축으로 인해


서울과 이와 관련된 지역이 고평가 되어 있습니다.



반면에 재건축,재개발과 관련이 없던 지역은

저평가 될수밖에 없었습니다.


따라서 정부가 방향을 바꾼 이상

저평가 지역으로 돈이 흐르는 것은 당연한 것입니다.

세째 교통망이 획기적으로 개선된다.




사람들이 강남을 중심으로 몰려드는 이유는

직주근접의 원칙때문입니다.

(교육은 직장에 따라 부수적으로 형성된것)



하지만 교통망이 확장되고

강남을 중심으로한 주택 가격이 고평가 상태에서는

다시 외부로 퍼져 나갈 시기가 되었습니다.




게다가 GTX 가 완공된다면

(2015년 예정, 하지만 현실은 2018년 쯤에 완공될것입니다.)



굳이 서울이나 강남 근처에 거주할

필요성을 많이 느끼지 못할것입니다.

네째 정부의 규제가 적다.



어떤 정부든 매매가의 상승을 용납할수는 없습니다.


따라서 매매가의 상승을 가져 올수 있는


강남과 버블세븐과 같은 지역은



어떤 정부든 언제든지 규제를 가할 준비를 하고 있습니다.




따라서 이런 지역이 아닌 곳이


정부의 규제를 피해 갈수 있기에


금융적이거나 부동산 정책 에서 이익을 볼 수 있을 것입니다.



따라서 실 수요자들은 2-3 년을 염두에 두고


제 2 기 신도시 판교, 광교 , 동탄 신도시, 등을

매수 한다면 나쁜 선택을 하는 것은 아닐 것 입니다.